[税收筹划思路]
一家房地产公司同时开发多个房地产时，可以分别会计或合并会计。两种方法所缴纳的税款不同，这为公司选择税收计划的会计方法提供了空间。
一般来说，合并会计的税收利益更大，但是在某些情况下，单独会计更为有利。如何计算需要企业根据具体情况进行分析比较。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：
土地增值税是以国家有关部门批准的房地产开发项目为单位进行清算的。对于分阶段开发的项目，分阶段进行清算。如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算。因此，房地产开发企业需要在有关部门批准后确定房地产开发项目。
[税收筹划的情况]
一家房地产公司同时开发了位于该城市的两个房地产。第一个房地产的售价为1000万元，根据税法，可抵扣成本为400万元，第二个房地产的售价为1500万元。根据税法，可抵扣费用为人民币1000万元。
企业选择单独计算，请计算企业应支付的土地增值税，营业税及其附加费用，并提出企业税收筹划计划：
第一项房地产的增值率：600÷400 = 150％；
需缴纳土地增值税：
600×50％-400×15％= 240（万元）。
第二房地产增值率：500÷1000 = 50％：
应缴纳的土地增值税：500×30％= 150（万元）
如果不考虑其他税种，则总税负为240 + 150 = 390（万元）
如果将这两个房地产加在一起，则出售价格为2500万元，根据税法，可抵扣费用为1400万元，增加值为1100万元，增值率为78.6％6 （1100÷1400）。
应缴纳土地增值税：
1100×40％-1400×5％= 370（万元）。
房地产税霸筛选整个房地产市场，怎么理解呢？作者将其与个人所得税改革相结合，为您提供了全新的描述。在关于财税改革和财政工作的“两届会议”新闻发布会上，财政部长肖洁说：“每个人都将成为今年个人所得税改革的受益者。”因为不仅提高了税收起征点，还提高了儿童教育，重大疾病的医疗保健等。税前扣除。前几年的“两次会议”还提出，首次住房贷款的利息和养老费用也应在税前扣除。此外，将来，各种个人收入将加起来，因此综合收入较高的人将适用较高的税率。
可以看出，改革的初衷是告别令人尴尬的局面，在这种局面下，税收被减为“薪tax税”。通过对当前生活成本和收入水平的比较，可以减轻普通工人阶级的生活负担，真正发挥了税收调节功能。如果税收规定了一般收入，则财产税规定了资产收入。以房地产为代表的房地产价格飞涨。这是近年来居民收入差距拉大的主要原因。估计大多数人都会同意这一结论。工人阶级或中产阶级主要依靠工资，但是有钱人估计他们很少看工资单，因为工资只是资产回报的一小部分。调节因资产收益率而扩大的收入差距，必须依靠财产税。
开征物业税是一项挑战。众所周知，美国的个人信用体系已经相当成熟，欠税额很高，信用约束力很强，但是每年仍然有超过120亿美元的房地产欠税额。此外，在公司税收时代，不存在房地产评估是否公平以及如何解决纠纷。作为最大的消费和投资产品，即使变动0.1个百分点也是一笔昂贵的数字。它解决了数以万计的纠纷和投诉，并测试了坐在办公室接收企业直接报告的习惯。
起草论据冗长，这就是原因。幸运的是，对财产税的官方解释变得更加清晰。财政部副部长史耀斌在“两次会议”上明确表示，房地产税主要是调节收入分配，特别是个人财富的积累，促进社会公平。同时，它增加了财政收入，以满足政府对公共服务的需求。也就是说，房地产税首先是调整税，然后是所得税。从前进的方向来看，这一说法非常明确。副部长史耀斌指出，财产税是“世界范围内的普遍税”，中国将参照共同的制度特征，如按评定价值征税，并会有一定的税收优惠。
在美国和日本等发达国家，除了扣除额以外，还必须根据房屋的评估价值将实际税基进一步降低40％至40％。税率和用途也将受到限制。确保税收负担不超过收入的3％-4％。此外，首套房，低收入者和丧偶者将大大减少。早在2012年第18届全国代表大会上，就明确提出要减轻宏观税收负担。此外，房地产的稳定和舆论的稳定是当务之急，税率和税收对收入的比率不能太高。此外，副部长史耀斌还指出，房地产税是地方税，地方政府利用这些收入来满足教育，公共安全等公共基础设施的支出。
这与西方财产税非常相似。西方税收征管机构中的县级或市级政府并未提高其房地产价格，但在征收了财产税后有所增加。直接从居民的口袋里拿钱，房地产税的目的很明确。大约50％用于学区。其余的用于公共秩序和道路维修。综合服务的泛滥是房价的上涨，房主的收益甚至超过税收。人口越密集，房屋越多，所缴纳的财产税就越多，居民享有良好的教育和法律和秩序，业主则享有增值住房。
因此，在服务业主导经济的时代，城市领导者需要做的就是允许更多的人在当地工作和购买房屋，税收自然就来了。这是公共财政和服务型政府。现在，许多城市已经意识到这一点，并放宽或提高了准入门槛，人口（不仅仅是人才）是该市最大的财富。因此，房地产税与个人税制改革的共同点是保护中低收入，调节最高收入，并通过宽容实现双赢。紧闭门将不可避免地打开一扇窗户，并调整群体之间的税收负担。房地产税或个人税反映了个人财产时代从无到有的从属地位到统治地位的变化，建立了公民社会，塑造了财富概念，并建立了公民税收和政府服务的自主意识和良性循环。这是现代化的体现。
传播者知道，房地产业务是Lisa的特色业务之一。根据Lisa的第一手数据，我们了解到越来越多的中国个人投资者已进入英国住宅房地产市场。
不论您是为自己的生活购买房屋，投资增值还是考虑下一代的教育和生活，英国房地产都是相对可靠的选择。许多方面都对英国房地产市场进行了宏观或微观分析，而Lisa在此不再赘述。
在球迷成功成为英国房东之后，他们将陆续遇到英国的税务问题，包括租金税，涉及财产转让的印花税，资本利得税和遗产税。
丽莎（Lisa）最近收到了许多有关沙粉的询问，例如以父母的名义购买房产，但想将其转让给她的孩子或其他亲戚和朋友。在房地产转让过程中，不涉及资本利得税问题以及如何最大程度地提高税收合规性和节税能力？
今天，丽莎总结了一些粉丝经常问到的有关房地产转让过程中涉及的资本利得税（CGT）的问题，并将其放在此处以供参考。我们提到。
1.沙帆问：听说一位朋友说中国房东在转让英国房地产后必须发表声明吗？
丽莎：严格来说，从2015年4月6日开始，中国房东必须在转让英国财产的30天内做出CGT声明。
2.莎芬问：将其转移给我的孩子或我的爱人是否等同？我需要申报吗？
丽莎答：无论是转给孩子，还是配偶之间或其他人之间的转让，都必须在30天内提出CGT声明。
3.范先生问：如果买房时价格高，而转身时却输了，您是否必须申报？
Lisa A.无论财产在转让时是增值还是折旧，都必须声明。
4.沙帆问：我已经注册了自雇的海外房东，我可以申请自雇吗？
丽莎：不能，即使是因缴纳租金所得税而在英国进行了自谋职业的海外房东，也必须在转让财产后30天内提交CGT。
5. Shafen问：现在填写完之后，我还需要填写自雇声明吗？
丽莎：在30天之内完成CGT声明后，如果您仍然需要进行自雇声明，那么在进行自雇工作时，仍然需要向UK Revenue Agency披露房屋转让的情况年底申报。（HMRC）。
6.如何申报？我可以在线申请吗？
丽莎答：是的，您可以在线在线进行声明。这是在线声明表格的链接。您可以参考它：
7. Shafen问：如果我还有其他英国收入，但是必须在30天内申报，我该怎么办？
丽莎：如果您无法暂时确定自己的收入，则需要先进行CGT声明；如果您可以在年末确定自己的年收入，则可以在那时申请调整，如果您缴纳更多税款，也可以返回。是的，不用担心。
8.莎芬问：这所房子属于我和我的丈夫。我需要分开申报吗？
丽莎：如果房子是一对夫妇的名字，则需要单独声明。
9.沙芬问：如果我的房子是2012年买的，现在卖了，我如何计算房子的起价？
Lisa回答：一般来说，有两种方法。首先基于购买时的价格，然后根据时间进行分配。另一个是根据2015年4月6日的市场价格计算的。
10. Shafen问：不同的计算方法是否会有差异？哪种计算方法可以少交税？
丽莎：不同的计算方法通常会产生不同的结果。至于哪种方法可以少交税，取决于您的具体个人情况，很难直接说出哪种方法可以少交税。交税。
11.沙芬问：我可以只提交一份声明吗？我还需要支付其他费用吗？
丽莎：提交声明时，还需要提交计算过程。如果不清楚在线声明的解释，则需要向HMRC发送电子邮件以解释计算过程。提交申请时，您需要提前做出选择。
12.沙芬问：我在汇款时需要缴纳印花税吗？
丽莎：是否缴纳印花税取决于是否有任何考虑。如果您全额买房子并捐赠，通常无需缴纳印花税。如果您有贷款，通常涉及印花税。
13.沙芬问：转让时我需要缴纳遗产税吗？
丽莎：对于遗产税，尚无法确定在转让时是否支付遗产税。如果捐赠者在赠与发生后的7年内没有死亡，则通常无需缴纳遗产税。
如果受赠方在7年内去世，通常需要支付遗产税。根据死亡时间，所支付的遗产税可能会有所不同。
14.莎芬问：我父亲两年前买了房子，想把它转让给我。如果以后出售，如何计算资本利得税？
丽莎：通常，当您父亲转移给您时，您需要计算房屋的市场价值。转让给您的名字时，有一个市场价值，而当您将来出售房屋时，又有一个市场价值。如果两个值之间存在差异，则根据此差异计算资本增值税。
15.莎芬问：当父亲将我的市价转让给我时，他是否在指我市价？
丽莎：是的。父母与子女之间的房地产转让需要根据市场价值进行计算。
16. Shafen问：如何计算这个市场价值？HMRC是否有指定的评估员？
丽莎：如果您要根据市场价值进行计算，则由个人负责确定市场价值。
HMRC没有指定评估人。不同鉴定人的鉴定价格将有所不同。最好有多个评估结果。
17. Shafen问：我可以提供房地产经纪人的市场价格评估吗？
丽莎答：由房屋中介提供的市场价格评估报告也是可以接受的。但是，总的来说，由RICS认可的机构或评估机构发布的报告最有可能获得HMRC的认可。
18. Shafen问：听说提交声明后，我需要向HMRC提交另一份表格吗？他们还会检查房地产价格是否是市场价格，对吗？
丽莎：是的，在提交税务报告后，您通常需要向HMRC提交CG34表格。税务局将在礼物当天检查财产的价值，以查看价格是否合适。
但这不是必需的。如果您希望HMRC核实估计价格并避免HMRC进一步检查，则可以将此表提交给他们。
19. Shafen问：HMRC需要多长时间检查？可以提前向他们显示此评估吗？这样可以节省一些时间。
Lisa A.至少需要两个月的时间来复习单词。活动结束后，此表格将提交给税务局，在申报或赠予礼物之前，税务局将无法查看该表格。
20.沙帆问：中国房东是否愿意支付CGT津贴？CGT的税率是多少？
丽莎：是的。尽管中国房东无法申请个人免税额度，但他们可以申请CGT额度。
2018-2019年度的CGT津贴为11,700英镑。因为大多数中国房东在英国没有其他收入；通常，他们以18％的普通税率缴纳资本增值税。
21.沙帆问：海外房主在出售房屋时可以申请“个人住房税减免”吗？
丽莎：您好，有资格出售房屋的海外房东也可以申请“主要私人住所减免”（以下简称PPR），但通常很难申请所有PPR因为大多数海外房东在买房后都不住在房子里，而是租房或投资。
如果您在某个纳税年度在这所房子中居住了至少90天，则通常可以申请部分PPR。
22. Shafen问：如果我在购买后一年零三个月出售它，我想问一下我是否可以申请PPR？
丽莎答：如果您购买后从未生活过，则基本上无法申请PPR。
23. Shafen问：什么是天数测试？
丽莎（Lisa）回答：“今日计数”测试是指海外房东在出售房屋后向HMRC报告的时间。它必须计算您是否在2015年4月6日之后的本纳税年度中。您可以在房屋中居住90天；如果您没有生活90天，则通常无法申请该纳税年度的税收减免。
24.莎芬问：我可以申请保留礼物减免吗？
丽莎：对于普通的住宅房地产，如果父母将其财产捐赠给子女，则父母不能申请暂缓救济。
25.沙芬问：我如何发表声明？转让财产时，律师会为您提供帮助吗？
丽莎：如果您想发表声明，通常可以在线进行。律师通常不为您做资本利得税申报。通常，您需要自己做。当然，您也可以找会计师或税务顾问来完成。
作者兴业研究
对房地产开发的大规模投资和较长的回报期已导致住房企业具有典型的高杠杆特征。本文分析并比较了房地产主要融资渠道，包括银行贷款，非标准债权，标准债券，资产证券化，股权融资等，并探讨了在紧缩政策背景下房地产企业的可能融资方式。什么是
融资渠道
开发贷款：住房公司的传统融资渠道，但对它们的依赖程度有所下降
开发贷款的优点是成本较低，但募集资金的使用受到限制。开发贷款期限一般在三年以内，房地产龙头企业的贷款利率一般可以在基准的基础上波动一定的百分比，成本较低。但是，募集资金的使用受到限制，只能用于项目建设。
随着对融资活动的日益严格的控制，中央银行和中国银行业监督管理委员会大大加强了银行对房地产业投资资金的管理和控制。自2016年10月以来，中央银行和中国银行业监督管理委员会加强了对银行资金的监管，加强了对贷款投资的控制，并严格禁止信贷参与征地。
非标准索偿：信托计划的融资需求预计会增加
房地产非标准索偿也是房地产公司的主要融资渠道之一，主要包括集体基金信托计划，保险资产管理债务投资计划，基金子公司/经纪人资产管理计划等。受不同产品基金投资范围的影响，最常见的非标准债务融资主要是信托计划，其次是保险资产管理设计的债务投资计划。通过结构化设计，对房地产公司项目公司投资信贷，股权和信贷增强措施通常包括土地和在建工程抵押，项目公司股权质押，控股股东或第三方担保等。
随着融资渠道的多样化，房地产信托发行规模显着下降，收益率下降。2010-2013年是房地产集体基金信托计划发行的高峰期。从那时起，随着房地产企业融资渠道的多样化，房地产信托发行规模显着下降，信托占信托总规模的比例从35-40％下降到目前的10-15。％，回报率也从10％以上降至6-7％。
的优点是要求较低，但成本较高。与发展贷款相比，非标准融资的主要优点是主体资格条件较低，投资范围较广，但融资成本明显高于发展贷款。在住房企业盈利能力下降的背景下，对开发商的吸引力日益下降。。此外，基金子公司/经纪人资产管理计划不符合贷款条件。商业银行委托贷款有限后，缺乏投资范围和产品设计灵活性。
关于监管政策，信任计划得到了广泛的投资，在其他受限渠道的背景下，需求可能会上升。不同的非标准债务产品具有不同的投资范围。其中，信托计划由银监会监督，对投资方向没有明确限制。债务投资计划由中国保监会监督，只能投资于商业经营或旧城翻新的住房；私募股权管理计划由中国证监会监督。该政策于今年年初收紧，目前暂不提交16个热点城市的普通住宅项目。其他项目筹集的资金不能用于征地和补充流动资金。因此，在限制其他人获得贷款的情况下，预计房屋公司通过信任的融资需求可能会增加。
债券：公司债券占主导地位，政策收紧
公司债券占房地产企业发行量的大部分，并且政策已经全面收紧。自2014年和2015年以来，住房公司的中期票据和公司债券已陆续发行。由于公司债券银行的条件更加宽松，最近两年住房公司发行公司债券的数量显着增加，从2014年的不到150亿增至2016年的全部。全年完成8,246亿元，占房地产企业发行债务总额的75％。但是，去年年底，上海和深圳证券交易所相继出台了房地产公司债券分类政策，公司债券发行规模骤然下降。
上市或国有住房公司仍可以在银行间市场发行债券，并可以尝试发行短期融资债券以提高流动性。银行间市场放宽了2014年9月向房地产公司发行中期票据的条件。目前，债券的发行人已从商业房地产或经济适用房房地产企业扩大到上市/国有非上市公司房地产开发商用于普通住宅开发。此外，自2016年下半年以来，短期融资券的发行规模显着增加。在严格限制公司债券的背景下，符合经销商协会注册标准的房屋公司仍可以在银行之间发行中期票据，并尝试发行短期融资。短期融资可以提高流动性。
的优点是低成本，无抵押的信用负债，灵活的条款和使用募集资金。发行利率继续下降，低至3％左右，大大降低了住房企业的融资成本；通常情况下，债券不需要建筑抵押或其他担保来拓宽融资渠道；灵活的条款，以及基于权限设置的长期条款募集资金用于改善住房企业的期限结构；募集资金的使用更加灵活，除项目建设资金外，还可用于还款。
但是，在收紧政策之后，对主体资格的要求变得严格，中小型房地产企业债券的融资规模受到极大限制，并且随着房地产市场繁荣程度的下降，发行率增加。目前，公司债券的发行基本上是“一刀切”，银行间市场的发行条件更高。非上海民营普通住宅开发和住房企业很难筹集资金。此外，随着国内房地产法规的逐步升级，热点城市的交易有所减少，房地产公司的信用风险有所增加，发行率也逐渐提高。
资产证券化：丰富的基础资产和拓宽融资渠道
资产证券化产品的发行地点包括交易所，银行间市场和中国证券交易所。监管机构是中国证券监督管理委员会，交易商协会和中国保险监督管理委员会。发行工具主要是资产支持的特别计划，资产支持的票据和项目资产。支持计划。目前，住房公司主要通过交易所发行，银行间市场的发行规模有望在未来增加。
基本资产很丰富，常见的资产包括购置余额，抵押权，商业房地产抵押贷款，信托受益权等。交易结构是多种多样的。商业房地产抵押贷款的抵押权和资产支持证券结构相对简单。原始权益持有人通过转移财产抵押权/委托贷款债务获得募集资金。房地产投资信托基金的结构和住房的最终付款相对复杂。其中，房地产投资信托基金大多使用特殊计划+私募股权基金。以对接的形式将项目公司的权益/权益与债务进行对接； ABS的最终购买是原始股权所有者首先购买项目公司持有的未来债务，并将其转移到特殊计划中，以周期性购买的方式获得转移支付。信托受益权ABS使用特别计划+单基金信托计划向金融家发行信托贷款。它的基础资产可以对应各种资产，例如财产收取权，债权和最终购买权。
增强内部和外部信用。内部信用增强主要包括产品优先级，子层级和对主体的主要资产现金流量的超额覆盖，而外部信用增强主要包括财产抵押，股权/应收款债务抵押，融资方担保，差异付款承诺等。
REIT可以从融资方法法的意义上实现破产隔离，但是现金流高度依赖于融资方；其余与房地产相关的ABS产品无法实现破产隔离。在破产和隔离方面，房地产投资信托基金可以从融资方式上实现破产隔离。但是，由于相关资产主要由融资人甚至是回租人经营，因此该资产的净现金流量非常取决于融资主体；财产抵押权，以及与财产的最后付款有关的财产/项目所有这些都由金融家管理和开发，并且无法实现破产隔离。商业房地产抵押贷款和信托受益人可以实现与债权人的破产隔离，但从本质上讲，对金融人的贷款不能破产，也不能与借贷的住房企业分开。
房地产投资信托基金（REIT）具有出色的利润增长和杠杆降低效果；其余与房地产相关的资产支持证券产品无法实现大量的表外融资。不动产投资信托可以通过出售房地产资产来融资，而无需增加负债，并且当融资规模高于账面价值时，它还可以结转资产的增值收入，对提高利润和降低杠杆率具有显著作用。 。收取财产的权利和购买该财产的最终付款是未来的债权，并且相关资产的经营风险和报酬无法转让。它们仅限制现金流在一定时间段和现金流的特定部分，因此无法实现表外融资。从商业房地产抵押贷款和信托受益权ABS方面，可以显示原始股权持有人所拥有的债权资产，但贷款仍是为金融家实际获得的，因此也无法实现资产负债表外融资。
就发行规模而言，自2015年下半年以来，房地产发行的ABS的数量和数量迅速增加。截至目前（2017年3月7日），已发行的4种尚存产品的订单数量为74整个市场，发行量约为1222.83亿元。主要产品类型为房地产投资信托和物业收费权。
与其他融资方式相比，ABS大大拓宽了房屋公司的融资渠道，并且某些产品可以改善报告。资产支持证券的发行不受“未经测试的债券的净资产的限制不超过40％”的限制，对融资方的要求相对较低，基础资产种类繁多，优先资产可以通过优先/次级和过多现金来提高流量覆盖支持证券评级极大地丰富了住房企业的融资渠道。此外，房地产投资信托基金等一些产品可以提高融资方的利润，并在融资时降低财务杠杆，具有明显的优势。
普通与住宅相关的ABS产品的融资有限。就与商业相关的ABS产品而言，最大的发行规模是房地产投资信托（REIT），但房屋公司在设计避税/储蓄方面存在劣势。与住房相关的资产支持证券产品主要集中在住房的最终购买，财产抵押权和信托受益权资产支持证券上。但是，在去年第四季度交易所收紧了房地产公司公司债券的发行之后，最终购买ABS的发行也面临着紧缩。信托受益权目前涉及多数住宅物业为安全房，对资产抵押权发行ABS不受限制。因此，通过ABS为住宅项目融资也很困难。在商业物业相关的ABS产品方面，房地产投资信托发行规模最大，并具有突出的优势。但是，与非家庭企业相比，房地产公司利用土地投资来规避土地增值税。必须通过现有的项目公司/减少商业地产的附加值来避免它们。减税措施在某种程度上降低了房地产公司发行房地产投资信托的动机。
股权融资：再融资有限，私募股权基金具有潜力
（1）首次公开募股，额外发行，配股
房地产上市公司的股权融资主要基于有针对性的发行，这受到监管政策的极大影响。从多年来的融资规模来看，上市房地产公司的股权融资已受到政策的极大影响。从2006年到2009年，得益于房地产业的高度繁荣，上市房地产公司的股权融资规模已司空见惯。在2010-2014年上半年，以及2010年随着房地产调控政策的实施，中国证监会加强了对房地产公司的再融资审查，房地产上市公司的股权融资规模基本消失。 2014年下半年至2016年第三季度，在宽松的货币环境和房地产去库存的背景下，上市房地产公司的股权融资规模激增;从2016年第四季度到现在，在证监会限制房地产公司募集资金用于再融资后，上市房地产公司的股权融资规模再次急剧下降。
（2）私募股权房地产股权基金
房地产私募股权基金是指通过非公开方式从少数个人或机构投资者筹集资金，投资对象是房地产项目或公司股权。国内房地产私募股权基金大多是有限合伙制。投资者（LP）和经理（GP）签署投资协议，共同为有限合伙企业提供资金。有限合伙人在其出资额范围内具有有限责任。 GP对有限合伙制负有无限责任。，负责基金所有资产的管理和运作。私募基金通常持有不到50％的股份，投资项目主要是面向发展的项目，退出方法主要是在项目的销售基本完成后，控股股东回购或清算该项目或资金。在收益共享方面，投资者按照持股比例参与收益共享，管理人员获得业绩后将收取基金管理费和股票收益。纯股权私募股权基金没有利润上限和下限。投资者按照持股比例参与项目收益分成。管理人员根据筹款规模的一定比例收取管理费。费用率通常为1-2％。同时，某些产品设有激励机制，管理者达到基金的预期绩效后，可获得约20％的投资收益。另外，为了增强投资者的信心，管理人员可以使用自有资金投资基金份额，该比例一般为1％-10％。
在没有增加杠杆作用的情况下获得了融资，没有偿还本金和利息的固定压力，并且基本上没有限制地筹集了投资资金，从而拓宽了住房企业的融资渠道。如果是资产负债表上的项目（房地产公司持股量超过50％），则该基金的持股量反映在少数股东权益中；如果是表外项目（房地产公司持股量低于50％），则房地产企业将根据其持股比例将其列入长期投资股权投资，项目公司的后续负债未在合并报表中反映。这两种类型的项目均不增加负债，也没有偿还本金和利息的要求，从而减轻了住房企业的压力。此外，对股权融资的投资方向没有限制，可以用于获取土地，更能满足住房企业的融资需求。
但是私募基金对开发人员资格有更高的要求。大型房地产基金只会支持地理位置优越且运营成熟的房地产项目。中小型房地产公司很难获得真正的私募股权融资，其中更多是具有回购协议和全额抵押担保的真实债券。
其他
（1）债务重组/债务转移
通过四家最大的资产管理公司进行债务重组/债务转移。这种融资方式可以分为两种情况：一是债务重组，即外部债权人将债权由出资方转让给四大资产管理公司；二是债务重组。对于融资方公司之间到期的贷款。通过以上两种方法，融资方可以获得债务重组的宽限期，年化融资成本一般高于8％。这样做的好处是可以延长还款期限，但融资成本明显高于其他融资方式。
（2）融资销售和回租+银行保理
资金的贷方是银行，融资成本包括利息，保理费和租赁公司费用。融资机构与租赁公司签订了售后租回融资租赁协议，融资租赁公司与银行签订了租赁信贷保理协议，银行向融资租赁公司发行融资，融资方在扣除相关费用后收取余款。融资成本通常包括银行保理融资利息，保理费和租赁公司费用。园区开发企业可以使用相关的基础设施资产进行售后回租。
与银行贷款相比，售后租回融资不受限制。开发贷款和经营物业贷款的使用仅限于相应项目和物业的开发和维护。售后租回融资租赁通过转让资产所有权取得价格，资本投资不受限制，而租回资产继续经营，可获得经营收益。偿还银行本金和利息。
的融资成本增加了，需要融资者提供适当的资产。融资成本包括银行融资利息，保理费和租赁公司的渠道费用，这相当于同期贷款利率的一定提高。同时，售后回租要求房屋公司拥有适当的资产，而园区开发企业等多元化的房屋公司拥有丰富的资产，更适合通过售后回租业务进行融资。
会计本质上是抵押融资，无法显示资产，也无法降低杠杆率。尽管出售和回租转移了资产的所有权，但回租使未转移的资产产生了风险和收益，会计实质上是抵押融资。因此，资产方无法发表声明，负债方增加了长期应付款，这仍然推高了债务。
未来如何为房屋公司筹集资金
就不同类型的业务而言，目前住宅项目/家庭企业的融资渠道相对平稳，主要包括银行贷款，集体基金信托计划，中期票据和私募股权融资；旧城改造和商业项目，如经济适用房和安置房/房地产企业融资渠道没有明显限制。在传统融资渠道的基础上，地理位置更好的商业房地产公司可以尝试创新的融资渠道，例如房地产投资信托基金。
（完）
股市有风险，投资需谨慎。本文仅供参考，不代表任何投资建议。参考本文做出的任何投资决定均由受众独立做出，由此引起的经济，财务或其他风险由受众自行承担。
对于相同的二手房销售，以上两种计税方法的计算结果不同。只要我们为此计划，我们就可以选择对我们最有利的税收方法。
第六个黄金理念：购买首套房时避免缴税的提示。该政策规定，对于仅购买面积不超过90平方米的家庭住房（家庭成员包括购房者，配偶和未成年子女）的个人，按1％的税率征收契税;对于面积大于或等于90平方米的区域，契税按降低的1.5％的税率征收。同时，该政策还明确规定，如果两个或两个以上的个人共同购买90平方米或以下的普通住房，并且其中一个或多个具有购买房屋的记录，则该房产的共同购买者将不会有资格首次购买普通住房。优惠政策。国家以人为本，以人为本，以人为本。因此，在实行“第一套”住房政策时，必须做好规划。每个人都有平等的机会，但只有一次。
黄金理念＃7：购买两套房子的避税秘诀。为了鼓励城乡居民改善生活条件，该政策规定，对于购买面积在90平方米以下的家庭购买第二套住房的个人，按一定比例征收契税。 1％；契税按2％的税率征收。在这里我们必须掌握：一个是“两套”，另一套是面积，第三套是适用税率。
八个想法：免费礼物和避免增值税的技术。在以下情况下家庭财产分割：离婚财产分割；赠予配偶，父母，子女，祖父母，祖父母，祖父母，孙子女，孙子女，兄弟姐妹的礼物；给没有直接补偿或支持义务的支持者或支持者的礼物如果房屋产权所有人死亡，并且法定继承人，遗嘱继承人或者受益人依法取得房屋产权，则原政策规定不征收营业税，并附加增值税。营业改革后免税。换句话说，满足上述接收者的家庭财产分割免征增值税。
黄金理念九：免费避免个人所得税的提示。除非14种类型的个人免费获得房屋，且没有以下任何条件，否则各方将不征收个人所得税：房屋所有人将房屋财产交给配偶，父母，子女，祖父母，祖父母，孙子女，孙子女。 ，兄弟姐妹免费;房屋产权人将房屋产权转让给承担直接抚养或维持义务的抚养人；房屋产权人死亡，并依法取得房屋产权的合法继承人，继承人或者受益人。
十个金点子：法定遗产契约的避税技术。目前的政策很明确。合法继承人继承土地和房屋所有权，无需缴纳契税。所谓的合法继承人包括配偶，子女，父母，兄弟姐妹，祖父母和祖父母。根据遗嘱继承死者土地和房屋所有权的非法定继承人是赠与人，应当征收契税。受赠人应当按规定的税率缴纳契税，与购买普通住宅相比，不享受税收优惠。显然，法定继承不征收契税，而非法继承则征收契税。
第十一个主意：改变夫妻间住房和土地所有权的避税技术。该政策规定，在婚姻关系中，房屋和土地所有权最初由丈夫和妻子拥有，并更改为丈夫或妻子或另一方，或者房屋和土地所有权最初由丈夫和妻子拥有。妻子，并改为丈夫和妻子之一。或者，房屋和土地的所有权最初属于夫妻双方，并且双方同意更改普通股并免征契税。同样，离婚后不对原始共有财产的所有者征收契税。这样，已经彻底解决了在线炒作的房地产证征税问题。
十二个黄金创意：家庭财产分割的避税技巧。参与家庭财产分割的个人无需转让房地产和土地使用权即可免征增值税。这里的家庭财产分割包括以下情况：离婚财产分割；给配偶，父母，子女，祖父母，祖父母，孙子，孙子，兄弟姐妹的礼物；受抚养人：房屋产权人去世，合法继承人，遗嘱继承人或受益人依法取得房屋产权。
第十三个黄金观念：离婚，离婚，避税。该政策明确规定，通过离婚和财产分割来分割房屋财产权是夫妻共同财产的处置，个人不因离婚而对房屋所有权转让征收个人所得税。但是，离婚房屋的余额可能要征收个人所得税。个人转让离婚房屋所得的收入，在扣除财产的相应原值和合理费用后，可以按照规定的税率缴纳个人所得税；财产的相应原始价值是房屋首次购买时的原始价值和相关税费总和乘以转让人与房屋所有权的比率。满足离婚家庭超过五年的个人转让离婚房屋所得的收入可以申请免征个人所得税，这为节省税收成本提供了避税空间。
第四黄金理念：购买房屋辅助设施的避税技巧。购买房屋时，通常必须附上车库等辅助设施。该政策规定，对于与房屋有关的辅助设施（包括车位，车库，自行车车库，顶层公寓和储藏室）拥有所有权或土地使用权的行为，应遵守契税法律和法规征收契税；不涉及土地使用权和房屋所有权转移的，不征收契税。如果附属房屋的所有权单独承担，则契税按当地确定的适用税率征收；如果与房屋统一定价，则适用与房屋相同的契税税率。
在这里，一个是不涉及所有权变更就不征收契税。另一个是可以与房屋统一估价，从而可以适用优惠税率。通常，买房比租房好。
第十五个黄金点子：资产转让契税的避税技术。当前的政策规定，属于同一投资主体的企业之间的土地和房屋所有权转让包括母公司及其全资子公司，同一公司的全资子公司，同一自然人及其法人之间的土地和房屋所有权转让。独资。一人有限公司之间的土地和房屋所有权转让免征契税。这里的“转移”应该是免费的，而不是礼物，出售或投资。
第十六个黄金想法：股权（股份）转让的避税技术。政策很明确。股权（股份）转让中，单位和个人持有公司的股权（股份），不转让公司土地和房屋的所有权，不征收契税。我们在这里需要掌握的是“所有权不转移”，否则，将征收契税。
第十七个黄金观念：以经营者的名义避免对房地产相互转移征税的提示。个体工商户的经营者以其个人名义将房屋和土地的所有权转让给个体工商户，或者个体工商户以自己的名义将房屋和土地的所有权转让给土地所有人。原始运算符的原始名称。契税。尽管状态不同，但以他的名义拥有房屋和土地的所有权是一个人拥有的。契税的扣除反映了税收的人性。
18个黄金点子：无效财产转让契税的避税技术。根据现行的契税政策，对法院判决的无效产权转让不征收契税。在法院裁定房屋所有权证被撤销之后，应退还所缴纳的税款。根据《税收征收管理法》，无效财产的转让和退税返还一般不得超过三年。请注意相关纳税人，以免产生风险。
黄金观念十九：住房土地增值税避免技术。现行政策规定，个人住房销售暂免征土地销售税。该政策自2008年11月1日起实施，但应注意的是，这里强调的是“房屋买卖”可免征土地增值税。属于其他财产的，应当按规定征收土地增值税。。
二十个黄金思想：出租人两用房屋的避税技术。根据财税[2016] 36号和财政部，国家税务总局关于廉租房，经济适用房和房屋租赁的税收政策的通知（财税[2008] 24号），个人租房，他们应该将％的税率降低1.5％以计算增值税应纳税额。其他出租不动产（不包括房屋）的个人，其增值税应纳税额按5％的税率计算；对于出租房屋的个人，用途之间没有区别。房地产税按4％的税率征收，免征城市土地使用税和印花税。因此，当租房者居住在两用房屋中时，居民必须区分用途并合理避税。
注：以上资产转让和公司股权（股权）转让政策的实施期限为2015年1月1日至2017年12月31日。请注意。
附件：税务清算
1.财政部和国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点的通知（略）
发行文本号：财税[2016] 36号发行日期：2016-03-23有效性：全文有效
相关内容：附件：关于将营业税改为增值税的试点过渡政策的规定
以下各项免征增值税：
（36）参与家庭财产划分的个人免费转让房地产和土地使用权。
家庭财产分割，包括以下情况：离婚财产分割；给配偶，父母，子女，祖父母，祖父母，祖父母，孙子，孙子，兄弟姐妹的礼物；免费赠予直接支持或维护的支持一个人或支持者；房屋所有权人死亡的，由法定继承人，遗嘱继承人或者受益人依法取得房屋产权。
...
附件：将营业税改为增值税的试行实施措施
第17条增值税的计算方法包括一般方法和简化方法。
2.中华人民共和国财政部，国家税务总局，住房和城乡建设部关于调整房地产交易契税和营业税优惠政策的通知（略）
发行号：财税[2016]发行日期：2016年2月23日有效期：全文有效
相关内容：关于契税政策
（1）购买家庭唯一房屋的个人（家庭成员包括购房者，配偶和未成年子女，下同），如果面积不超过90平方米，则按以下比例征收契税： 1％；90平方米以上的，按1.5％的税率征收契税。
（2）对于为面积不超过90平方米的家庭购买第二套住房的个人，契税减免1％；对于90平方米或以上的面积，税率降低为2％租赁税。
3.财政部和国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制有关契税政策的通知（略）
发行号：财税[2015]发行日期：2015-03-31有效期：全文有效
相关信息：
六，资产转让
经县级以上人民政府或者国有资产管理部门进行行政调整的单位，可以转让国有土地和房屋所有权，免征契税。
同一投资实体所属企业之间的土地和房屋所有权转让，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司的全资子公司，同一自然人及其唯一股东之间的土地和房屋所有权的转移所有权一人有限公司之间的土地和房屋所有权转让免征契税。
IX。公司股权（股份）转让
在股权（股份）的转让中，单位和个人拥有公司的股权（股份），并且公司土地和房屋的所有权不转让，并且不征收契税。
4.国家税务总局关于进一步简化和规范免收礼品或赠予不动产营业税和个人所得税所需的个人证明的公告（略）
发行号：国家税务总局公告2015年第75号发行日期：2015-11-10有效性：条款的修改
相关内容：（略）
5.财政部和国家税务总局关于改变契税政策的通知，关于夫妻之间住房土地所有权的变更（略）
发行号：财税[2014]发行日期：2013-12-31有效期：全文有效
相关内容：在婚姻关系中，房屋和土地所有权最初是由丈夫和妻子所有，并更改为夫妻或另一方，或者房屋和土地所有权最初是由丈夫拥有的和妻子，并改为如果财产由一方拥有，或者房屋或土地的所有权由夫妻所有，并且双方同意并更改普通股，则免征契税。
6.财政部和国家税务总局关于契税政策（如通过售后回租融资的通知）（略）
发行文本：财税[2012] 82号发行日期：2012-12-16有效期全文有效
相关内容：个体工商户的经营者以其个人名义将房屋和土地的所有权转让给个体工商户，或个体工商户将住房所有权转让给个体工商户。以自己的名字登陆回到原来的生意以个人名义免除契税。
7.财政部和国家税务总局关于首次购买普通住房的契税政策的通知（略）
发行文本编号：财税[2010]发行日期：2010-03-09有效期：全文无效
注：根据《关于宣布废止和废止金融法规和监管文件目录（第十二批）的决定》（财政部第83号法令），该文件自2016年8月8日起生效全文无效。
相关内容：如果两个或两个以上的人共同购买90平方米或以下的普通住房，并且其中一个或多个有购买房屋的记录，则该房产的共同购买者不符合第一个条件。购买普通住房。税收优惠政策。
8.财政部和国家税务总局关于某些针对个人理财产品等营业税的免税政策的通知（略）
发行文本编号：财税[2009] 111号记录日期：2009-09-27有效期：全文有效
相关内容：2.对于免费捐赠房地产和土地使用权的个人，如果属于以下情况之一，将暂时免征营业税：
（1）离婚财产分割；
（2）免费送给配偶，父母，子女，祖父母，祖父母，孙子，孙子，兄弟姐妹的礼物；
（3）赠予承担直接支持或维持义务且无任何补偿的支持者或支持者；
（4）依法死亡并获得房屋财产的房屋所有人的合法继承人，遗嘱继承人或受益人。
9.财政部和国家税务总局关于收受免费礼物的个人房屋个人所得税有关问题的通知（略）
发行号：财税[2009] 78号发行日期：2009-05-25有效期：全文有效
相关内容：1.在以下情况下免费提供房屋产权，并且各方无需缴纳个人所得税：
（1）房屋财产权人将房屋财产免费赠予配偶，父母，子女，祖父母，祖父母，祖父母，孙子女，孙子女，兄弟姐妹；
（2）房屋产权人将房屋产权转让给承担直接维护或维护义务的支持者或支持者；
（3）房屋产权所有者去世时，依法取得房屋产权的合法继承人，遗嘱人或受益人。
10.国家税务总局关于明确实施某些个人所得税政策的通知（略）
发行编号：国税发[2009] 121号发行日期：2009-08-17有效期：全文有效
注：根据《国家税务总局关于发布现行有效税收法规文件目录的公告》（国家税务总局公告2010年第26号），第17次董事会议于12月7日举行。 ，2010审议后，该文件有效。
相关内容：转让离婚房屋的个人税收
（1）通过离婚和财产分割来分割房屋的财产权是将丈夫和妻子处置为共同财产。
（二）转让离婚房屋所得的个人收入，在扣除相应的财产原值和合理费用后，可以按规定的税率缴纳个人所得税；财产的相应原始价值是房屋的初始购买价所有原始价值和相关税费的总和乘以转让方对房屋所有权的比例。
（3）个人转让离婚和分居的财产所获得的收入达到家庭唯一住房五年以上的收入，可以申请免征个人所得税。《关于具体问题的通知》的执行（国税发〔2005〕172号）。
11.财政部和国家税务总局关于调整房地产交易税收政策的通知（略）
发行编号：财税[2008] 137号发行日期：2008-10-22有效期：条款和条件已到期
2.暂时免征个人买卖房屋的印花税。
3.个人住房销售暂时免征土地销售税。
该通知自2008年11月1日起生效。
12.财政部和国家税务总局关于廉租房，经济适用房和住房租赁的有关税收政策的通知（略）
发行文本号：财税[2008]发行日期：2008-03-03有效期：条款和条件已过期
注：根据《财政部和国家税务总局关于促进公共租赁住房发展税收优惠政策的通知》（财税[2014] 52号），自2014年以来的廉租房税收政策研究它将在8月11日被废除。
相关内容：（3）对于出租房屋的个人，无论其目的如何，均按3％的税率征收营业税的一半，以4％的税率收取房地产税，并免除城市土地使用税。
13.国家税务总局关于个人房屋转让的税收征管工作的通知（略）
发行编号：国税发[2007] 33号发行日期：2007-07-21有效期：全文有效
相关内容：“自用5年以上”是指从个人购买房屋开始到房屋转让为止的期间。
1.确定个人房屋购买日期。个人按照国家住房改革政策购买的公共住房，应当根据优先权原则，根据购买合同的生效日期，房屋付款收据的签发日期或购房合同上注明的时间确定。房屋产权证书；契税证明的日期应按照优先原则确定。
2.房屋的个人转让日期应为销售发票上注明的时间。
14.国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（略）
发行编号：国税发[2006] 108号发行日期：2006-07-18有效期：全文有效
相关内容：个人使用个人转移超过5年的收入，也是家庭唯一的家庭使用收入，免征个人所得税。
15.财政部和国家税务总局关于土地增值税普通住宅建筑物有关政策的通知（略）
发行号：财税[2006] 141号发行日期：2006-10-20有效期：全文有效
相关内容：省，自治区，直辖市可以按照《国务院办公厅，建设部转发关于做好住房建设的意见的通知》确定“普通住房”。稳定房价的好工作”2005年第26号）严格在“普通住房标准”的范围内。
16.财政部和国家税务总局关于若干土地增值税问题的通知（略）
发行号：财税[2006]发行日期：2006年3月21日有效期：条款和条件已过期
注：根据《财政部和国家税务总局关于企业改组和改制的土地增值税政策的通知》（财税[2015] 5号），第5条将于2015年1月1日废除。
相关内容：1.纳税人对普通标准住房的建造和销售以及个人居民转让普通住房的税收减免
《条例》第8条中的“普通标准住房”和《财政部和国家税务总局关于调整房地产市场某些税收政策的通知》（财税字[1999] 210号）。第三条“”的确定，由省，自治区，直辖市人民政府根据中央“建设部，建设部通知”关于做好人民工作的意见“作出的。 《稳定住房价格》（国办发〔2005〕26号）。实行“中低价位中小户型”标准。纳税人同时建造普通房屋和其他商品房屋的，土地增值价值应当单独计算。
17.国家税务总局关于房地产税政策实施中若干具体问题的通知（略）
发行编号：国税发[2005] 172号发行日期：2005-10-20有效期：全文有效
1.“通知”第三条第二款规定的“交易价格”是指房屋所有人出售房屋的交易价格。
2.《通知》第三条第4款规定的“契税证明书中规定的时间”是指契税证明书的签发日期。
3.纳税人申报时，如果同时签发房屋产权证书和契税证明，且两者所标明的时间不一致，应根据纳税人确定购房时间。 “先动”的原则。也就是说，如果房屋产权证书上的时间早于契税证明上的时间，则以房屋产权证书的时间为购房时间；契税证明早于房屋财产证明上指示的时间。对于时间而言，契税支付证明书上显示的时间就是购房的时间。
第四，个人出售通过非购买形式（例如礼物，继承和离婚财产的分割）获得的房屋的行为也适用于本通知的相关规定。购房时间根据受益人，继承人和离婚财产分割发生前的购买时间确定，购房价格根据受益人，继承人和离婚财产之前的房屋价格确定。师。个人必须到当地税务部门办理相关手续，并获得合法有效的法律证明文件，才能通过非购买形式（如赠与，继承和离婚财产分割）获得住房。
18.国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定房价工作的意见的通知（略）
发行号：国家局发行[2005]发行日期：2005-05-09有效期：全文有效
相关内容：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅容积率大于1.0，单幢建筑面积小于120平方米，实际交易价格低于住宅价格。相同土地水平上的平均住房交易价格低于1.2倍。各省，自治区，直辖市根据实际情况，制定本地区普通住房享受优惠政策的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动比例不得超过上述标准的20％。
19.财政部和国家税务总局建设部关于加强房地产税收管理的通知（略）
发行编号：国税发[2005]发行日期：2005-05-27有效期：全文有效
相关内容：省略。
20.国家税务总局关于土地和房屋所有权继承契税相关问题的复函（略）
发行编号：国税函[2004] 1036号发行日期：2004-09-02有效期：全文有效
1.中华人民共和国继承法不对法定继承人（包括配偶，子女，父母，兄弟姐妹，祖父母和祖父母）征收契税。
2.根据《中华人民共和国继承法》，根据遗嘱继承死者土地和房屋所有权的非法定继承人是一种赠与，并应征收契税。
21日，财政部国家税务总局关于住房辅助设施契税政策的批复（略）
发行编号：财税[2004] 126号发行日期：2004-07-23有效期：全文有效
1.与房屋有关的辅助设施（包括停车位，车库，自行车车库，顶层公寓和储藏室，下同）具有所有权或土地使用权的行为，应按契据征收税收法律法规契税；不涉及土地使用权和房屋所有权的变更的，不征收契税。
2.分期购买土地使用权和附属设施的房屋所有权，应按合同规定的总价征收契税。
3.如果附属房屋的所有权单独定价，则契税按当地确定的适用税率征收；如果与房屋统一定价，则适用与房屋相同的契税税率。
22.国家税务总局关于个人承租人两用房屋税收问题的复函
发行号：Guoshuihan [2002] 74发行日期：2002-01-22有效期：全文已废除
注：根据“国家税务总局关于发布《关于废止和废除全部条款和某些条款无效的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局公告，2011年第2号） ），此文件自2011年1月起发布全文将自第4天起无效或被取消。
23.财政部，国家税务总局和建设部关于个人销售住房所得征收个人所得税有关问题的通知（略）
发行号：财税字[1999] 278号发行日期：1999-12-02有效期：条款无效
相关内容：4.个人超过5年的个人使用权转让所得，该收入是家庭唯一的住所，将继续免征个人所得税。
24.国家税务总局关于离婚后住房所有权发生变化是否征收契税的答复（略）
发行号：国家税务总函[1999] 391号发行日期：1999-06-03有效期：全文
相关内容：根据中国婚姻法的法律法规，夫妻共同的房屋是共同财产。由于夫妻财产的分割，将原共同房屋的产权归于一方，是房地产产权的变化，而不是现行物业征税的房屋产权的转移契税政策和法规。因此，离婚后不对原始共有财产的所有者征收契税。
●
[参与者]
时间
课程内容
报名表
名字：
公民权国家：
工作地址：
邮政编码：
手机号码：
身份号码：
电子邮件：
QQ：
职责：
国籍：
出生日期：
其他需求：
[声明对象]
教育
大学学院
大学本科生
标题
按
作者
价钱
经济科学出版社
总会计师（CFO）资格教科书写作小组
￥ 58.00
[资格证书]
[申请材料]
名字（{}}性
个人
起源地;原产地
年月日
身份号码
手机号码
学位
联系地址
邮政编码