房地产所得税一般需要提前缴纳，这与预付账户有很大关系，规划空间很大
下面通过一个案例告诉您房地产公司如何通过企业财富安全管理集成系统很好地进行税收筹划，并为房地产公司将来对税收安全做出控制。企业财富安全管理集成系统，预先控制企业税收风险，安全增值。
【分析】
选项1：自建并自售
嘉业公司将该项目用作直接销售的商品房。根据税收规定，按照销售房地产税项征税，其中涉及土地增值税。
城市建设税及教育附加费：2381×（7％+ 3％+ 2％）= 2.86亿元
土地增值税：
土地增值税：9269×30％= 2780万元
解决方案2 ：（企业财富安全管理集成系统解决方案）
房地产公司转让地块的损益如下：
销项税：9524×5％= 476万元
城市建设税及教育附加费：476×（7％+ 3％+ 2％）= 570,000元
扣除额= 7280×（1 + 10％）+ 57 = 8065万元
附加值= 9524-8065 = 1459万元
增值率= 1459/8065 = 18％
土地增值税= 1459×30％= 438万元
净收入：9524-7280-57-5-438 = 1,740万
（房地产公司的代理人建设服务的收益和损失如下：）
代办城市建设税和教育费附加费：1071×（7％+ 3％+ 2％）= 129万元
（房地产公司的两项业务的总净收入如下：）
【结论】根据以上分析，本项目方案2的净收入较方案1的净利润多296万元。因此，第二代计划更好。
方生声学企业的税收筹划是一项全面，综合的财务管理活动，因此，在房地产项目设立阶段进行的税收筹划最为重要。1选择正确的房屋建造方法大多数房地产经营公司倾向于自己建造和出售房地产。这种方式的规划空间较小，如果使用代理构建或联合构建，则规划空间较大。（1）房地产中介建设。这种方法是指房地产开发公司代表客户进行房地产开发并向客户收取建筑收入的行为。就房地产开发公司而言，尽管获得了一定的收入，但从未发生过任何房地产所有权转让。他们的收入属于劳动报酬，这是营业税的范围，而不是土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以使用这种方法来减轻税收负担，但前提是可以在开发之初就确定最终用户并进行有针对性的开发，从而避免为销售支付土地增值税开发之后。（2）合作建设方法。根据《关于营业税问题解答的通知（一）》，“合作房屋”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方共同合作建房的行为。建设完成后，将按比例分配房屋自用，并暂时免征土地增值税；转让后，将按规定征收土地增值税。此外，土地被用作建造房屋的股份，无形资产和房地产投资被用作股份。参与接受投资者的利润分配，共同承担投资风险的，不征收营业税；股权转让不征收营业税。企业可以充分利用这些优惠政策，实现双赢。2多个房地产的开发房地产公司同时开发多个房地产时，它们可以单独或合并核算。两种方式缴纳的税款不同，为企业选择会计方式提供了税收筹划的空间。一般而言，合并会计的税收利益较大，但在某些情况下，单独会计会更有利。具体计算方法：企业需要根据具体情况进行分析比较。示例1长春的一家房地产公司同时开发了两个位于市区的房地产。第一个房地产以1000万元的价格出售，按照税法扣除400万元；根据税法，第二个房地产的售价为1500万元人民币规定扣除额为1000万元。如果公司选择单独核算，则第一个房地产的增值率为600÷400 = 150％，则应缴纳土地税600 x 50％-400×15％= 240（万元），营业税及其额外的1000×5.5％=55万元;第二个房地产增值率为500÷1000 = 50％，应交土地增值税为500 x 30％= 150（万元）；营业税及其附加税率1500×5.5％= 83.55（万元）房地产公司的利润（不计其他税）为1000 + 1500-400-1000-240-55-150-83.55 = 57145万元。如果合并核算，两个房地产的销售价格为2500万元，按照税法，可抵扣费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400 = 78.5％。缴纳土地增值税1100×40％-1400×5％= 370万元，营业税及其附加税额2500×5.5％= 137.5万元。不计其他税费，该房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5 = 829.25万元。税收筹划减轻了税收负担892.5-571.45 = 32105万元。
1.房地产企业税收状况概述
税收筹划是纳税人事先安排的一系列经济活动，例如投资，运营，会计等，在国家税法允许的范围内，以充分利用所有税收法规，包括税收减免和豁免税收优惠政策和利用税收法规所允许的技术差异，以达到减轻税收负担或尽可能延迟纳税的目的，使纳税人获得最大的经济利益。在规划房地产项目的税收之前，有必要先了解当前房地产项目税收立法的总体情况。房地产项目从招标，开发，建设到销售（转让）的过程主要涉及以下税种：企业所得税，营业税，城市维护建设税，教育附加费，土地增值税，房地产税，城市土地使用税，城市房地产税种，印花税，契税等，相应的规定是每种税种的暂行规定及其实施细则，以及有关规定，通知和经财税部门批准的规定。因此，必须在充分理解国家税收政策的基础上并根据公司自身情况进行税收筹划。税收筹划可以分为三类：行业，税收和商业活动。可以从企业的业务活动中计划房地产项目的税收，并区分不同的税收类型。
2.根据房地产企业的日常经营活动进行税收筹划
从土地使用权的转移到房地产的销售过程完成，房地产公司需要与其他公司进行交易，例如资本借贷，合作开发，投资和股权交易等。重组公司框架，例如成立项目公司，销售公司，公司部门和合并。在这些日常业务活动中，涉及税收问题。由于开展业务活动的方式不同，税收负担也不同。因此，可以通过科学合理的业务方法获得合法合理的税收节省。减轻公司税收负担的效果：
1.通过不同的投资方式进行税收筹划
根据中国现行税法，投资收益，营业收益和利息收益所涉及的税项和税率不同，这可能导致同一投资收益产生不同的税收负担。因此，在追求节税利益之外，可以通过将不同性质的收入相互转换来实现税收筹划的效果。例如，公司A有300万闲置资金，并希望与房地产开发公司B合作。至于合作方式，则非常特殊。毕竟，合作方式将直接影响甲公司未来的合作收入。税收活动具有决定性的影响。甲公司主要可以通过三种方式与乙公司合作：一是直接与乙公司合作，以300万的资金开发房地产。二是向B公司借出300万资金，通过金融机构参与房地产开发。;第三是通过投资参与房地产开发。假设甲公司在一年后中途退出房地产开发项目，并且在与乙公司协商后收到了60万现金。第一种方法是，根据税法将60万美元的收入分配为项目收入。由于公司A出资，其收入没有分担任何费用。当公司收到60万元时，相当于将部分合作开发的房地产转让给了B公司。转让价格为360万元。收入的转移要缴纳营业税，附加费和房地产销售的企业所得税。其中，营业税金及附加19.8万元，企业所得税13.27万元，税后收入26.93万元。第二种方法，假设公司A通过一家金融机构以5％的利率向公司B借了300万美元。一年后，甲公司又收回了60万元。作为利息收入，应缴纳金融营业税及附加3.3万元，企业所得税为1.871万元，税后利润为37.99万元。在第三种情况下，该物业出售完成后将分红60万元。由于两家公司A，B的税率相同，因此无需对公司的600,000税后利润征税，即A公司获得的经济效益为600,000元。从以上三种投资方式来看，第三种税收负担最轻，但要承担业务风险，乙公司不负责还款。与第二个相比，第一个负担沉重，但是A公司直接参与了房地产开发项目并获得了开发经验。在实际操作中，由于营业收入，利息收入和股利收入可以在收益性质上相互转移，企业可以结合自己公司的实际情况和实际需求，确定减少税负的经营投资方法。
2.合作住房建设的税收筹划
根据国税发[1995] 156号规定：合作建筑是指一方提供土地使用权，另一方提供资金建房的行为。如果公司A有土地，但资金稀缺，公司B资金充裕，但由于土地短缺而遭受苦难，那么两方会聚在一起，并希望合作建房。什么样的合作应该更合理？根据国税发[1995] 156号的规定，房屋的合作建设可以分为两种：一种是纯粹的“商品交易”，可以分为两类，一类是土地所有权的使用。和住房所有权被交换，双方都获得了部分房屋的所有权。在这种情况下，一方根据“转让无形资产”税项中的子税项“转让土地使用权”收取营业税，另一方根据“不动产销售”收取营业税。;出租土地使用权也要换一小类，以换取财产所有权。在这种情况下，一方对“服务业-租赁业”征收营业税，另一方对“房地产销售”税项征收营业税。还有一种合作方式，其中一方使用土地使用权，另一方使用资本分享股份以组建合资企业。建立合资公司的合作方式分为三种收取业务：（1）房屋建成后，如果双方采用分担风险和分担利润的分配方式，将以无形资产投资于股份。按照营业税，参与投资方的验收。征收利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。合营企业向合营企业提供的土地使用权，视为投资份额，不征收营业税；房地产销售税；双方分享的利润不征收营业税。 （2）如果房屋建成后提供土地使用权的一方以一定比例的销售收入参加分配或提取固定利润，则不算营业税所谓的投资不缴纳营业税，而属于将土地使用权转让给合资企业。然后，收取甲方获得的固定利润或与无形资产转让成比例的销售收入。税;合营企业按照全部房屋的销售收入，按照“房地产销售”税项计征营业税。如果当事人按一定比例分配房屋，这种营业行为就不构成投资无形资产份额并共同承担风险而无需征收营业税的营业税行为。因此，首先，对于由一方转让给合资企业的土地，请按“对“无形资产转让”征税，应按照《实施细则》第十五条的规定核实其营业额。因此，在将合资企业的房屋分配给甲方和乙方后，如果将它们分开出售，则将其作为“房地产销售”征税。另外，根据《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的规定的通知》（财税[1995] 48号），房地产投资和合营企业的合资方以土地（房地产）为价格投资时或作为合营企业将房地产转让给被投资或合营企业的条件，土地增值税暂免。将上述房地产重新转让给投资，联营企业，应征收土地增值税。因此，公司A和公司B建立合资企业，分担风险，分享利润。他们不需要支付高5％的营业税，也可以免除土地增值税。当然，分担风险意味着公司A必须承担某些运营风险。
3.根据房地产企业应交税款进行税收筹划
一般来说，房地产公司需要缴纳所得税，营业税，城市维护建设税，教育附加费，土地增值税，房地产税，城市土地使用税，城市房地产税，印花税，契税等税收筹划基于税收类型，主要是通过税收减免政策，模糊性，选择性和税收法律的定量规定。还可以通过避税方法（例如税基，税率和税额）实现节税。每种税收类型的减免税规定在每种税收类型的单独暂行条例中都有规定，在此不再赘述。房地产公司需要承担的税款主要是营业税和企业所得税，根据营业额收取5％的营业税以及由此产生的额外教育附加费和城市建设费，因此没有太大的余地。节省税款。接下来，我们将从公司所得税和土地增值税这两种税种中简要介绍这些税种的税收筹划。
1.公司所得税的税收筹划
根据《中华人民共和国企业所得税暂行规定》，在中国实行独立经济核算的企业或组织应为其生产，营业收入和其他收入缴纳企业所得税。因此，房地产企业从房地产开发和其他经营活动中获得的收入是企业所得税的征收对象，还包括股息，利息，租金，各种资产的转让和外国投资产生的特许权使用费所得。目前，国内房地产公司的企业所得税为33％。
公司所得税的税收筹划可以通过以下税收计划来实现：使用优惠税收政策进行税收筹划，例如选择有利的行业享受税收减免，选择有利的注册地点享受税收减免以及由纳税人组成的税收筹划，例如设立子公司享受优惠税率。由于子公司是独立法人，因此，如果获利，其利润不能纳入母公司的利润中，应作为独立纳税人分别缴纳企业所得税。当子公司所在地的税率较低时，子公司可以少缴纳公司所得税，从而降低了公司的总体税负。但是，如果设立分支机构，由于该分支机构不是独立法人，其利润只能纳入母公司以缴纳企业所得税，因此无法实现上述计划效果。无论其所在地的税收负担如何，公司的总体税收负担都不会增加或减少。。
当前，房地产企业所得税调整的法律法规主要是《临时所得税法规》及其实施规则，《企业所得税税前扣除措施》以及其他适用于各类房地产的法律法规。企业，专门针对房地产企业税收的依据是国税发[2006] 31号《国家税务总局关于房地产开发企业所得税征收的通知》和国税发[2003] 83号，国家税务总局于2003年发布还废除了《国家税务总局关于房地产开发企业所得税有关问题的通知》。由于国税发[2006] 31号自2006年1月1日起施行，因此我们将重点关注该文件的内容。
（1）国税发[2006] 31号与[2003] 83号相比，作了两项调整：一是将预售收入的预计经营利润率调整为应纳税所得额。其次，根据开发项目的性质，将开发产品分为经济适用房和非经济适用房，经济适用房项目预售收入的估计应税毛利率应不低于3％；非经济适用房项目基于不同地区分别确定预售收入的估计应税毛利率。其中，省会城市和计划分开的城市的城郊面积不得少于20％，地级及地级市的城市郊区不得少于15％，其他地区不得少于15％。小于10％。
（2）对于新成立的房地产开发企业所产生的广告费，业务推广费和商业娱乐费的税前扣除，已作出新规定。
国税发[2006] 31号规定：新建房地产开发企业在取得第一笔销售和开发产品收益之前产生的广告费，业务推广费和商业娱乐费，可以结转至房地产开发企业。下一年。但是，最大长度为3年。关于重新借贷产生的利息费用的税前扣除有新规定。国税发[2006] 31号规定，开发企业只要能够出具证明书，就可以从金融机构取得贷款，则可以按照以下规定扣除其附属企业利用开发企业的贷款转移所支付的利息。有关税收法规。
（3）规定了成本核算和税前扣除的原则。
国税发[2006] 31号针对公共支持设施费，建设前成本，基础设施建设成本，建筑安装工程成本以及开发间接成本等主要成本项目，规定了会计核算和税前扣除。原则。
（4）添加了防止资本稀疏和关联方交易的法规。
国税发〔2006〕31号规定，依法向独资企业贷款的，不得扣除税前的全资企业利息。依法借给独资企业以外的其他关联企业的，该关联企业借款其注册资本的50％（含50％）以内的部分，可以按照该金融机构同一时期的同期基准利率计算的标准扣除；超过注册资本50％的部分，超过利息费用负担的部分，没有扣除。
（5）规定了开发产品的完成标准。
国税发[2006] 31号规定，符合下列条件之一的，视为开发产品已完成：首先，已将完成产品报告给房地产管理部门，以备不时之需。开发产品的记录（成本对象）；第二已投入使用的开发产品（成本对象）；第三，获得初始财产登记证的开发产品（成本对象）。
（6）限制对新建房地产企业的减税和免税。国税发〔2006〕31号规定，房地产开发企业对新建企业不享受税收优惠，同时主要销售房地产开发产品（包括代理销售）的企业不享受税收优惠。 。
2.土地增值税的税收筹划
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物并赚取收入的单位和个人均为土地增值税加税，应支付增值税。该税是针对房地产市场的特殊税种，因此有必要对土地增值税进行税收筹划。
（1）根据土地增值税的税收范围进行规划
土地增值税的范围是：国有土地使用权，地面建筑物及其附属物的转让，但不包括未转让的土地使用权和财产权。因此，房地产房屋建设的行为应为劳务行为，其收入属于劳务收入的性质，不属于土地增值税的范围。房地产开发公司可以使用这种建造房屋的方法，在开发开始时确定最终用户，并实施有针对性的开发，以达到减轻税收负担和避免为开发后的销售支付土地增值税的目的。
（2）使用土地增值税阈值进行税收筹划土地增值税
的出发点是：纳税人建普通普通房屋出售，其增值税额不超过项目扣除额的20％，免征土地增值税。 。利用这一规定，纳税人在建设普通标准房屋时，应考虑增值收益与放弃门槛门槛增加的税收负担之间的关系，否则增值税率略高于门槛。会带来损失。
1.如果纳税人享受起征点折扣。某市区的房地产开发企业建有一批商品房出售。除营业税和附加费以外的所有可抵扣项目的金额为100。当出售商品房的价格为X时，相应的营业税和附加费如下：5.5％X（5％的营业税，7％的城市维护和建设税，3％的教育附加费。）这时，所有人都可以按以下方式扣除项目金额：100 + 5.5％X。根据该阈值的规定，享受该阈值的企业的最高售价为：X = 1.2×（100乘以5.5％X）。求解上述方程式可知，此时最高售价为128.48，允许扣除额为107.07（100 + 5.5％×128.48）。
2.纳税人提高售价。增值税率略高于20％时，适用“增值税率在50％以下，税率在30％以下”的规定。如果此时的销售价格为128.48 + y。由于销售价格上涨y，因此相应的营业税，附加费和可扣除的项目应增加y的5.5％。此时，允许扣除项目和增值额如下：金额= 107.07 + y的5.5％，增值额= 128.48 + y-（107.07 + y的5.5％），简化后的增值计算公式为：94.5％y + 21.41，因此应付土地增值税为跟随：30％×（94.5％y + 21.41），如果企业希望由于突破阈值而使提价带来的收益超过新增加的税收，则必须为：y> 30％×（94.5％y + 21.41） ，即，y> 8.86。也就是说，如果您想通过提高售价来获得更大的利润，则必须使价格高于137.3 4（128.48 + 8.86）。
通过对以上两种情况的分析：当纳税人转让房地产时，允许除营业税和附加费以外的所有销售项目扣除项目金额100，将销售价格设置为128.48，即纳税人可以请享用转到起点的最高价格。在这个价格水平上，您不仅可以享受门槛护理，而且可以获得更多的收入。如果销售价格低于此数字，尽管您可以应付门槛，但您只能获得较低的收入；如果要提高售价，则必须使价格高于137.34，否则，提价带来的收入将不足弥补因较高价格而增加的税收负担。
（3）将增加的扣除额用于税收筹划
土地增值税的计算是基于增值税额与扣除项目额之比，即增值税税率是根据适用税率逐步计算得出的。增值税率越大，适用税率越高，所支付的税额越多许多。增值率=增值额/扣除项，因此适当增加分母，即扣除项，可以降低增值率，应用较低的税率，并减轻税收负担。
税法允许纳税人从转让收入中扣除包括以下五部分的款项：为获得土地使用权而支付的款项；房地产开发成本；房地产开发成本；与房地产转让有关的税收；其他抵扣主要是指从事房地产开发的纳税人，可以抵扣购买土地使用权和开发成本所支付金额的20％。其中，《土地增值税暂行条例实施细则》明确规定了房地产开发费用中利息支出的计算方法，房地产企业可以选择适当的减税标准进行税收筹划。税法规定，可以根据转让的房地产项目由金融机构提供的利息支出可以计算和分配的，可以扣除，但最高不得超过商业银行在同一时期计算的利息支出。贷款利率。其他房地产开发费用，应当在取得土地使用权的款额与房地产开发费用之和的百分之五以内扣除。无法根据房地产开发项目的转让计算利息费用或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用为扣除额应在获得土地使用权的金额与房地产开发成本之和的10％以内。房地产企业可以选择：如果企业期望利息支出较高，房地产项目的开发主要依靠债务融资，而利息支出所占的比例较高，则可以计算出评估利息并提供金融机构证明。 ，根据事实推论；否则，主要依靠股权资本融资，预期利息费用相对较小，则不计算应分摊的利息，从而可以进一步扣除房地产开发费用，有利于企业价值最大化。 。
简而言之，税收筹划不是通过虚报成本或虚报费用或违反中国的税收法律，法规和政策来逃税或逃税。税收筹划与逃税和逃税不同的最明显特征是合法性，即以不违反中国现行税收制度法律法规的方式精心安排业务活动和金融活动，并试图符合税法的要求。规定的条件是减轻税收负担，增加企业利润。
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