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经济观察网记者陶涛在10月27日上午的国家税务总局新闻发布会上，国家税务总局国际司司长介绍了最新的“走向全球”发布以帮助企业避免对海外投资征税的风险。税收准则。
国家税务总局国际司司长廖体中介绍说，为了更好地服务国家的对外开放战略，为中国的“走出去”提供税收服务企业，帮助企业规避境外投资的税收风险。可能涉及“走出去”的公司的47项税收体系文件和105项税收条约已经过整合和分类，形成了涵盖“ 83个具体问题”的“走出去”税收准则。
指南包括四个方面：税收政策，税收条约，管理法规和服务计划。在税收政策方面，我们总结了29项商品出口（出口），跨境服务以及海外服务收益（例如退税（零免税），零税率，税收抵免和抵扣）的优惠政策。使企业更易于检查和使用。“政策包”。在税收协定方面，从国外获得的四种收入被细分为19个项目，这有助于“走出去”的企业充分利用税收协定，享受税收协定并保护其权益。在管理规则方面，我们整理了21项管理规则和程序，涵盖了税务登记，身份识别，纳税申报以及特殊税收调查的调整，以帮助“走出去”的公司有效地预防与税收有关的风险。在服务措施上，组织了14项措施，包括无纸化申报出口退税（免税），签发“中国居民身份证明书”，提前定价安排以及有关税收争议的双边谈判，以帮助企业充分了解“走向全球”相关税收服务措施。
在过去的6年中，“一带一路”倡议的“卷轴”已经进入了从泼墨和绘画到精确而精致的“弓笔画”的阶段，其结果以一种可见的速度向全世界展示。肉眼。其中，参加国在协商，共建，共享原则下的充分支持至关重要，而企业在“一带一路”建设中的作用，企业的作用也同样重要。
值得注意的是，“一带一路”沿线国家的政治，经济和文化条件不同，法律环境和税收制度也存在重大差异。中国公司在沿线国家增加投资的背景结果，中国企业面临的与税收有关的风险也变得突出。
有什么征税风险？公司如何在“跷跷板”结束时规避风险并减少税收支出，从而将公司利润“刺破”高点？
不应低估与税收相关的风险
“从宏观角度看，自2008年金融危机爆发以来，国际税收环境比以往任何时候都更加复杂。”负责大中华区的国际税务合作伙伴蔡伟年表示：“金融危机后，许多该国面临巨大的财政压力，为了增加财政收入，一些国家选择了政策取向来增加税收。 ”
特别针对“一带一路”沿线国家，蔡伟年表示，这些国家的政治，经济，文化和法律条件不同，税法和税收管理体系相对不成熟，税收环境发生了变化。一些国家的税法经常更新，这给中国投资带来了未知的风险。
以“五个环节”中设施的“一带一路”建设为例。蔡维年表示，基础设施建设是中国企业参与的重点领域之一，其项目往往具有较长的周期特征。税收工作带来了挑战，并增加了不确定性。“在“一带一路”沿线国家长期投资基础设施项目的过程中，投资国的税法可能会进行一些调整。一种可能的后果是，中国公司最初希望免税离开。对于投资国而言，新规定可能会导致该利润在离开该国时征税，整个项目的收益将被完全改变。 ”
即使税法没有改变，中国公司在投资过程中锁定税收优惠也不容易。蔡伟年介绍了另外两个具有代表性的案例：一家中国公司正准备投资巴基斯坦的风力发电项目。这是巴基斯坦政府投资促进目录中的免税项目。在免税的前提下，该项目具有可观的效益。但是，在实际运营过程中，上述中国企业发现只有在当地建立实物企业才能申请免税优惠，中国企业在中标之前无法建立当地实物企业。“这已经成为先要鸡肉还是先鸡蛋的问题。企业无法确定他们是否可以享受巴基斯坦的免税优惠，这极大地影响了该项目的决策。”蔡维念说。
在另一起案件中，一家中国公司在哈萨克斯坦投资了EPC项目，而当地所有者则承诺对该项目免税。因此，中国公司在投标报价和EPC合同签订阶段没有考虑税收成本。。在项目实施阶段，由于所有者承诺的免税待遇在当地税法中没有法律依据，因此所有者无法帮助中国公司获得免税待遇。
如何有效解决与税收相关的风险
据蔡伟年说，“一带一路”沿线的大多数发展中国家都希望吸引更多的外国投资来发展自己的经济，因此将从国家法律层面给予税收优惠。“但是中国公司希望真正锁定并实施税收优惠政策。它没有想象的那么简单，但充满了变数和挑战。在实际运营中，由于各种原因，企业未能获得免税批准，并且他们仍然必须付费。有关税费并不少见，这是国际工程承包项目计划外损失的重要原因之一。 ”
那么，中国公司如何在“走向全球”的过程中成功规避风险并有效锁定税收利益？
蔡维年建议，中国公司必须注意合同中的保护性条款，例如要求业主协助投资者获得税收优惠，而当他们不能实施税收优惠时，中国公司有权终止协议并列出赔偿条款。
在进行海外投资的过程中，对中国公司来说，利用专业服务的力量也非常重要。国家税务总局税收服务司司长张云增认为，随着法律制度的进步和政府职能的转变，税收服务已成为税务机关的一项重要业务。因此，相关的社会专业服务也已成为该国经济和税收发展工作中不可或缺的一部分。
张云增说，税务会计行业在“一带一路”服务的建设中有很大的空间。它可用于公司投资，融资，运营，退出等各个阶段，包括税收风险，税收结构等。另一方面，它为“走出去”的企业提供了有价值的建设性建议。
来自：南通外出服务平台
版权声明
本报记者杜丽娟北京报道
在促进贸易和投资便利化的同时，中国也加强了与“一带一路”沿线国家在跨境税收服务方面的合作。
在第二届“一带一路”国际峰会论坛上，国家税务总局局长王军表示，截至目前，中国税务机关已发布了84份《国家税收投资指南》（以下简称“作为“指南”），覆盖“一带一路”沿线67个国家/地区，促进了跨境投资。
记者了解到，除《指南》外，税务机关还与包括“一带一路”沿线国家在内的121个国家和地区的税务机关建立了双边税收合作机制。
4月26日，澳洲会计师公会大中华区税务委员会委员关志平在接受《中国商报》记者采访时说，国家税收投资指南通常包括海外投资目的地的商业环境，当前的税收制度和双边税收协定，通过了解这些细节，将有助于企业预防和控制税收风险。
减少与税收相关的风险
“未来两年，中国税务机关将更新并发布100份国家税收投资指南，并为出国和引进企业做好跨境税收服务。” 4月25日，国家税务总局局长王军致信如上所述。
自2018年以来，国家税务总局国际司发布了39份《指南》，中国与“一带一路”沿线国家（地区）的税收合作进程逐步加速。
《指南》主要详细介绍了海外投资目的地的主要税种，征收和管理系统，双边税收协定等。
在这39份指南中，有16份是国税信息研究的最新成果，涉及老挝，白俄罗斯，马来西亚和其他“一带一路”参与国和地区； 23是基于已发布的版本。更新和改进，涉及埃塞俄比亚，越南，巴基斯坦和其他国家。通过更新税收信息，公司可以帮助公司掌握投资目的地税收政策的变化。
以前，根据外交部在非洲国家组织的一项调查，出国企业面临的问题中有60％是税收问题，而处于困境中的企业大多数是中小企业。
在这方面，北京致方圆税务所合伙人王东升告诉记者，从中国公司出国案例来看，大多数公司都涉及税收问题。此外，“一带一路”沿线的许多国家都是发展中国家。税收制度有些不完整，容易产生争议。“对于企业来说，如果他们在走出去之前能了解当地的法律和税收制度，就可以在一定程度上降低投资风险。”
为了解决跨境税收争端，自2017年以来，中国已与14个国家/地区的税务机关进行了248次（次）案件的相互协商，共计避免了或避免了对跨境国际双重征税的50.5亿美元。边境纳税人。元。
关志平说，通过《指南》，企业在“走出去”时可以迅速熟悉海外投资目的地的基本税收信息，不仅可以降低企业的税收合规成本，而且可以帮助企业预防和控制税收风险。
截至目前，中国税务机关已与111个国家和地区签署了税收协定，居世界第一。
支持跨境投资
随着越来越多的国家加入“一带一路”税收征管机制，中国与其他国家之间的国际税收合作越来越频繁。
在政策层面，中国发布了税收政策，以支持企业“走向全球”和“引进”。例如，外国投资者在利润分配中直接投资时无需征收预提所得税。金额超过47亿元。
同时，公司还对企业境外投资收入实行了综合授信方式，有效减轻了企业负担；将委托的海外研发费用计入抵扣范围，以支持国内外企业的创新发展。
王东升说，在税收协定的背景下，中国的“走出去”企业在利息，红利和特许权使用费方面也享有优惠的税率待遇，这已成为企业“走出去”的重要保证。 。
据不完全统计，目前一些出国的公司普遍面临税收歧视的风险。因此，对于企业而言，他们不仅需要关注东道国的税收类型，税率和税收优惠，还应关注税收风险。
王军说，随着“一带一路”建设的深入开展，进一步深化税收合作和建立增长友好型税收环境将在消除跨境贸易和投资壁垒，促进贸易增长中发挥越来越重要的作用。贸易流。影响。
在多项税收优惠政策的推动下，中国企业的海外投资规模也在不断扩大。
在4月22日国务院办公厅新闻发布会上，“一带一路”建设工作领导小组办公室综合工作组负责人肖伟明介绍说，和道路”在2013年共同建设，一年多来，我们在沿线国家的投资已超过900亿美元。
在融资方面，中国和27个国家/地区批准了“一带一路”融资指南。中国人民银行与多边发展机构的联合融资已投资了100多个项目，涉及70多个国家和地区。
此外，记者还了解到，除税收优惠政策外，国家外汇管理局还发布了“一带一路”外汇管理政策。
自2018年以来，国家外汇管理局已编制并整理了“一带一路”国家的外汇管理政策。这次更新了68个国家的原始外汇管理政策，范围扩大到了与中国签署了“一带一路”倡议合作文件的123个国家。
国家外汇管理局总会计师兼总务司司长孙天奇透露，2017年，外汇管理局对国家对“一带一路”的外汇管制进行了专项调查。道”倡议针对100家公司。在此基础上，2018年将进一步完善调查问卷，扩大调查范围，增加研究主题，以了解企业所面临的外汇管制条件，实际经营状况和境外风险情况。 。
调查结果显示，“一带一路”沿线国家2018年的外汇管制情况与2017年基本相同，部分国家有所改善。例如，埃及自2017年5月以来增加了外汇配额，并于2018年放宽了美元支付限额;马来西亚于2018年8月宣布将放宽强制性外汇结算要求。但是，大多数国家/地区仍然存在外汇管制，包括直接管制，间接管制和其他隐藏管制。
（编辑：孟庆伟，审校：严景宁）
[走出税收]投资新加坡：着眼于两个环节的税收风险（{}}中国税务新闻网，2018年6月29日，星期五
鞠梦媛，刘建波，贾家杰
作为仅次于纽约，伦敦和香港的第四大国际金融中心，新加坡吸引了许多中国企业进行投资和运营。了解投资项目不同阶段的税收风险是中国“走出去”企业总体税收战略的重要组成部分。
不久前，因“特殊黄金俱乐部”而备受关注的新加坡已成为许多中国品牌在海外设立办事处的第一站。华为Mate 10 Pro在世界各地的新加坡首次亮相，摩拜（Mobike）冲出国门来到新加坡。日前，云南白药益生菌儿童牙膏也将在新加坡发布。中国企业在关注良好的市场环境的同时，还应注意投资，融资和运营中的各种税收风险。
投资税风险
投资环节中最突出的税收问题是缺乏多维税收成本和风险评估，这些税收和风险评估通常侧重于最佳业务安排而忽略其税收成本，并且通常考虑税收优化优化而忽略潜在税收风险。
首先，居民企业确定风险。一般而言，各国的企业所得税法通常将纳税人分为居民企业和非居民企业。如果根据某国的税法将某企业确定为居民企业，则将需要向该国支付其全球收入的企业所得税。如果将其识别为非居民企业，则仅具有有限的纳税义务。
那么，在新加坡投资设立企业被视为中国的居民企业还是新加坡的居民企业？不同的居民企业因身份不同而具有不同的纳税义务。由于中国和新加坡居民企业在识别标准上的差异，企业获得了一定的税收筹划空间，面临更大的税收风险。如果企业未能从整体利益出发识别居民企业，则当其具有双重居民身份时，可能会面临双重征税的风险。
其次，没有商业风险。为了促进业务运作和减轻税收负担，企业通常根据行业特点，投资对象国家的税收制度及其税收协定网络，建立多层国际控股公司进行外资。控股公司的这种安排在进入东道国进行投资，提供融资渠道，开展业务活动，减轻有效税收负担以及将来退出投资方面提供了一定程度的灵活性。为了保护投资国的税收利益，投资国税务机关将检查在各级设立的控股公司是否具有合理的商业实质。如果这样的安排被认为没有合理的商业实质，则企业可能面临额外的税收成本（例如确定所得税义务，确认收入性质以及享受税收协定优惠等）。
第三，利润将无法分配的风险。新加坡的标准企业所得税税率为17％，可享受各种减免。股息或资本利得不征税。在新加坡投资时，除了考虑投资和融资平台外，通常还考虑成立资产管理公司，以名义持有的股份，基金和无形资产来获得负收益，例如股息，利息和特许权使用费，少交税甚至不交交税。获得的利润将长期保存在公司的账簿中，并且不会汇回中国或用于获利，从而延迟了税收。
但是，从税收风险的角度来看，如果资产管理公司没有合理的经营需求，但出于避税的考虑，外国企业的利润未按应有的分配，则该利润应受地方税收。主管部门认为应对此进行分配并征税。因此，在设计投资结构时，该公司在成立这样的资产管理公司时，会考虑安排实质性的经营活动，并认真考虑非分配目的的保留利润，从而降低了税收风险。
值得一提的是，在投资阶段，可能还会出现融资问题。跨国公司向海外子公司注资时，往往会利用薄弱的资本来进行国际税收筹划，以减轻其全球税收负担，并最大程度地提高集团利润。从税收风险的角度来看，如果债务权益比率或支付的利息超过一定规模，则可能不允许在税前扣除相关的利息费用，从而增加了总体税收负担。因此，跨国公司在调整资本结构时，应根据商业安排，解决关联公司之间股权投资和债务投资的分配问题，以满足资本运营的需要，并控制可能的资本弱化风险。新加坡。
运营中的税收风险
在运营阶段，最突出的税收问题是企业不了解投资国和母国的税法，并且信息收集不对称，从而导致企业对税收安排的风险评估不足。
首先，技术无形资产获利的税收风险。研发中最突出的税收问题是开发的技术无形资产的所有权。跨国公司通常将集团无形资产或相关权转让给没有商业实质，低税区或非税区的公司，以及旨在通过合同转让和功能剥离形式获得特殊税收优惠的主要运营公司。从税收风险管理的角度来看，当前大多数国家倾向于从全球价值链分析和价值贡献的角度（而不是合法所有者的角度）以及上述潜在的税收风险来确定与无形资产相关的利润的归属。企业的经营模式是巨大的。
其次，生产活动与税收权利不匹配的税收风险。根据两国税收制度的差异，跨国公司可以通过与低税率的企业（例如新加坡）进行原材料采购和产品销售，并使用转让定价来转移利润，从而降低企业的整体利润。从生产过程到原材料的供销。税收负担。但是，在这种情况下，承担生产职能的公司承担由集体决策或市场风险引起的损失，不能反映合理的利润回报，并且损害承担生产职能的公司所在国的税收利益。位于。鉴于当前生产功能集中在大力打击生产活动和税收权益不匹配的国家，企业应在关联方交易中反映合理的利润回报，以减少生产活动不匹配的税收风险和税收权益。
第三，营销活动与税收权利不匹配的税收风险。随着数字经济的发展，现代营销活动已不再局限于商品或服务的实际交易场所，而是遍布世界各地。科技的发展和品牌效应的积累，使营销活动深入人心，成为现代企业必不可少的高附加值经营环节。这使得以传统方式分配营销利润的跨国公司面临更为复杂的转让定价风险。因此，从税收风险管理的角度出发，企业需要按照独立交易的原则为从事营销活动的公司取得合理的利润回报。利润回报应与公司销售费用与集团销售费用的比例相匹配。
就子指数值而言，中国养老金的充足性，可持续性和完整性分别为60.5、36.7和46.5，低于37个国家（或地区）的60.6、50.4和69.7。其中，可持续性和完整性受到的制约尤为明显，这主要是由于偿还第一支柱的压力很大，而缺乏第三支柱。
此前，从2018年5月1日开始，上海，福建省（包括厦门市）和苏州工业园区为缴纳个人所得税的公众实施了为期一年的个人所得税递延商业养老保险。飞行员。公众缴纳的保险费可以在税前缴纳，养老金可以免税。在领取养恤金之前，将不支付税款。包括中国人寿，太平洋人寿和平安年金在内的23家保险公司已进入个人所得税递延退休金保险业务清单。
但是，在过去两年的延税养老金试点中，由于对延税试点采用了EET优惠税率模型，由于间接税制和会计准则的缺陷，结果并不明显。飞行员本身。具体而言，支付链接基于一定的税前溢价标准，投资链接免征个人税，收款链接按实际税率7.5％征收。
在中国实施产品体系时，个人购买了第三支柱合格的金融产品作为参与的载体，税收优惠仅在产品级别给予。根据收入的累积期限类型，分为三类：固定收入类型A，保证收入类型B，浮动类型C。其中，B类产品按收货方式分为月度结算收入（B1）和季度结算收入（B2）。
针对住房公司的最新财务和税收课程将在[] [] [] [] [] [] [] []等地方举行
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房地产在税收问题上将面临“三分”。首先，有很多税务检查。多年来，房地产行业已被税务部门列为年度特别税收检查的重点领域。第二，税种很多。10;第三，与税收有关的风险很多，在房地产开发的每个环节中都有与税收有关的风险。
因此，在房地产开发过程中，有必要做好足够的税收作业，及时进行自我检查，并预先建立财政和税收风险的防范机制，以避免可能发生的与税收有关的风险。本文梳理了住房企业发展过程的五个环节中可能涉及的30个税收要点。希望对您有帮助。
1
初步可行性研究
在房地产公司的项目可行性研究中似乎没有与税收相关的问题。实际上，有很多与税收有关的要点，并且税务检查员很容易发现在自我检查过程中很难发现的问题。
重要的税收相关信息
（1）项目可行性研究报告。根据相关报告，确定相关业务的真实性和费用的会计处理（帐户）是否正确。
（2）郊游检查报告。根据报告和外地人员的组成来判断业务的真实性。
（3）工资单。检查指定人员的付款方式，以及对于在两个或两个以上地方领取工资的人而言，个人所得税的计算方法是否正确。
（4）保险合同。企业签订的车辆，财产等保险业务合同，是计算印花税的直接依据。
税务问题和风险提示
（1）可行性研究业务的真实性。从企业所得税的角度，检查相关可行性研究业务的真实性以及从收费中获得的发票。具体的验证方法可以根据邀请函，会议记录和各种提交材料的内容来判断业务的真实性。如果相关信息与企业不合逻辑，则意味着该支出是虚假的，不能在公司所得税之前支出。
（2）可行性研究业务费用支出。如果项目可行性研究获得批准，则相应的成本应记录在“开发成本-前期工程成本”帐户中。如果将企业记录在“管理费用”帐户中，则会挤出当期利润并减少当期企业所得税。
情况1
2017年4月，一家地方税务机关对一家房地产开发企业进行了税收相关的财务数据分析，发现该企业在2016年4月和2016年6月两次支付了项目可行性研究咨询费，总金额为280,000 。人民币，全部记入“行政费用”帐户。随后，税务机关提醒纳税人通过税收评估进行自我检查。在自查中，企业会计师查阅了相关的项目可行性研究咨询文本，发现有两种不同的内容，其中4月份支付的金额为8万元，而其研究咨询的内容是企业的项目。即将投资。6月份支付的金额为20万元，其研究与咨询的内容为取得土地使用权后的项目开发。根据有关政策，4月份支付的8万元可记入“行政费用”账户，当期将进行企业所得税处理，6月份支付的20万元应从“行政费用”中调整。 ”帐户中的“开发费用-“前期工程造价”，将在后期根据实际情况进行结转和处理。
（3）郊游检查。从企业所得税的角度，分析外部检查的情况。如果发现相关信息的内容与业务不符，则需要确定是否存在实际上称为旅游业的所谓调查研究行为，以确定如何处理企业所得税和个人所得税。 。（{}}案例2
（4）人工成本支出。向企业外部专家支付的劳务咨询费主要是项目可行性研究中支付的专家咨询费。由于自然人需要提交用于开具劳务发票的ID（用于申报劳动报酬的个人所得税），因此可以通过检查ID卡和发票等信息来验证业务的真实性。（{}}情况3
（5）约会。派遣人员通常在两个地方领取工资。在实际的税收征管中，用人单位（或自行选择）一般在缴纳工资，薪金时根据税法扣除费用，计算并代扣代缴个人所得税；工资将不再从支出中扣除，将直接确定全额税率以确定适用的税率，并将扣除个人所得税。因此，对于指定人员，要注意是否已经按照规定计算了两地工资的个人所得税计算方法。您可以直接检查两个付款单位提供的原始详细薪水，工资单（账簿）和原始税额支付凭证，以确定税额。计算正确吗？
（6）企业车辆和财产保险。企业拥有的所有车辆都需要申请相关保险，除其他财产保险等外，还可以直接检查相关合同是否贴花（已付印花税），或检查是否有保险合同税的印花税。合同规定的目的。对于公司财务人员，应尽可能收集所有合同以防止遗漏印花税。
2
取得建设用地规划许可证
尽管建设用地征用许可证尚未进入建设阶段，但生成的数据是将来重要的税收信息。
（1）“开发项目批准”。项目审批是土地增值税和企业所得税处理的重要参考内容和推论计算数据。特别是如果房地产开发企业在同一时期内批准了多个项目，则应使用项目批准来区分会计对象。涉及的共同费用以某种方式分配。
（2）规划和设计信息。它主要是“项目规划和设计要点申请书”，“建筑工程计划和设计要点通知”和“建筑工程计划和设计方案”（规划和设计规范）等，并且是重要的参考内容并推算出土地增值税和企业所得税的处理方式。应该使用数据，尤其是在处理土地增值税中的数据，来判断是否有任何超计划的设计项目。
（3）规划土地使用许可证。《建设用地规划许可证》及有关设计图，红线图等，是土地增值税，企业所得税处理的重要参考内容和推论计算数据，也是判断是否存在超计划设计项目的依据。在土地增值税处理中。
（1）各种建筑物的土地利用。开发用地面积是计算房地产开发企业土地成本分配和分配的重要依据，也是计算企业所得税和土地增值税分配分配的基础数据。一般项目审批，土地承包，规划设计，竣工验收报告，测绘表中所列数据会有一定差异，但只要企业始终采用区域标准，就没有问题，因此依据在检查过程中可以检查企业计算的数量。如果区域数据一致，则可能存在问题。
施工（规划）红线是对施工范围的限制，并且此限制也是确定是否可以扣除土地增值税的关键。根据该政策，开发土地红线以外的建筑成本不能用作计算增加值的扣除项目。检查时，您可以在现场检查红线的边界，以确定是否存在计划之外的任何问题。
（2）各种勘探和设计合同的印花税。这类合同通常保存在企业的工程部门中，而财务部门则缺乏一定的管理，因此应引起更多重视。除房地产开发企业可以对销售，建筑和其他业务征收印花税外，所有其他合同均已贴花或宣布按实际金额支付印花税。（（））案例4
2016年5月，当地税务机关对房地产开发企业进行了税务检查。在检查了存储信息之后，在项目开发的早期阶段，没有发现公司具有勘探和设计合同印花税存储数据等数据。在检查过程中，检查员询问了被调查企业的会计人员。事实证明，所有此类合同均由企业工程部门保留，依此类推。他们没有作为税收计算信息转移到财务部门，因此他们没有及时贴花（支付印花税）。
3
结构
（1）施工合同。施工合同是房地产开发企业经营中最重要的合同，也是金额最大的合同。合同金额不仅是企业成本计算的最重要参考依据，还是企业相关所得税（如应计费用的处理）的重要依据。。
（2）融资合同及相关合同。在此期间，融资合同的变更量比较大，涉及印花税，土地增值税和企业所得税的计算和处理。同时，可能会涉及一些勘探和勘测合同。
（3）劳动合同。在项目建设期间，房地产开发企业可能会有一些临时就业。临时劳动合同涉及个人所得税和公司所得税的计算和处理。
（1）处理滚动开发成本。对于滚动开发房地产开发企业，必须注意土地出让金和公共配套设施等相关费用的分配。分配方法有三种：按出让土地使用权面积占总面积的比例进行分配；按出让建筑面积占总建筑面积的比例进行分配；根据税法确认的其他方法进行分配权威。
（2）处理地下设施（如人防）的成本。注意地下建筑物（如车库）的成本构成，分配，销售和使用，检查防空办公室的施工指标和防空建筑的实际面积的批准，并确认是否有在下一个开发项目中应结转的任何防空设施成本包括在当前开发成本中。由于实际操作的复杂性，地方税务机关制定了相应的具体规定。因此，公司每天处理此类业务时，可以直接参考当地税务机关的具体规定。审核员在检查此类业务时也可以处理此类操作。
（3）处理融资成本。继续关注利息支出。重点是金融公司的利息支出。项目贷款的利息支出需要资本化。对于在此期间房地产开发公司与金融公司之间签订的其他合同，必须审查业务的真实性，并支付项目贷款的额外利息，符合资本化条件的，予以资本化。（{}}案例5
（4）费用昂贵。在成本和支出中要注意大笔支出的真实性，合法性和有效性。重点是从多个角度进行检查，例如合同，资金流量和发票。对于合同，资金流量和发票单位名称的不一致，应进行后续检查。虚假支出不能支出。
（5）处理A提供的材料。主要检查是重复材料的成本是否存在问题。
（6）物料分配方法。除了少量材料按实际使用量计算外，重点是同时施工的多种材料的分配方法是否合理，一致。在实际业务中，一些公司同时将相同的物料用于多个成本项目。对于没有详细核算（或无法核算详细核算）的人员，应以一定的方式分配，例如按建筑面积和建筑面积分配。不管采用哪种方法，都必须着重两点：第一，一致性，即一旦确定了方法，就不得随意更改。第二，合理性，即分配的计算方法可以准确反映每个项目的实际材料消耗。
（7）重大成本差异处理。重要的是，物料成本差异的计算和分配是否一致。可以使用加权平均，先进先出和其他方法，一旦确定，便不能随意更改。检查的主要方法是连续检查第四季度的会计处理方法是否正确。（（））案例6
2016年3月，当地税务机关对房地产开发企业进行了税务检查。公司的物料成本差异结转计算是基于加权平均法。检查员在2014年和2015年连续两年对公司进行了检查。检查第四季度的物料成本差异的会计处理，发现2015年12月的计算方法存在问题，即未根据加权平均法计算结转差异，并且实际差额533万元。经过沟通，发现原因是该公司采取了一种平衡的方法，因为该公司2015年的利润太高，而2016年购买的估计材料的价格却有所上涨。最终，“材料成本差异”项目使应税收入增加了533万元。
（8）隐藏“非法建筑物”。在此期间，可以根据“建设项目施工许可证”，“建设项目施工合同”和相关的规划设计材料对场地进行检查，以确定公司是否拥有超出规划和施工许可范围的“非法建筑”。
如果存在隐藏的“非法建筑”，则根据土地增值税政策，通常不能将其用作计算增值税额的扣除额。自用的“违法建筑”的成本，不应当在销售区域内摊销到开发成本中，在计算企业所得税时应扣除税前费用，而应视为自用固定资产的折旧。与企业已经使用的“违法建设”有关的房地产税和城市土地使用税，应当按规定征收（缴纳）。
（9）劳务费的处理。劳务费的核实主要是核查劳动合同，并应将合同内容与企业从业人员的实际情况进行比较和判断。另外，如果有逻辑上的疑问，例如数量过多，就业中的不对称等，则应检查相关人员的ID信息，并应检查现场的工作情况。
4
完成接受
（1）“房屋竣工验收表”。商品房可在竣工验收后交付使用。完工验收时间是发生增值税义务的重要节点，也是结转企业所得税收入和成本的重要节点。
（2）“房屋映射表”。测绘表是土地增值税项目结算和企业所得税项目结算的重要参考。它的主要功能是通过比较测绘表和销售窗口表（或销售合同清单等）来判断区域的结构和隐蔽性是否随后发生变化。问题。
（1）结转收入（收入）。贯彻执行《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三条的规定。房地产开发企业采用预售制。项目竣工验收后，达到结转收入的条件。最重要的依据是“房屋竣工验收表”。验证的重点是比较“房屋竣工验收表”和“预付款帐户”帐户余额之类的数据，以确定公司是否已在指定时间结转收入。其中，获得“房屋竣工验收”的人对于表中的建筑物，“预付款帐户”帐户（或明细帐户）中不得有余额。
（2）确定增值税应纳税额的时间。实施《房地产开发企业自行开发销售房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十条，第十四条。房地产的销售基于预售系统。房地产项目达到一定水平后，可获得预售许可证。收到预付款后，应按3％的预收税率预缴增值税。达到应纳税额时，根据当期销售额和适用的税率11％计算当期应纳税额。扣除预付税款后，纳税申报单将提交给国家税务主管部门。房屋完工，检查并交付后产生应纳税额，因此应交增值税额是按照规定计算的。
（3）处理未结汇票。贯彻执行《房地产开发经营企业所得税处理办法》第三十二条的规定，并注意建筑业的施工合同，决算和发票。建设项目合同的完成需要最终解决。对于由于承包工程的最终结算而未获得全额发票的人（即房地产开发公司暂时将其收入与收据等记录下来的工程支出），在充分证据的前提下，可以提前提取不足的发票金额，但最高金额不能超过合同总金额的10％。证明材料主要是“建设项目合同”和已完成的工作量。（{}}案例7
2015年5月，当地税务机关对房地产开发企业进行了税务检查。在检查成本结转业务时，检查人员发现，当公司结转开发项目的成本时，由于尚未获得一些建筑公司的建筑业发票，因此采用了估计成本法。公司合同总价为2.3亿元。工程造价3200万元。根据相关政策法规：如果外包项目尚未最终确定，且尚未获得全额发票，可以在信息充分的前提下提取不足的发票金额，但最高金额不能超过发票金额的10％。合同总金额。公司估算的工程造价最高限额为2300万元，而公司实际估算的工程造价为3200万元，即超过9000万元。最终，该项目进行了检查，增加了应税收入9000万元。
（4）处理应计费用。除了未获得完整发票的上述预扣费用外，该政策还规定预扣费用仅属于以下两种类型：
①如果尚未建造或完成公共辅助设施，则可以根据预算费用合理地提取建筑费用。此类公共辅助设施必须满足以下条件：“在销售合同，协议或广告中做出专门承诺，按照法律法规建立不可撤销或必要的结构”。
②施工费和财产改良费应提交给政府，但尚未提交批准。财产改良支出是指企业应当按照规定承担的财产管理资金，公共维修资金或其他专项资金。
不符合以上条件的人不能撤回。在验证过程中，只要有相应的成本对象，计划和设计以及支出明细的提交等，清单就可以用来完成检查。
【特别注意】
有些省市对应计费用的期限作了规定。例如，江苏省规定应累计从产品开发完成之日起两年以上未付清的应计承包项目资金。承包工程的全部金额计入应纳税所得额；可以在以后实际支付时在实际税额之前扣除。除有关的政府文件中明确规定了批准建造和建造费用以及财产改良费用的最后期限外，最长扣缴期不得超过3年；那些未提交超过3年的税款将包括在当前应税收入中，并将在以后年度中实际支付。允许税前扣除。
（5）大量费用支出。注意“开发成本-开发间接费用”主题的摘要。应当对异常大笔支出进行深入检查。合同，发票和资金流必须保持一致。必须跟踪任何不一致之处以验证相关业务的性质。
（6）自建和自用房地产的处理。检查“房屋竣工验收表”，如果已完成，请检查是否已使用。对于已经使用的房地产，无论竣工或结汇，都必须按照规定申报并缴纳房地产税和城市土地使用税。（{}}案例8
2015年1月，当当地税务机关对房地产开发企业进行与税收相关的分析时，发现该公司的部分商品房已通过租赁信息转换为自用（出租），并且提醒纳税人从税收评估的角度提出相关意见税务自查。自我检查的情况是该公司出租了一些商品房。租赁点为2014年4月，租金为每年26万元。截至2014年11月，“房屋竣工验收表”中确定的时间是2014年11月。截至12月底，公司既未结转固定资产（投资房地产），也未提取折旧。除出租房屋外，按规定开具房屋租赁发票时应缴纳营业税（城市维护建设税及其他遗漏）和房地产税。除此之外，没有缴纳城市土地使用税。根据规定，公司于2014年5月-12月缴纳城市土地使用税1080元（按分配面积计算），并于5-12月结转收入173300元（26÷12×）。 2014年。8），以及同期缴纳的营业税（城市维护和建筑税等其他遗漏项）和房地产税。同时，企业应按照有关会计处理原则将租赁房屋结转为“投资性房地产”。从企业所得税的结算和清算的角度，可以得出相应的折旧。
（7）映射区域。请注意各个建筑区域的具体情况，以及成本分配中使用的各个建筑区域是否与映射（区域）结果表一致。如果调查区域与销售窗口表指示的区域相差太大，即调查区域大于销售窗口表的数据区域等，则必须检查原因以防止该区域超出与税收相关的计划设计和施工。
（8）成本结转。售出（预售）的商业建筑物竣工验收后（以《房屋竣工验收表》为判断条件之一），结转收入和成本。目前，同一项目的一部分可能已经完成并被接受，而另一部分仍在建设中。即使零件已完成并被接受，在某些情况下也有可能已经出售而有些尚未出售。因此，在检查结转成本业务时，有必要注意不同商品房国家之间的成本分配方法是否合理，主要从两个层次着眼于成本比结转：
首先，在成品（商业用房）和未完成的商品（商业用房）之间分配无法分别收取的共同成本，再加上可以分别收取的成本，以计算出准确的成品（商业用房）屋）。）的代价;
第二步是在已售和未售产品（商品房）之间进行分配，以计算应在当前期间结转的已售商品（商品房）的成本。
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签订销售合同
（1）“房屋销售合同”。合同中的金额是计算印花税，增值税，土地增值税和企业所得税的重要依据。
（2）“销售窗口表”，“销售控制表”等。该表中的数据是计算企业所得税成本分配和计算城市土地使用税的重要依据。
（3）企业销售政策，客户注册表格，房地产订阅等。对于土地增值税和公司所得税检查，这是重要的推断数据。
（1）存款处理。重点在于是否及时处理存款。保证金是销售收入的一部分，是计算预付增值税，预付土地增值税和公司所得税的估计毛利润的基础。
（2）商品房销售数据。注意并收集销售合同，“销售窗口表”，“销售控制表”，各种订购书等，并对房地产进行现场检查以确认其销售。计算这些信息和数据并检查增值税（广告系列改革）前者是营业税），是企业所得税和土地增值税项目结算的重要依据。对于公司会计师，有必要在商品房销售数据和相关税金计算数据之间建立关联表，以防止错误。
（3）城市土地使用税支付额的变化。随着商品房的销售，企业缴纳的城市土地使用税逐步减少。减少面积的基础是“销售窗口表”的数据。需要注意的是，为简化销售期内城市土地使用税的计算方法，地方税务机关根据政策规定制定了一些简单的计算公式。检查时，可以将计算公式直接与计算进行比较以确定是否存在问题。
（4）低价交易。通过“销售窗口表”关注低价销售或相关交易的情况。对于公司会计师，发现不符合正常销售价格的，应当按照政策法规处理相关业务，并以正常价格（公允价或有形定价法）计算销售收入。对于审计检查人员，对于发现异常问题的业务，有必要及时收集相关数据进行判断。
（5）委托建筑交易。委托房屋的建设，应注意委托协议，项目的建立状况和竣工进度等，以确认已实现的佣金收入和增值税（缴纳前的应交营业税）。