[税收筹划思路]
一家房地产公司同时开发多个房地产时，可以分别会计或合并会计。两种方法所缴纳的税款不同，这为公司选择税收计划的会计方法提供了空间。
一般来说，合并会计的税收利益更大，但是在某些情况下，单独会计更为有利。如何计算需要企业根据具体情况进行分析比较。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：
土地增值税是以国家有关部门批准的房地产开发项目为单位进行清算的。对于分阶段开发的项目，分阶段进行清算。如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算。因此，房地产开发企业需要在有关部门批准后确定房地产开发项目。
[税收筹划的情况]
一家房地产公司同时开发了位于该城市的两个房地产。第一个房地产的售价为1000万元，根据税法，可抵扣成本为400万元，第二个房地产的售价为1500万元。根据税法，可抵扣费用为人民币1000万元。
企业选择单独计算，请计算企业应支付的土地增值税，营业税及其附加费用，并提出企业税收筹划计划：
第一项房地产的增值率：600÷400 = 150％；
需缴纳土地增值税：
600×50％-400×15％= 240（万元）。
第二房地产增值率：500÷1000 = 50％：
应缴纳的土地增值税：500×30％= 150（万元）
如果不考虑其他税种，则总税负为240 + 150 = 390（万元）
如果将这两个房地产加在一起，则出售价格为2500万元，根据税法，可抵扣费用为1400万元，增加值为1100万元，增值率为78.6％6 （1100÷1400）。
应缴纳土地增值税：
1100×40％-1400×5％= 370（万元）。
合理避税是企业降低成本的重要手段。它的生产是市场经济发展的必然产物。它使税收的经济杠杆作用最大化。从长期和总体的角度来看，纳税人根据国家税收政策计划合理的避税。促进产业布局的进一步发展，有利于节约税收来源，促进经济社会的长远发展与繁荣。本文简要分析了中国开发企业常用的一些避税方法，并讨论了房地产公司如何合理地避税并使用各种手段。提高综合收入，促进国民经济健康发展。
1.利用台湾促进发展，合理避税
使用这种方法，营业收入的利息性质和股息收入可以在收益性质上相互转化，企业可以根据实际需要选择适当的营业方法来减轻税收负担。
示例：甲公司计划投资200万元与乙公司合作开发商业和住宅建筑项目。甲公司可以采取以下方式与乙公司合作； 1 A公司投资200万与B合作开发商业和住宅楼。
2甲公司可以通过银行向乙公司贷款200万元，用于商业和住宅的开发。 3甲公司可以进行投资并参与商业和住宅建筑的开发和分析。现在假设A公司将在1年后中途退出。经与乙公司协商，该商住楼开发项目收到现金40万元。
计划1：合作开发
A公司与B公司合作开发了商业和住宅楼。一年后，收入是40万元。收入根据税法分配为项目收入。由于甲公司出资，其收入没有分担任何费用。当公司收到40万股股份时，相当于以240万元的转让价格将自己共同开发的部分商业和住宅建筑物转让给B公司。转让收入要缴纳营业税和房地产销售附加费，以及土地增值税。，印花税和所得税是收入。
计划二；借贷资金
如果A公司通过银行向B公司借了200万元，利率为5％，一年后，A公司也将收回40万元，这笔钱将作为营业税和附加费支付。金融业作为利息收入。。
计划3；投资股票，并在商业大楼建成并出售后返还股息。
由于两家公司的税率相同，因此无需偿还该公司的税后利润40万元。即A公司的经济效益为40万元。
计划结果；
从以上比较中可以看出，从节税的角度来看，这三个计划是最好的。也就是说，甲公司以200万元作为投资股票的投资，税后返还的40万元利润无需纳税，成为甲公司获得的实际经济利益。
2.通过股权转让合理避税
示例；一家房地产开发公司在沿海城市开发了一家五星级餐厅，并将其出售给外国投资者。开发成本为18亿元，价格为28亿元。根据规定，该业务需缴纳营业税，对城市维护建设税，教育附加费，印花税和土地增值税约1.77亿元进行规划和分析（计算过程省略）；
房地产开发公司可以首先投资名为“ A Grand Hotel”的子公司。酒店的固定资产建成后，酒店的全部股权可以转让给外国投资者，并且免征上述税款。具体操作流程如下：
第一步;与其他股东共同投资成立控股子公司“ A Grand Hotel”，该公司拥有独立法人会计。
第二部分；某酒店正在进行固定资产建设，相关的建设资金由房地产开发公司提供，视为应付款。第三部分固定资产完成后，房地产公司将转让酒店的全部股权对于外国投资者，房地产公司可以收回股权转让价格和酒店的所有债务。
经过上述规划，尽管股权转让所得要缴纳公司所得税，但是这部分所得税最初是由于房地产开发所得所致，但股权转让业务不缴纳营业税，城市建设税，教育附加费和土地增值。税收，从而减少了房地产转让过程中的巨额税收。
III。使用合同装修费合理避税
示例：出于促销的目的，一家开发公司为客户提供装饰费。有一套10,000平方米的高端住宅，面积为100平方米。价格是100万元。在与客户签订的合同中，开发商规定10万元是给客户10万元的礼物。如何避税。
计划分析：
如果要收取宣传费10万元，则该费用在企业全部销售收入的税额范围内，可以在当年的企业所得税前缴纳。如果合同中规定将房屋交付给客户并已进行了装修，则合同中并不强调装修费用为10万元。此时，可将10万元的装修费用计入费用，并在扣除税款之前是允许的。
经过这样的计划，10万元的装修费已成为税前可扣除的项目，而且很容易消化。
通过避税计划来选择各种替代业务方法的税收计划。尽管减轻自己的税收负担是主观的，但客观地逐步优化产业结构和合理分配资源的原则反映了国家的产业政策，使国家的税收宏观调控功能可以越来越好。
通过合理的避税方法减少税负，最大程度地减轻企业的税负，已成为当前企业的重中之重。
据统计，在房地产公司的成本结构中，税收成本仅次于地价和建筑安装成本，位居第三。在预收税阶段，各种税款已达到销售额的8％至12％。项目清算后，一般高达15％至25％，一线城市将达到25％以上。如何减轻税收负担并控制相应的风险？这就要求房地产公司在税收筹划中做出更多的努力。
对于房地产公司而言，传统的税收筹划着重于土地增值税。土地增值税筹划的总体思路是减少增值税额，从而降低增值税率，以达到少交或少交土地增值税的目的。有几种规划土地增值税的方法：
1，使用临界点
根据税法，纳税人建造普通的标准住宅出售时，免征土地增值税，且增加值不超过扣除的项目金额的20％。从税收筹划的角度来看，公司可以选择适当的发展计划，以避免由于增值税率略高于阈值而造成的税收负担增加。
因为土地增值税适用四级上级累进税率，所以当增值税率超过50％，100％和200％时，将适用更高的税率。企业可以使用土地增值税起征点进行规划，以避免应用较高的税率。
2，收入多元化
对于包括家具和相关设备的房屋，请考虑签订合同两次。首先，与买方签订关于坏房屋的销售合同，然后与买方签订设备安装和装饰的合同。经过这种处理后，房地产公司只需为不良房屋销售合同支付土地增值税，从而节省了税款。
3.选择适当的利息扣除方法
房地产企业贷款利息扣除限额分为两种情况，一种是同期内商业银行贷款利率在同一时期内的实际扣除额，另一种是由税法在10％以内。这两种扣除方式为企业税收筹划提供了空间，企业可以根据实际情况选择较高的一种进行扣除。
4.将费用纳入房价
许多房地产开发公司在销售和开发产品时会代表相关单位或部门收取一些额外费用，例如管道燃气初始安装费，有线电视初始安装费，物业管理费，和一些政府资金。这些费用一般先由房地产公司收取，然后由房地产公司按照规定转给委托单位，因此，一些房地产公司会有余额。有两种处理费用的方法，第一种是将费用和价格一起收取给购买者。第二种是与价格分开收费。房价中是否包含附加费，不会影响土地增值税的增值额，但会影响房地产开发的总成本，也会影响适用的增值率，以及然后是土地增值税额。企业可以使用此规则进行税收筹划并选择第一种处理方法。
5.增加扣除额
在市场可接受的范围内，房地产公司可以采取适当的措施来增加对公共辅助设施的投资，改善社区环境，并提高装饰水平，从而增加扣除项目，从而降低增值率。输入的成本可以通过提高售价来补偿。增加公共支持设施的投入也可以提高产品的竞争力并扩大市场影响力。应该注意的是，增加扣款的数量并不意味着错误地增加了建安发票的成本，而虚假开立建安发票是逃税行为。
6.费用转移和增加的开发成本
会计系统没有严格定义房地产公司的“管理费用”，“销售费用”和工程项目的“开发费用”。在实际业务中，开发项目的行政管理，技术支持和后勤支持不能与公司总部的业务分开。在期间费用和开发费用之间会产生一些费用。企业可以在组织结构方面优先考虑开发项目，并且可以将尽可能被归类为开发项目的人员包括在开发项目准备中，并且可以将与公司总部和开发项目混合使用的设备用作开发项目。这样，应将在此期间应考虑的费用包括在开发费用中。总建筑成本的增加将带来扣除额的1.3倍1 + 20％+ 10％，从而降低了增值额和增值率。
7.成本核算对象的计划
一家房地产公司同时开发多个房地产时，可以分别会计或合并会计。两种方式缴纳的税款不同，为企业选择会计方式提供了税收筹划的空间。一般而言，合并会计的税收利益较大，但在某些情况下，单独会计更为有利。具体地说，对于位于相同位置和相同结构类型的团队开发项目，如果开始和完成时间很近，并且它们是由相同的构建团队构建的，则可以将它们组合为一个成本核算对象。对于单个的大型和长期开发项目，可以根据开发项目的特定区域或部分来划分成本会计对象。
8.合作建造房屋
根据税法，对于一方土地和一方资金的交易，两方将合作建造房屋，房屋将暂时免征土地增值税。房地产开发企业可以充分利用这一政策，选择合作住房建设方式进行项目开发。
9.使用代理人建造的房屋
房屋建筑是指房地产开发公司代表其客户进行房地产开发的行为，并且在开发完成后，他们将从其客户获得的收入而非建筑收入。房地产公司经营建筑代理业务，其收入属于劳动收入的性质，不属于土地增值税的范围。房地产开发企业可以代表他们使用建造房屋的方法来减轻税收负担，但前提是他们必须在开发初期就确定最终用户并实施有针对性的开发。
10.在法律前提下延迟土地增值税的清算
房地产公司可以适当地与地方税务局进行沟通，以尽可能延迟土地增值税的清算，或以相对较轻的清算负担来代替该项目；对于可以通过预征税清算的项目，应采取主动争取通过预征清算。
房地产公司要做好税收筹划，就不能只考虑传统的筹划方法，因为传统的方法主要侧重于开发企业内部的筹划，而筹划的空间，手段和效果非常重要。有限。
房地产税收筹划的总体策略
要做好计划，您需要使简单的问题复杂化。总体思路是延伸价值链，创建更多“关联公司”，并向上和向下扩展利润。房地产公司可以在外围创建更多“关联公司”。其中一些相关公司可能位于税负较低的地区。例如，园艺公司位于高科技园区内，这是一个国家支持的高科技企业。公司所得税可以适用15％的优惠税率；有些人可能会享受相应的税收优惠政策，例如使用其所得税免税政策，成立佣金，代理费，广告费，咨询费等，建立新的广告公司或咨询管理公司2.劳务费出口给他们；有时可能会有损失，例如收购一家当年遭受重大损失的公司，以及公司所得税抵免。完成上述操作后，这些关联公司便被用来与原始核心企业进行关联交易，并使用高低价格对转让价格进行定价，从而人为地节省了税款。（（））-----------------------------
一，房地产项目建成后的土地增值税清算
中国的土地增值税是通过预收清算制度实施的，也就是说，在整个房地产项目完成之前，一定比例的预售（包括预售） （通常为1％至2％）征收部分税款。整个项目完成并完成销售后，将按照税法规定的计算方法进行完全清算，退款更多而补货更少。由于预收税率相对较低，因此通常在项目结束后才退税，而且很少退税。
II。土地增值税按项目结算
土地增值税的计算是基于政府部门批准和计划的单个项目。如果分阶段开发同一项目，则应进一步将每个期间用作清算单位，分别计算增值额和应付土地。增值税金额。
土地增值税不同于公司所得税。企业所得税以一年为基础，并综合该年度所有项目的收入。土地增值税的计算是基于项目的。一个项目在几年内完成，并在该项目完成的当年清算土地增值税。
第三，土地增值税率最高
在房地产公司涉及的所有税种中，土地增值税率最高。中国目前的企业所得税率为25％，土地增值税率为30％，40％，50％和60％（根据增加值的比例和扣除项的数量）。中国的土地增值税适用于高估的累进税率。
土地增值税率
第四，土地增值税是根据项目的附加值计算的
：一个项目应缴纳的土地增值税=项目增值额*税率。该项目的增加值是指纳税人从房地产转让中获得的收入减去为获得土地使用权而支付的金额，土地开发的成本和成本，新住房和辅助设施的成本和支出之后的余额，和与房地产转让有关的税收。。
五，土地增值税的清算条件
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的文件要求，将土地增值税清算的条件分为两种情况。这是税务机关通知的申报和清算。
如果满足以下条件之一，则纳税人应积极申报解决土地增值税：
1.所有房地产开发项目均已完成并出售；
2.房地产开发项目的未完成决算的整体转移；
3.土地使用权的直接转让。
如果满足以下条件之一，主管税务机关可以要求纳税人清算土地增值税：
1.已完成并接受的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的85％以上，或者虽然比例不超过85％，但其余实用建筑面积已租借或使用
2.取得销售（预售）许可证三年但尚未完成销售的人员；
3.纳税人申请取消税务登记，但未完成土地增值税清算程序。
六。债务等也算作销售作为清算收入
将房地产用于债务偿还，拆迁和重建等非货币交易也必须算作销售收入，作为清算收入
开发人员制作了自己的产品来支付项目资金，或者使用拆迁和重建来实际安置被拆迁人。尽管没有获得任何货币收入，但根据税法的规定获得了其他形式的经济利益。应将其视为已缴纳土地增值税。
税法要求房地产开发企业将开发产品用于员工福利，激励措施，外国投资，分配给股东或投资者，债务清算以及交换其他单位和个人的非货币资产。与出售房地产相同，其收入按以下方法和顺序确认：
。根据公司在同地区，同年销售的同类房地产的平均价格确定；
。由主管税务机关参照当年当地房地产的市场价格或评估价值确定。
VII。房地产公司建造普通标准住房的税收优惠
为了鼓励房地产公司积极开发普通标准住房，国家制定了相应的税收政策，给予某些房地产公司优惠的税收待遇。
税法规定，纳税人在建普通标准居民用房时，免征土地增值税，其增加值不超过扣除项目的20％。但是，应该注意的是，既建造普通标准住房又从事其他房地产开发的纳税人应分别计算增加值。如果未单独核算增值额或无法准确计算增值额，则免税规定不适用于其建造的普通标准房屋。
VIII。划分普通标准房屋的三个标准
《国务院办公厅关于转发建设部等部门做好稳定房价的意见的通知》规定，享受优惠政策的住房原则上也应符合以下条件：
住宅用地的容积率等于或大于1.0，单个建筑面积等于或小于120平方米，实际交易价格低于相同水平房屋平均交易价格的1.2倍土地。
各省，自治区，直辖市应当根据实际情况，制定本地区普通住房的特殊标准，享受优惠政策。允许一组建筑面积和价格标准适当波动，但向上浮动比率不得超过上述标准的20％。
高级公寓，别墅，度假村等不是普通的标准住宅。
IX。可以扣除土地成本和开发建设成本
在1990年代初，土地增值税政策出台时，为了促进经济发展和鼓励基础设施建设，国家对房地产开发企业的税收给予了一定的支持。税法规定，从事房地产开发的纳税人可以依法取得土地。成本与房地产开发建设成本之和减去20％。它的意义主要在于抑制房地产投机活动，但为了鼓励房地产开发和建设，这一政策一直持续到今天。但是，随着中国经济形态和房地产市场的发展，这一政策是否会调整尚不明确，有可能成为下一次调整土地增值税政策的突破口。
X.扣除房地产开发费用是有限制的
房地产开发支出包括与房地产项目在开发建设期间的开发建设有关的管理支出，销售支出和财务支出。有两种情况可以扣除房地产开发成本：
1.如果财务费用中的利息支出可以根据转移的房地产项目进行分摊并提供金融机构证明，则可以根据房地产项目扣除。其他房地产开发费用，应在土地购置成本与房地产开发建设成本之和的5％内扣除。
2.如果无法根据房地产项目的转让来计算金融成本中的利息支出，或者无法提供金融机构的证明，则房地产开发支出应占土地购置成本总和的百分比以及房地产开发和建设成本。计算十以内的扣除额。
11.销售价格越高，项目的利润就越高
土地增值税是一种累进超额税率。项目的附加值越高，税率越高，税率差越大10％。当房地产项目的增值税处于税率差异的阈值时，稍高的收入可能会导致增值税额超过阈值并适用较高的税率，从而直接增加增值税。 10％。因此，如果在项目定价中可以进行仔细的计算，就可以避免这种情况，最好将土地增值税的影响作为项目定价的参考因素之一。
12.新旧房屋计算土地增值税的方法不同
中国税法规定，计算新房转让和旧房转让的土地增值税的方法有所不同。新建房屋的出让金，根据土地成本，开发建设成本，费用和税金，按开发建设单位的账面成本逐项扣除。转让旧房，应按房屋和建筑物的评估价，为获得土地使用权支付的土地价款，按价计价的有关费用，扣除土地增值税作为项目扣除额。统一的国家法规，以及转让期间支付的税款。
转移旧房时，将政府认可的房地产评估机构评估的重置成本价格乘以折现率，以确定评估价格。评估价格必须由当地税务机关确认。
新建房屋是指建成后未使用的房屋。任何已使用了一段时间或达到一定程度的磨损的财产都是一栋旧房子。
13.也可以设置土地增值税
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其发展规模和收入水平相近的地方企业的土地增值税负担，核实其增值税征地率不低于预收率税：
（1）根据法律和行政法规，但不应设置帐簿；
（2）任意销毁帐簿或拒绝提供税务信息；
（3）尽管帐簿已建立，但帐目混乱或成本数据，收入凭证和费用凭证不完整，因此难以确定转移或扣除的收入金额；
（4）符合土地增值税的清算条件，未在规定的期限内办理清算手续，并被税务机关责令限期清算，在截止日期之后仍未清算；
（V）申报的税基很低，没有根据。
由于土地增值税是地方税，因此地方政府根据当地情况规定的批准征收率差异很大。目前，吉林省的核定收缴率最低，普通标准住房为0.5％，非普通标准住房为1％-3％；大连的收款率最高，普通标准住房为6％。非普通房屋是8％-9％。
14.开发产品可转换为私人用途或出租，而无需支付土地增值税
中国税法规定，转让使用国有土地，地面建筑物及其附属物的权利并取得收入的单位和个人，是土地增值税的纳税人，应当缴纳土地增值税。国有土地使用权，地面建筑物及其附属物取得收入的转让，是指通过买卖等方式转让房地产进行补偿的行为。
房地产开发企业转让部分自用房地产或出租等商业目的开发的房地产时，如果产权尚未转让，则不征收土地增值税，不产生收益将包括在税收结算中，并且不会进行相应的扣除。费用和支出。
为了减轻土地增值税的压力，一些开发商改变了他们的商业策略，并根据项目的计算从出售改为租赁。
15.公共设施的不同处理方法
居民委员会和警察局房屋，俱乐部，停车场（仓库），物业管理场所，变电站，供热站，自来水厂，文化和运动场所，学校，幼儿园，托儿所，医院，邮电等公共设施应按照以下原则处理：
1.财产权归所有人所有后，可以扣除其成本和费用；
2.如果费用和支出在完成后移交给政府或公共事业单位以提供非营利性社会公共服务，则可以扣除。
3.如果转移完成后支付，则应计算收入，并应扣除费用和支出。
16.如何处理费用
对于房屋销售时代，县级以上人民政府要求房地产开发企业收取的各种费用，如果将附加费包含在房价中并向购买者收取，则可以作为房地产转让而获得。所得被征税；如果附加费未包含在房价中，而是与房价分开收取的，则不得用作房地产转让的收入。
在计算扣除项目的金额时，可以扣除代表转移收入费用的税款，但不得将其作为额外20％扣除的基础；代收税款不视为房地产转让收入在计算增加值时，不允许扣除费用。
XVII。抵扣券很重要
土地增值税清算文件规定，扣除为获得土地使用权，房地产开发成本，费用以及与房地产转让有关的税款而支付的金额，必须提供有效的凭证；无法提供有效有效凭证的客户将不会被扣除。
由于土地增值税是基于转让房地产所得的收入与扣除项之间的差额，因此扣除项的大小直接影响应支付的土地增值税额付费的。凭据非常重要。地方税务机关高度重视抵扣券的重要性，并根据当地情况制定了抵扣券的要求。
有18或4个建筑和安全成本项目有配额
为了防止房地产开发公司利用夸大的支出和增加成本来避免土地增值税，一些地方已经为一些开发成本项目建立了成本参考标准。例如，在北京，大连等地，清算项目的初步工程费用，建筑安装工程费用，基础设施费用和开发间接费用的每平方米建筑安装费用扣除额明显高于“面积”。地方税务局制定的``房地产分类单位""。如果建安成本表中公布的每平方米建筑成本没有正当理由，则按照房地产分类单位建筑成本表扣除每平方米建筑成本。
19.房地产转让需缴纳土地增值税，而无产权证书
有些人在转让房地产时签署了绅士协议，规定房地产是按实际价格转让的，但不要更改产权证书或推迟申请，认为这样做可以避免土地增值税，这是错误的。
《国家税务总局关于没有土地使用权证的土地转让有关税收问题的批复》规定，土地使用者转让，抵押或置换土地，无论他们是否获得土地使用权证，不管他们只要土地使用者有权拥有，使用，获取或处置土地，并且在土地转让，抵押或置换期间，土地登记证变更登记手续是否已与另一方完成了诸如合同之类的证据表明实际转移，该土地已抵押或置换，并获得了相应的经济利益。土地使用者及其交易对手应当依照税法缴纳营业税，土地增值税，契税等有关税款。
20.会计对土地增值税有很大影响
土地增值税清算文件要求在计算土地增值税时，应分别对普通标准住所和非普通标准住所进行会计处理。在单独的会计中，更容易实现对收入的单独会计，但对成本的单独会计更难操作。在正常情况下，非普通标准住房的价格要高于普通标准住房，但与此同时，非普通标准住房的成本也会高于普通标准住房。免征土地增值税。因此，能够分别准确地计算普通标准住房和非普通标准住房的成本，将直接确定土地增值税额。
结论
综上所述，土地增值税确实是房地产行业中一项非常重要的税收。由于税收负担高，计算复杂，政策性质强，变化快，一般企业难以掌握。现在有许多房地产开发公司他们认识到土地增值税的重要性，因此委托专业组织进行规划。北京智通振业税务咨询有限公司还专门开发了模拟的土地增值税清算服务系统，使房地产公司能够在税务机关正式办理土地增值税结算之前进行自我评估。映射测试，以便及时进行补救和安排。房地产公司的管理者应做出战略决策并做出合理的决策，以使企业减少不必要的损失并获得最大的税收权利。
房地产公司需缴纳土地增值税：200×30％= 60（万元），营业税：1000×5％= 50（万元），城市维护建设税和教育附加费： 50×（7％+ 3％））= 5（万元）。不考虑公司所得税，该房地产公司的利润为：1000-800-60-50-5 = 85（万元）。请为该企业提出税收计划。
分析：如果房地产公司进行税收筹划，则房屋将仅需花费200万元进行装修，房屋价格将增至1200万元。根据税法，可抵扣项目增加到1000万元，增加值200万元，增值税率为200÷1000 = 20％，并且不需要土地增值税。
房地产公司需要缴纳营业税：1200×5％= 60（万元），城市维护建设税和教育附加费：60×10％= 6（万元）。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为：1200-1000-60-6 = 134（万元）。税收计划减轻了企业的税收负担：134-85 = 49（万元）。
（V）使用土地增值税的优惠政策进行税收筹划
中国针对土地增值税规定了许多税收优惠政策，房地产开发企业可以通过享受税法规定的优惠政策来充分创造税收筹划条件。土地增值税的
法定扣除额如下：
（1）纳税人建造和出售普通标准住房，其增加值不超过扣除项的20％。普通标准住宅是指按照当地普通住宅标准建造的住宅。高级公寓，别墅，度假村等不是普通的标准住宅。普通标准住房与其他住房的具体分界，由省，自治区，直辖市人民政府规定。建造普通标准住房用于销售，其增值税增加额不超过法定扣除额的20％的纳税人免征土地增值税；如果增加值超过扣减项目的20％，则应对全部增加值计税。
（2）因国家建设而依法征用和收回的房地产。因国家建设需要而被征用和开垦的房地产，是指经政府批准用于城市建设规划和国家建设需要的房地产被征用或开垦的土地使用权。因城市实施规划和国家建设需要搬迁房地产，纳税人转让原始房地产的，依照本规定免征土地增值税。
（3）为迁移工作或改善生活条件而转移原始房屋的个人，如果居住了5年或以上，则免征土地增值税；在不到5年的时间内，土地增值税将减半。未满三年未完工的，按规定征收土地增值税。从2008年11月1日开始，转让住房的个人将免征土地增值税。
（六）通过两次出售房地产进行税收筹划
房地产销售的税负主要是土地增值税和营业税，而土地增值税是超额累进税率，即房地产增值率越高，税率越高。适用的税率，因此是否有可能分解房地产销售价格的上涨，从而降低了房地产的增值率，可以大大降低房地产销售所承担的土地增值税。由于许多房地产在出售时都经过了简单的装修，因此您可以对简单的装修大惊小怪，并将其作为单独的业务单独处理，以便可以通过两次出售房地产来计划您的税金。
这是一个示例，可以帮助您对其进行分析。
例如：某房地产公司出售总价为人民币1000万元的房屋。房屋已经过简单装修，并已安装了简单的必要设施。根据有关税法，房地产开发业务可抵扣额为400万元，增加值为600万元。房地产公司应缴纳土地增值税，营业税，城市维护建设税，教育附加费和企业所得税。土地增值率为600÷400 = 150％。
据当地报道，以股权转让名义转让房地产避税现象屡见不鲜，严重影响了公平征税的原则，影响了依法征税，造成大量税收损失。国家行政总局明确提出三项答复，即“以股权转让名义转让房地产”是土地增值税的应税行为。为了规范我省土地增值税的管理，堵塞征收管理的漏洞。对于以股权转让名义转让房地产并取得相应经济利益的控股股东，可以参考国税函[2000] 687号，国税函[2009] 387号，国税函[2011] 415号。依法交纳土地。增值税。
2.《河南省地方税务局关于以股权转让名义转让土地使用权增值税征收土地增值税的批复》（豫地水函〔2014〕305号）。
新乡市地方税务局：贵局已收到《关于向新乡市龙翔新上海房地产有限公司征收土地增值税的指示》（新地税〔2014〕150号）。
新乡龙脊新上海房地产有限公司的原始股东“新乡龙脊房地产开发有限公司”。和“上海新青浦房地产有限公司”于2007年在新乡市检察院反侵权局查处的新乡市隆基新上海房地产有限公司找到。是否以股权转让的形式转让土地使用权应征收土地增值税的问题，尚需国家税务总局的批准，有关问题首先需要澄清如下：新乡市龙吉房地产开发有限公司有限公司和上海新青浦房地产有限公司新乡龙脊新上海房地产有限公司100％的股权转让。鉴于这些以权益形式存在的资产主要是土地使用权和地上附着物，因此在研究之后，应根据土地增值税法规进行征税。
3.《广东省地税局关于广东省云浮水泥厂股权转让是否涉及房地产税的批复》（粤地税函〔1998〕65号）。
云浮市地方税务局：请向您的局指出云底税收[1998] 004。为了减轻国有企业的沉重负担，确保职工生活的稳定，广东省国际信托投资公司报请省人民政府批准转让其独资企业广东云浮水泥厂95％的股权。到香港中国水泥（国际有限公司）以及与香港中国水泥（国际）有限公司同时拥有5％股权的中外合资企业。
是否对涉及广东省云浮水泥厂95％股权转让的房地产征收营业税和土地增值税。经研究，其批准如下：一家将股权转让给他人的独资企业不属于“中华人民共和国临时营业税”的一部分《中华人民共和国土地增值税条例》和《暂行条例》规定的税收范围，不征收营业税和土地增值税。因此，对广东省云浮水泥厂股权转让涉及的房地产不征收营业税和土地增值税。
4.安徽省地方税务局关于如何征收土地增值税用于股权转让的批复（皖地税字[1996] 367号）。
（I）第687条规定的条件是一次性转让100％的股权。逃税法是通过少量现金增加资本以获得少量股份，然后转让人转让剩余股份。也可以采用分步交易的原理，并将一次转移分为两次或三次转移。
（II）第687号规定的条件是“资产主要是地面上的土地使用权，建筑物和附属物”，避免此类损失的方法是适当增加其他资产。
（3）转让时间：第387号规定，投资应在投资后的同月转让，逃避方法通常在投资12个月后转让。
（4）改变股权结构并建立多层股权结构。在多层股权结构中，当上层股权被转让时，以股权形式表示的资产不是土地使用权，地面建筑物和附属物，而是权益。
土地增值税是房地产开发企业的主要税种。在此基础上，作者对转让在建工程的税收筹划方法进行了如下讨论。
根据土地增值税法，房地产开发企业在转让房地产时，除了支付的土地价格和开发成本之和外，还可以扣除20％。房地产开发企业可以充分利用这一规定。通过成立两家房地产公司A和B，公司A将在建工程转让给公司B。当转让在建工程并最终实现对外销售时，公司A和B都可以享受扣除折扣。
此外，由于甲公司在出售在建工程时增加了合理的利润，因此乙公司的购买成本也将增加，并且扣除项目金额的基础将增加，这可以降低增值率。如果是关键时刻，降低税率，减少土地增值税。在转让过程中，根据税法的规定，纳税人出售或转让其购买的房地产，其总收入减去房地产原购买价格的余额为营业额，因此该业务税金和附加费不会增加。但是，由于房地产转让会产生契税，因此，应科学地设定在建工程的转让数量，以减少企业的整体税额。
案例1：一家房地产开发企业建造普通商品房，产生以下费用：支付地价及相关税金5000万元，房地产开发费用3亿元，利息支出3500万元人民币（利息可以根据房地产项目分配，以及金融机构提供的贷款证明）。房地产开发企业出售全部商品房，取得收入8亿元，分别按5％，7％，3％的税率缴纳营业税，城市建设税和教育附加费。
企业应缴土地增值税的分析和计算过程如下：
①房地产开发费用=（5 000 + 30 000）×5％+ 3 500 = 5 250（万元）。
②应缴营业税= 80 000×5％= 40,000（10,000元），应交城市建设税和教育附加费= 4000×（7％+ 3％）= 400（10,000元），可扣除税费= 4000 + 400 = 4400（万元）。
③额外扣除额=（5000 + 30000）×20％= 7000（万元）。
④扣除项目的金额= 5 000 + 30 000 + 5 250 + 4400 + 7 000 = 51 650（万元）。
⑤增值额= 80 000-51 650 = 28 350（万元）。
⑥增值率= 28 350/51 650×100％= 54.89％，适用的土地增值税率为40％。
需缴纳的土地增值税= 28 350×40％-51 650×5％= 8 757.5（万元）。
情况2：从示例1继续。假设当建设项目的投资达到25％时，A项目将移交给相关的B房地产开发企业。契税率为3％。以56.25％作为内部转让价格的毛利率。
1.企业A的转让业务应付税款的分析和计算如下：
②总收入= 12 500 /（1-56.25％）= 28 571.43（万元）。
③房地产开发费用= 3500×25％+ 12500×5％= 1500（万元）。
④应付营业税= 28 571.43×5％= 1 428.57（万元），应缴城市建设税和教育附加费= 1 428.57×（7％+ 3％）= 142.86（万元），可允许扣除税费= 1 428.57 + 142.86 = 1 571.43（万元）。{}}⑤其他扣除额= 12 500×20％= 2 500（万元）。
⑥扣除项目金额= 12 500 +1 500 +1 571.43 + 2 500 = 18 071.43（万元）。
added增加值= 28571.43-18 071.43 = 10500（万元）。
⑧增值税率为10 500/18 071.43×100％= 58.1％，适用的土地增值税率为40％。
应缴纳的土地增值税= 10 500×40％-18 071.43×5％= 3 296.43（万元）。
2.企业B应付税款的分析和计算如下：
乙公司应缴纳的契税= 28 571.43×3％= 857.14（万元）。
公司购买在建工程并完成后续开发后，向外界出售时需要支付的土地增值税计算如下：
①支付的土地价格，相关税费和开发成本= 28 571.43 + 30 000×（1-25％）+ 857.14 = 51 928.57（万元）。
②房地产开发费用= 3500×（1-25％）+ 51 928.57×5％= 5 221.43（万元）。
③应交营业税=（80 000-28 571.43）×5％= 2 571.43（万元），应交城市建设税和应交教育附加费= 2 571.43×（7％+ 3％）= 257.14（10,000元），可扣除的税款= 2 571.43 + 257.14 = 2 828.57（万元）。
④其他扣除额= 51 928.57×20％= 10 385.71（万元）。
⑤扣除项目的金额= 51 928.57 + 5 221.43 + 2 828.57 + 10 385.71 = 70 364.28（万元）。
⑥增值额= 80 000-70 364.28 = 9 635.72（万元）。
⑦增值率= 9635.72 / 70 364.28×100％= 13.69％。
⑧根据税法的规定，如果开发普通标准住宅的增值税率不超过20％，则免征土地增值增值税。因此，应付土地增值税为零。