eCompany News，国家税务总局回应了政协的建议，将遵循党中央，国务院的决定，促进实体经济发展，降低实体经济企业成本，以了解对工业用地税收负担的实际情况，认真考虑建议，促进房地产相关问题。在立法和税制改革的过程中，对房地产交易环节和所有权环节的税收政策进行了综合研究，发挥了税收功能，为减少闲置工业用地和服务业创造了良好的税收环境。实体经济的转型升级。
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人民网，北京，12月6日。根据国家税务总局的官方网站，国家税务总局回应了政协的建议，并指出，在推动房地产立法和改革的过程中，相关税收制度，对房地产交易环节和所有权环节的税收政策进行了综合研究，发挥了税收功能在创造有利的税收环境以减少闲置工业用地并为实体经济的转型和升级中发挥作用。
全文如下：
政协十三届一次会议对第3233号提案（资源与环境第158号）的答复
已收到您关于振兴低效土地以支持实体经济发展的建议。答复如下：
土地（如劳动力，资本和技术）是重要的生产要素。土地资源短缺是制约中国经济发展的重要因素。您关于促进低效率的工业用地激活并支持实体经济发展的建议建议具有很强的现实意义。
目前，工业用地转让主要涉及多种税项，例如增值税，企业所得税，土地增值税，契税，印花税和其他税项。每种税收类型的征税目的，税率设计，征税对象和征税基础都不同。专注于房地产交易构成了完整的税收体系。无论转让工业用地还是其他不动产，都必须按照国家统一的税收政策缴纳有关税款。转让交易中税收政策的应用并没有区分土地类型，也没有根据“房地产税标准”征税。
在1980年代后期，由于缺乏计划的土地供应和相对大量的租赁，工业用土地的土地转让价格很低，缺乏科学的开发和利用计划也影响了土地利用的效率。和经济可持续发展。为了规范房地产市场交易秩序，合理调整土地增值收入，保护国家权益，国家对转让国有土地使用权的单位和个人征收土地增值税，超过-地面建筑物和其他附建物（收费）。税率由扣除项目的金额确定。如果增加价值，将多交税款。如果价值较小，则应少缴税款。此外，土地增值税是根据纳税人转让房地产所得的增值税额和规定的税率征收的。因此，土地增值税的四级累进税率只是名义税率，纳税人的实际土地增值税负担远低于名义税率。
接下来，我们将按照党中央和国务院的决策安排，促进实体经济发展，降低实体经济企业的成本，了解工业用地税收负担的实际情况。 ，认真考虑各项建议，促进房地产相关税收制度的立法在改革的过程中，我们将协调研究房地产交易环节和所有权环节的税收政策，发挥税收职能的作用，为减少闲置工业用地和服务房地产创造良好的税收环境。经济的转型升级。
（负责编辑：Robert）
今天，我们从一个案例开始，分析不同交易模型的税收及其优缺点。
案例故事
开发商Changpao有一个正在建设中的项目。预计总投资22亿元，其中前期地价5亿元。目前，已发生资本化利息5,000万元。开发费用为5亿元。该项目是一个新项目，已超过项目总投资25％，并符合转让条件。现在，由于资金短缺，他与开发商的登山兄弟有着良好的关系。他希望将在建项目的估值定为16亿元，并与登山兄弟讨论合作模式。预计后期仍将投入建设资金10亿元。建设完成后，预计将以36亿元的价格出售。
两家公司讨论了以下四种考虑方式：
一种。登山家以16亿美元收购项目资产
b。登山家以16亿美元收购项目股权
C。长跑兄弟项目向登山兄弟投入16亿股
d。两家公司合作开发
1
税收简介
首先让我们简要介绍税收类型，然后扩展上述案例分析计算。
契税：交易价格×3％-5％
契税的适用税率，由省，自治区，直辖市人民政府根据所在地区的实际情况直接确定。
印花税：合同中包含的金额×0.5‰贴花
有关在政府管理机构注册的动产和不动产所有权转移的文件，以及企业股权转移的文件。
增值税：销项税-进项税
销项税=（销售现价）÷1.1×10％
进项税额=进项成本÷（1 +适用税率）×适用税率。
增值税附加费：增值税×10％-12％
城市建设税为7％，县建设税为5％，教育附加费为3％，地方教育附加费为2％。
企业所得税：一般税收待遇
产权交易=（总交易价格-房地产残值-土地税增加额-印花税）x 25％。
股权交易=（来自股权转让股本的利润/为获得股权印花税而支付的对价）×25％。
本地税：增加值×适用税率扣除的项目金额×快速计算扣除系数（{}}增值金额=转让的房地产收入总额减去项目金额
至于在建工程的转让，由于转让人在支付土地款时已经享受了额外的扣除，因此在不同地方，受让人是否可以在出售时享受额外的扣除。
2
直接获取
远程公司需要纳税（卖方）
在直接转让方式中，转让人所涉及的税费主要包括印花税，增值税，补充税，土地增值税和企业所得税。
16×0.5‰= 0.8亿
（16-5-5）÷1.1×10％= 5.4亿
增值税附加费：增值税×10％-12％{（}} 0.54×12％= 6万
本地税：增加值×适用税率扣除的项目金额×快速计算扣除系数
销售收入（不含税）= 16-（16-5）÷1.1×0.1 = 15亿
扣除额（不含税）=（5 + 5）÷1.1×1.3 + 0.06 = 11.93亿
增值率=（15-11.93）÷11.93 = 25.7％<50％（（））地方税收增加=（15-11.93）×30％= 9.1亿
{（16-5-5）÷1.1-0.5-0.91-0.06}×25％= 11.12亿（{}}总税费= 1.12 + 0.91 + 0.06 + 0.54 + 0.008 = 2.64亿
登山公司应纳税（受让人）
在直接转让以及随后的开发和销售中，受让人参与了主要印花税，契税，增值税，补充税，土地增值税和企业所得税。
契税：交易价格×3％-5％（{}} 16×3％= 4.8亿
印花税：交易金额×0.5‰贴花
（36-16-10）÷1.1×10％= 9000万
0.9×12％= 11.1百万
销售收入（不含税）= 36-（36-16）÷1.1×0.1 = 34.2亿
扣除额（不含税）=（16 + 10）/1.1×1.3+0.11=30.8亿
增值率=（34.2-30.8）÷30.8 = 11％<20％
享受免税
{（36-16-10）÷1.1-0.48-0.11}×25％= 2.12亿（{}}总税费= 2.12 + 0.11 + 0.9 + 0.48 + 0.008 = 3.62亿
3
股权收购
在实践中，关于是否需要在权益模型下支付土地增值税存在一些争议。股权转让不涉及土地所有权和在建工程的变更。不应征收土地增值税。在某些地方，已经明确规定，股权转让不涉及土地增值税。实际上，为了尽可能避免个别税务机关应用[2000] 687，可以采取某些措施来避免该规定的应用，例如先转让99％的股份，然后再转让1。避免以后一次转让的股份百分比税务机关的高度重视。
股权转让的转让人应缴纳企业所得税和印花税。
（16-5-5-0.5）×25％= 11.38亿（{}}总税费= 1.38 + 0.008 = 11.39亿
受让人取得项目公司的股权后，仍以项目公司为主体开发建设中的项目。由于股权转让不涉及土地和在建项目所有权的变化，因此该链接不涉及契税。股权转让及以后的开发和销售涉及的税费主要包括印花税，增值税，附加费，土地增值税和企业所得税。
（36-5-5-10）÷1.1×10％= 145亿
1.45×12％= 11.7百万
销售收入（不含税）= 36-（36-5）÷1.1×0.1 = 33.2亿
扣除额（不含税）=（5 + 5 + 10）/1.1×1.3+0.17=23.8亿
附加税率=（33.2-23.8）÷23.8 = 39.5％<50％，使用30％的税率
本地税收增加=（33.2-23.8）×30％= 2.82亿
{（36-10-10）÷1.1-0.5-0.17-2.82}×25％= 2.76亿（{}}总税费= 2.76 + 2.82 + 0.17 + 1.45 + 0.008 = 7.21亿
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模式分析
分析并不难发现：
在这种情况下，尽管股权转让处于转让过程中，但由于它不涉及所有权变更，因此无需承担增值税和土地增值税。双方，尤其是转让方，税负较轻。但是，由于不能将股权溢价计入在建工程成本，因此，对于将来用于出售的受让方（自持除外），土地增值税和所得税的增值税将大大增加。 ，相当于延迟纳税受让人。
- 结束 -
让我们从一个案例开始，分析不同交易模型的征税及其各自的优缺点。
案例：开发商Changpao有一个正在建设中的项目。项目总投资估算为22亿元，其中前期土地出让金为5亿元。目前，已发生资本化利息5,000万元。开发费用为5亿元。该项目是一个新项目，已超过项目总投资25％，并符合转让条件。现在，由于资金短缺，他与开发商的登山兄弟有着良好的关系。他希望将在建项目的估值定为16亿元，并与登山兄弟讨论合作模式。预计后期仍将投入建设资金10亿元。建设完成后，预计将以36亿元的价格出售。
政府管理机构注册的动产和不动产的所有权转让
删除了文件，以及为转让公司股权而建立的文件。
在直接转让方式中，转让方所涉税种主要包括印花税，增值税，补充税，土地增值税和企业所得税。
{（36-10-10）÷1.1-0.5-0.17-2.82}×25％= 2.76亿（{}}总税费= 2.76 + 2.82 + 0.17 + 1.45 + 0.008 = 7.21亿（{}}模式PK
免责声明：
在新形势下，无数企业处于结构转型和升级时期。同时，在2019年实施新一轮税收改革政策后，企业面临着前所未有的挑战。在新形势下，企业家要提高利润率，不仅必须创造利益，还必须做好内部管理和控制，以确保利润最大化。
针对这种情况，专门举办了一次全面的预算管理和税收筹划研讨会，以提高企业家的战略计划能力并增强他们在全面预算控制和税收筹划方面的竞争力。
课程价值
协调部门工作以减少内部消耗并提高运营效率
合理设定具体目标并制定合理的评估标准
标准化业务流程并合理分配公司战略资源
总部，地区和项目公司的三级管理链的实施和标准化
税制改革后房地产产业链企业的应对策略
阐明税收政策改革的趋势，并优先考虑企业的主要财务决策
控制公司的财务和税收风险，避免重大损失
随时了解税收改革政策，并尽快分享税收改革奖金
课程单元1 |全面预算控制
中国最负盛名的房地产企业管理咨询专家，远博世业咨询公司首席顾问，清华大学和北京大学EMABA的著名客座教授，温州和绍兴市政府特别邀请了访问学者。他主持了200多家大中型集团公司的管理咨询工作。
目前是多家房地产集团公司董事会的顾问。咨询客户包括各级政府和房地产集团公司，包括：中国建设房地产，珠江房地产，和胜创展，中铁房地产集团，华润集团，鲁能集团，山东钢铁集团，中粮集团，万通集团，当代投资集团，天河香港集团，首开集团，融侨集团，建筑工程集团，协鑫房地产控股集团，美林控股，金科房地产投资集团，香港新世界集团等知名企业集团。
课程重点
本课程的内容包括全面预算管理与战略与绩效管理之间的关系，如何通过全面预算管理合理分配资源和分配标准，以及如何开放公司的“战略-业务-财务-人力资源”通过综合预算整合，如何系统地制定年度部门计划，实施全面预算管理系统的实际步骤，可交付成果，部门价值主张，关键行动，常见问题以及各种模型，工具和模板。
课程大纲：
一，房地产市场低迷时代的利润控制解决方案-对综合预算系统价值的宏观理解
1.目标，环境，全面预算管理
2.房地产经济的特征
3.中国房地产公司的生活环境
4.房地产成本构成
5.案例研究：开发项目的成本构成
6.房地产业务经营的质性趋势
7.预算管理的出现和发展
8.常见问题
9.全面预算管理中的主要问题
10.关于全面预算的高层共识
11.全面预算管理的内涵
12.全面预算管理的职能
其次，确定和分解综合预算指标
1.房地产集团的全面预算管理系统
2.全面预算管理系统的周期
3.全面预算管理的六个核心要素
4.房地产公司全面预算管理的指导原则
5.房地产公司全面预算管理的目标
6.房地产公司综合预算指标的定义和作用
三，如何为房地产公司制定利润预算
1.利润预算
2.结转费用
3.目标利润
4.房地产集团利润指数的启示
第四，如何为房地产和建筑公司做现金流量预算
1.现金流量预算
2.营业现金流量预算
3.如何编制营业收入预算
4.如何编制投资预算
五，公司利润的根源与“ 101”业务模式创新
1.“ 101”利润模型
2.三个防火墙来控制政策和市场风险
第六，房地产企业综合预算的基础：计划管理系统
1.如何编制投资预算
2.案例研究：计划管理系统
VII。房地产企业综合预算的核心技术：主体设计与目标成本管理
1.预算帐户
2.设计综合预算科目的原则
3.目标成本的产生和控制
课程单元2 |税务筹划
北京国家会计学院教授，财税政策与应用研究所所长，税务局局长，大数据税收实验室负责人。他还是中国税务学会理事，中国国际税务研究学会理事，国家税务总局税务研究所特别研究员，英国高级财务会计师（FFA）。
长期从事政策研究。他与中国财政部，税务局，海关和国家税务总局合作，研究了“税收改革”，国家重点税收来源调查和国际税收等多个重大项目。他被借调到中华人民共和国财政部税务管理局。长期以来，他一直担任中央企业的总会计师，并培训高级管理人员，例如中央政府会计的领导人才。
本课程不仅从税收的角度出发，而且从“立法者”的角度出发。它对税法给出了很好的解释，并解释了税收政策的重点。全面梳理“建筑业，房地产业，金融业和生活服务业”等主要行业税制改革后的对策，结合大量实际案例，加深学生对税制改革的认识，把握重点，结合企业实际情况，确保企业最大化利润。本文以案例的形式分析了各种基本的税收筹划方法，重点研究了增值税和企业所得税，并精心诠释了大家普遍关注的房地产企业的涉税事宜。
第一部分新税收政策一，2019年政府工作报告分析
实施更大幅度的减税措施，重点是减轻制造业和小型企业的税收负担。
II。增值税新政解读
1.新增值税政策的主要内容
2.增值税预扣税的相关税收政策
III。 “金税第三阶段”系统的十个层次和布局
第四，个人所得税分析
第二部分战略管理和公司税收管理
1.战略管理的定义：
II。企业战略管理水平：总体战略，竞争战略，职能战略。
III。企业战略管理原理
（1）可行目标的原则。
（二）资源匹配的原理。
（3）履行责任的原则。
（4）协作管理的原则。
第四，战略管理应用程序工具：战略地图，价值链管理等。
五，企业关注点：
1.外部环境因素：宏观环境，工业环境，竞争环境等。
2.内部环境因素：自己的历史，当前策略，资源，能力，核心竞争力等。
6.风险管理：信用风险，审计风险，税收审计风险，税收审计风险，税收审计风险等。
第三部分投融资管理和公司税收
I.投融资管理
1.投融资管理的定义和相关性
2.投融资管理原则：（1）价值创造原则（2）战略导向原则（3）风险匹配原则。
3.“僵尸企业”债务处置
II。其他降低杠杆措施
1.合并
2.重组
III。资产管理和重组计划
1.企业重组和机构重组
2.公司的合并与分立
3.公司股权（股份）的转让
4.业务出售和破产
5.资产转移
6.权益负债
7.转让待售土地或出资
8.其他
第4部分案例研究
I.资产收购案
上海的一家公司用上海集团的经济型酒店资产代替了星级酒店的酒店资产，以达到专业运营的目的。
1.交易的核心； 2.交易条款； 3.购买计划
第二，股权收购案
一个集团内四家公司的内部股权收购和重组。
1.收购； 2.投资； 3.转让
III。企业合并案
1.资产的评估和税收处理
2.股权收购和资产收购
3.跨境股权和资产收购管理
4.企业合并案例
使用实际案例推论来做好企业的全面预算管理。从准备工作开始，合理化管理思想，与公司战略目标联系在一起，使用全面的预算模型，用例解释实际操作，跟踪问题并进行分析，并与薪酬系统联系起来。加强企业绩效管理。
上课时间：2019年6月28-29日
地点：北京
（扫描咨询）
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商业房地产项目的全面预算控制和税收筹划研讨会|北京科技大学6月28-29日，北京
“ 2019濑户内国际艺术节”日本乡村振兴和文化旅游假期本地探索之旅第2季|理学院7月21日至27日
探索日本养恤金行业考察之旅第5季的成功模式|理学院6月23日至29日
征地涉及税收处理
涉及税款：城市土地使用税，契税，印花税，耕地占用税，土地增值税（特殊说明）
1.城市土地使用税：
（1）征税范围：房地产公司在城市，县，建制镇以及工矿区的范围内，占用国家和集体所有的土地，但农村集体土地除外。在全国范围内征收17种税，该税的浮动比率最大
（2）计税依据：（{}} A：大城市1.5-30元（（B）B：中型城市1.2-2,4元
C：小城市0.9-1.8元
D：县级城镇，建制镇，工矿区0.6-12元
（3）税金计算：
年应纳税额=实际占用土地面积*适用税额
（4）纳税方式：
开垦的土地和废弃的土地进行补救和开垦的土地自使用之月起5到10年免征土地使用税；
纳税人新购置的耕地应自批准征用之日起一年内缴纳土地使用税，其余应从下个月开始缴纳。从下个月起征收城市土地使用税；
自交付使用之月起，对购置新建商品房将征收城市土地使用税；
对于购买现有房屋，将从土地所有权登记机构完成所有权转让和变更登记程序后颁发房屋所有权证书的第二个月开始征收城市土地使用税。注意：房地产公司出售房屋面积时，仍需支付当月的城市土地使用税。
; （5）账户处理：
月末应计
借款：税金及附加
贷款：应付税款-应付土地使用税
在下个月或下一季度提交时：
借款：应付税款-土地使用应付税款
贷款：银行存款
注意：房地产开发公司出售的房屋的建筑面积可以从房地产开发企业的应税面积中扣除。
案例：齐鲁房地产开发有限公司拥有300,000平方米的土地使用权，其中150,000平方米已出售用于商品销售。工资
下个月销售的应计城市土地使用税：
年度应付款项：（30-15）* 5 = 750,000元
每季度应付：75/4 = 18.75
每月预扣税：18.75 / 3 = 6.25
借款：税费及附加6.25
贷款：应付税款-应付土地使用税6.25
季度：
借款：应付税款-土地使用税款18.75
贷款：银行存款18.75
（6）税收减免：
以下土地应由省，自治区和直辖市地方税务局决定并予以豁免。
6.1。个人拥有的住宅和庭院土地
6.2。免税单位职工家庭宿舍用地
6.3。民政部门组织的一定比例的残疾人福利工厂用地
6.4。集体和个人经营的各种学校，医院，托儿所，幼儿园的土地
6.5。原则上，房地产开发公司用于商品房建设的土地，应当按照规定缴纳城市土地使用税。
6.7。财税（2013）101号规定，房屋重建用地免征城市土地使用税。对于商品房和其他开发项目中的安置房建设，根据政府部门发布的有关材料，房屋征收（拆迁）补偿费或棚户区改造合同（协议），建筑面积安置房占房屋总建筑面积和城市土地使用量。税。
2.耕地占用税：
（1）如果房地产企业占用耕地，则需要缴纳耕地占用税。
注：作物在可耕地上生长。
耕地现在是耕地。在占用的前三年中用于种植农作物的土地也适用于耕地。
（3）计算方法：采用区域差异固定税率（{}}的应纳税额=实际耕地面积（平方米）×适用的固定税率
固定税率仍由当地省确认，例如，山东适用22.5元/平方米
经济特区，经济技术开发区以及经济发达，人均耕地特别少的地区，可以适当增加适用税额，但不得超过上述税额的50％ ，并且最小值不能低于本地水平的30％。
（3）帐户处理：
因为耕地占用税是在实际占用耕地的同时支付的，因此不存在与税务机关进行结算和结算的问题。因此，企业按照规定缴纳的耕地占用税，不得通过“应纳税额”计算。
特别提醒：根据国家税务总局关于征地征地和城镇土地使用税缴纳的公告（国家税务总局公告2014年第74号）。地方储备中心征用耕地后，有两种方式处理相应的耕地占用税：
答：由当地土地储备中心支付，作为土地开发成本的一部分，反映在投标价格中
B：如果房地产公司直接获得，则应由房地产公司支付。
（4）例：
齐鲁房地产公司购买了300,000平方米可耕地的土地使用权。耕地占用税为20元/平方米。
借款：开发成本-土地征用和拆迁补偿费-耕地占用税600万
贷款：银行存款：600万
（5）在下列情况下免征耕地占用税：根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）
“（1）军事设施占用耕地；
（2）农田被学校，幼儿园，疗养院和医院占用。
第9条铁路，公路，飞机场跑道，停机坪，港口和航道所占用的耕地，应按每平方米2元的减免税率征收耕地占用税。
根据实际需要，国务院财政税务部门会同国务院有关部门报国务院批准，可以免征或者减征耕地占用税。前款规定的情形。
第十条对占用新的耕地的农村居民，应征收其耕地占用税，其税额为当地适用税额的一半。
农村烈士的家庭成员，残疾士兵，孤独的寡妇和难以居住在革命性的旧基地，少数民族聚居区以及偏远贫困的山区的农村居民，确实很难为新房支付耕地在规定的土地使用标准范围内征收占用税。经县级人民政府批准，（镇）人民政府可以免征或者减少耕地占用税。
第11条根据本法规第8条和第9条免除或减少农田占用税后
第十二条耕地占用税由地方税务机关征收。
土地管理部门在将耕地的占用程序通知单位或个人时，还应当通知耕地所在地方的地方税务机关。土地管理部门应当出具建设用地批准书，并附有耕地占用税缴纳证明或免税证明等有关文件。
第14条占用林地，牧场草地，农田水利用土地，水产养殖水面，渔业水域，滩涂或其他农用地以建房或从事非农业建设的，应缴纳耕地占用税。按照这些法规的规定。
如果直接为农业生产服务的生产设施的建设占用前款规定的农业用地，则不征收耕地占用税。”
3.印花税：
根据（Cai Shui 2006）第162号规定，土地使用权转让合同和土地使用权根据财产权转让数据征收印花税，税率为十分之一。
房屋所有权证，土地使用权及其他许可证的价格为5元，是逐件获得的。
案例：齐鲁房地产公司通过拍卖获得80亩土地使用权，土地价格为6000万，并获得了土地使用权证书
印花税：6000 * 0.5‰= 30,000（{}}权证5元
4.契税：
（1）在领土范围内转让土地，房屋所有权，单位和个人作为契税的纳税人，应按3％-5％的税率缴纳契税。
契约税通常不计入“应付税款”帐户中，具体取决于获取土地使用权的目的，例如不同的会计科目
（2纳税时间：契税义务发生在纳税人签署土地和房屋所有权转让合同之日，或纳税人获得具有土地和房屋所有权转让合同性质的其他文件之日。
（3）契税按比例税率征收。确定税基后，应纳税额的计算相对简单。计算应纳税额的公式为：（{}}的应税金额=税基×税率
（2）例：
齐鲁大地获得了一项房地产开发土地使用权，支付了8000万元土地出让金，并支付了240万元契税。（按3％计算）
借款：开发成本-土地征用和拆迁补偿费-契税240
贷款：银行存款：240
齐鲁大地获得了一项土地自营使用权，支付了8000万元的土地出让金，并支付了240万元的契税。（按3％计算）
借款：无形资产契税240
贷款：银行存款240
（4）税收筹划：
4.1注意纳税时间：契税义务的纳税义务发生之日，纳税人签订土地和房屋所有权转让合同之日或纳税人取得纳税义务之日。具有土地和房屋所有权转让合同性质的文件。一般来说，这是签订合同的日子。不能获得所有权证书的日期，税款将在下个月支付，否则将面临税收处罚。小编曾经遇到合同，没有缴纳契税。根据国家税务总局[2001] 110号文第2条的规定，《国家税务总局关于暂行参照执行农业税，畜牧业税，耕地占用税和契税的征收管理规定》。 “从签订合同到处理产权的三年期间对于在2001年4月30日之前发生的任何税收违法行为，根据原始的《税收征管法》的规定，每天将额外收取2‰的税收减免。2001年5月1日之后发生的逾期罚款，根据《税收征管法》的规定，将每天收取逾期税额五十分之一的滞纳金。滞纳约70万税收。
4.2：个人购买的房屋是唯一的房屋，房屋面积在90平方米以下，契税按1％缴纳
使用自己的房地产作为股份投资其独资企业的企业免征契税。
4.3：契合税收优惠
契税减让是指符合契税减免条件并向税务机关提交相关信息并按规定进行处理的纳税人，包括：
1.土地使用权和房屋交易价格相等且差异不相等的豁免
2.由于不可抗力而造成的房屋回购减少或免征契税
3.公司拆分后，将拥有原始公司的土地和房屋的所有权，免征契税
4.国有资产转让单位免征契税
5.同一投资实体内的企业之间的土地和房屋所有权转让免征契税
6.合并后，公司应为原始合并当事方的土地和房屋所有权承担契税免税。七，国家机关，事业单位，社会团体，军事单位和公共事业单位免征契税
8.公司改制后，公司承担原始公司住房所有权的契税免税
9.企业破产扣除和征收破产企业用于偿还债务的土地和房屋的债务和债务
10.业务管理部门对可负担住房的回购继续被用来免除可负担住房清单
11.公共租赁住房管理单位购买住房作为公共租赁住房免征契税
12.机构改制企业免征原单位土地和房屋所有权的契税
[政策依据]
《中华人民共和国契税暂行条例》
《中华人民共和国契税暂行条例》的详细信息
《财政部和国家税务总局关于免征国有单位职工首次购房住房契税的通知》（财税〔2000〕130号）。
《财政部和国家税务总局关于国有土地使用权出让契税问题的通知》（财税[2004] 134号）
《财政部和国家税务总局关于企业通过售后回租融资契税政策的通知》（财税[2012] 82号）。
财政部和国家税务总局关于夫妻间房屋和土地所有权变更的契税变更的通知（财税[2014] 4号）
《财政部和国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制契税政策的通知》（财税[2015] 37号）
关于调整房地产交易优惠税收和营业税政策的通知（财税[2016] 23号）
《财政部和国家税务总局关于棚户区改造税收政策的通知》（财税[2013] 101号）
《财政部和国家税务总局关于出租房屋税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）。
财政部和国家税务总局关于廉租住房和廉租住房租赁税收政策的通知（财税〔2008〕24号）。
【条件】
名合格的纳税人
[接收部门] [地址，时间，电话号码]
[申请期限]
该事项将于7个工作日内完成。
[报告信息]
1.土地使用权，房屋所有权和契税收益以交换土地使用权和房屋：
-“纳税人减免税登记表”。
-交换双方之间的土地和房屋所有权转让合同，交换原始的土地和房屋所有权变更并转让双方的文件。
-单位或个人身份证明的原件和复印件。
2.因房屋不可抗力损失而购置房屋的契税收益：
-契据报税表。
-房屋管理部门出具的房屋损失证明原件和复印件。
-购回房屋合同，协议，房屋所有权变更，转让文件正本和副本。
-个人身份证明的原件和复印件。
3.公司重组和重组的契税收益：
-房屋产权证书和土地使用权证书的原件和复印件。
-证明材料，例如上级机构对其重组，重组或董事会决议的批准。
-土地和房屋所有权转让合同或合同，合同，协议，合同，文件，确认书。
-重组前后投资情况的证明材料。
-单位身份证明的正本和复印件。
4.国有资产转让单位的免税和免税契税：
-县级以上人民政府或者国有资产管理部门依据规定进行行政调整和转让国有土地，房屋所有权的证明材料。
5.减免税-减免同一投资实体内企业之间土地和房屋所有权转让的契税：
-同一投资实体的投资状况证明材料。
6.合并后，公司将为原始合并方的土地和房屋所有权承担契税免税：-“纳税人减免税记录登记表”（可由税务机关打印）获得结果时当场确认并签名）。
7.国家机关，公共机构，社会组织，军事单位和公共单位对教学，研究和土地免征契税：
-土地，房屋所有权转让合同或合同合同，协议，合同，文件，确认函的原件和复印件。
-单位性质的证明。
-土地和房屋所有权变更的原件和复印件，转让文件。
8.公司改制后，公司承担原始公司住房所有权的契税免税：
-“纳税人减免税登记表”（可以由纳税人当场印制确认，也可以由税务机关印制后当场印制）。
9.企业破产为偿还债务而对破产企业的土地和房屋所有权征收的契税：
必须报告：
-证明材料，例如上级机构对其重组，重组或董事会决议的批准。（（））有条件的提交：为了申请
债权人，他们需要提供：
-债权人情况证明对于
非信用证申请，您必须提供：
-非债权人正确安置原企业雇员并签订劳动合同的证明材料，服务期限不少于三年
-省人民政府发布的有关安置房重建的有关证明材料。
-回购合同（协议）的正本和副本。
11.公共租赁住房管理单位购买住房作为公共租赁住房免征契税：
-房屋所有权转让合同或合同合同，协议，合同，文件，确认书，房屋所有权变更的原件和副本，转让文件。
-有关公共租赁房屋的证明。
12.机构改制企业免征原始单位土地和房屋所有权的契税：
13.土地和房屋是由县级或县级以上的政府征用的，在被占用后，土地和房屋的所有权可以减免：
-政府征用和占用的土地和房屋的文件原件和复印件。
-征用或占用纳税人的土地和房屋所有权证原件和复印件。
[收费标准和收费标准]
免费。
开发税问题
在开发过程中设计了许多税种，所得税的增加需要清算。这对金融体系有严格的要求。如果财务系统不能满足要求，则可以使用直接成本法进行扣除。，导致清算期间扣减额减少，税收负担增加。
印花税
1.涉及印花税的主要合同项目。签订合同时尽量分开价格和税收
（1）供应A的材料的采购：购销额的十分之一。
（2）建筑安装项目合同：合同金额为十分之三。
（3）建设项目的勘察和设计合同：收费的十分之一。
（4）贷款合同：贷款金额的0.5十分之一。仅向金融机构借款涉及印花税。为了确定金融机构，我们需要查看银监会是否有金融执照。
（5）财产保险合同：收取的保险费的千分之一。
2.印花税的征收方法分为两种：核实征收和核定征收。为了批准征收印花税，必须获得印花税核查通知，并由主管税务机关确定核实征款，买卖链接的具体批准比例。在新项目开发的初期，房地产企业的财务人员应充分了解本地区房地产行业购销印花税的具体征收比例，并通过计算确定应采用哪种征收方法。在开发阶段被企业采用。如果在开发初期有很多合同，则可以考虑采用批准的收款方法。在经营期内合同较少的情况下，可以申请核实征收方式，以达到节省法定印花税的目的。
土地持有税
土地使用税的重点是准确计算不同自然税计算的开始时间
一，建设过程中土地使用税的计算开始时间
《城市土地使用税暂行条例》第9条：对于新征用的土地，应按照以下规定缴纳土地使用税：
（1）征用耕地应自批准之日起一年内缴纳土地使用税；
（2）对于征用的非耕地，土地使用税应从征用批准之日起支付。
财税[2006]第186号公约第2条第1款（主要用于建设用地）是通过转让或转让方式支付土地使用权的，应由受让方自转让后第二个月起支付合同规定应交付土地对于城市土地使用税，如果合同没有约定土地出让时间，则受让方应当自合同签订之月起缴纳城市土地使用税。土地交付时间最好放在月初，这样可以节省一个月的土地使用税。由于房地产公司的建筑面积很大，一个月的土地使用税额也很大。此外，开发企业应尽可能执行纸质过户手续，以免由于搬迁等其他因素导致政府未能按照土地购买合同规定的时间交割土地，可能引起税收相关风险。 。
II。施工期土地使用税的计算依据
1.确定总税区
《城市土地使用税暂行规定》第3条：土地使用税是根据纳税人实际占用的土地面积计算的，并按规定的税额计算。国税底字[1988] 6号第六条：纳税人实际占用的土地面积，是指省，自治区，直辖市人民政府确定的单位组织确定的土地面积。未组织调查但纳税人持有政府部门颁发的土地使用证的，以证明书确认的土地面积为准；未出具土地使用证的，纳税人应当申报实际土地面积。
请注意，如果纳税人非法占用开发用地，即土地使用权证明文件上的四行边界与该字段不一致，则应根据四行边界计算土地面积。
2.准确掌握扣除范围
（1）经济适用房和廉租房
在2019年1月1日至2020年12月31日期间，公共租赁住房建设期间使用的土地和公共租赁住房建成后占用的土地将免征城市土地使用税。其他住房项目中的公共租赁住房建设，按照公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例，免征公共租赁住房建设和管理中发生的城市土地使用税。尽快获取证明文件并及时提出免税申请（财政部国家税务总局2019年第61号公告2019-4-15）
（2）其他优惠政策的土地使用扣除。
适用于符合优惠政策的其他土地（学校，医院，托儿所，幼儿园，未使用的绿地，道路用地，荒山，林地，湖泊和其他社区外未使用的土地）区域，因为房地产公司仍在建设中，上述优惠政策完成后，指定房地产的使用可能无法覆盖规划区域，并且该区域可能被挪作他用，因此当地优惠政策的建设，以表明是否使用土地面积优惠政策的适用范围各不相同，有些地方允许扣除，有些地方不允许扣除。例如，可以扣除上海，重庆和青岛。
上海：上海税收土地[1989] 46号条款：第3条：公司新获得土地时，将征用与市政计划相同的部分公共道路用地。如果这部分被征用土地不属于企业范围，将不被使用可以免征土地使用税。
上海市税地〔1990〕54号文第2条：使用企业内自然形成的河流或湖泊（例如，旅馆和其他单位作为景观格局或娱乐场所等）被征用土地按照规定使用税收；尚未使用过的土地，经当地税务机关审查后，报本局批准后暂时免征土地使用税。
重庆渝地税发[2003] 301号文件，第2条，第2项：对于发展社区的道路和绿化土地，经地区/县批准，不得暂时征收城市土地使用税土地税局。
青岛：青地税函[2009] 128号第4条：开发初期的应税土地总面积不包括居委会，派出所，学校，幼儿园，托儿所，规划部门批准建设的医院和医院要分配的土地面积
廖水四[1993]第203条：房地产公司征收的土地使用税的基础包括：
可以分为辅助设施。也就是说，对住宅区的道路，绿地，商业网点，自行车棚和其他公共设施征收税款。
在房地产企业的开发和建设过程中，用于商品住宅开发的土地是企业生产和经营的土地。不论该房地产的未来开发建设是住宅房地产还是其他房地产，在开发期间，均应根据其所在地的土地使用税标准征税。（辽地税〔2000〕97号）
开发建设期是指房地产企业批准开发建设到开发建设项目完成（包括竣工）的期间。在此期间，土地使用税应根据所占土地总面积计算。项目竣工并出售房地产后，房地产企业和买方分别根据已出售和未出售房地产的建筑面积比例计算未使用部分和已出售部分。（辽Di税务[2000] 398号）
如何对单独建造的地下建筑物征收土地使用税？具体请参见《财税2009》：城市土地使用税按照城市土地使用税范围内单独建设的地下建设用地，按规定征收。其中，已取得地下土地使用权证的，按照土地使用权证确认的土地面积计税；如果没有地下土地使用权证明书或者未在地下土地使用权证明书上注明土地面积，则应根据地下建筑物的垂直投影面积计算税额段。
上述地下建筑用地暂时要按应税税额的50％征收城市土地使用税。
财产税
城市，县，建制镇以及工业和矿区征收财产税。（《房地产税暂行条例》第一条）
问题1：如何了解城镇的税收范围？
根据土地所在地省政府的具体规定，请在实践中进行确认。
1986年第8号《裁水底子》规定，建制镇是人民政府所在地，但不包括其管辖范围内的行政村。但是，每个省在实际馆藏中都有其自己的解释。例如，辽政辽政2000号第23号规定，自2000年1月1日起，所有在非农行政区域内拥有或使用非农业，林业，畜牧业，渔业生产经营活动的财产所有人。我省已建立的城镇和单位和个人征收土地征收物业税和城市土地使用税。
问题2：是否对建筑工地征收临时财产税？
彩水底子（1986年第8号）规定，在施工期间应免除所有税款，退还或评估并转移到基础设施部门，并应在收到税款后的第二个月缴纳该税款。
问题3：是否对房地产开发的商品房征收财产税？
Guo Shui Fa [2003] No. 89：鉴于房地产公司在开发商品房之前，它是房地产公司的产品。因此，对于房地产公司建造商品房，出售前不征收房地产税。以前的房地产公司对已使用，租赁或借出的商业建筑物使用了房地产税。
问题4是否以已建成的待售商品房作为抵押向银行抵押贷款征收房地产税？
有两种观点
第一种观点：公司不认为抵押被视为使用
第二种观点：设置抵押本身就是一种用途。商务印书馆对《现代汉语词典》的使用被解释为该人出于某种目的而使用的器具资金的行为。
开发费用
1.建立详细的开发成本帐户。
其次，成本对象的确定和核算
（1）确定应纳税成本对象
郭水发[2009] 31第26条：6项原则需要准确把握
1.是否可以出售：如果开发产品可以在外部出售和出售，则应将其作为独立的税收成本对象进行核算；如果不能在外部销售，则可以将其汇总为过渡成本对象，然后分摊相关成本转化为外部经营销售的成本对象。
案例：一家房地产公司开发了一个项目A，该项目可以在外部出售房屋，而幼儿园则需要按照规定免费移交给地方政府。根据可销售性原则，需要将房屋作为独立的税收成本对象进行计算，并收集作为过渡性成本对象的幼儿园，然后将相关成本分配给住宅项目。
2.分类和汇总原则：对于具有相同开发位置，完成时间相似且产品结构类型无明显差异的团队开发项目，可以进行成本对象核算。
案例：项目A的开发将居住区分为东西两部分。东区的80,000平方米建筑于2015年3月开始，于2017年6月完成； 2015年8月，西区120,000平方米开始施工并于2018年2月完成。根据分类和汇总的原则，需要将东部和西部地区作为不同的成本对象进行核算。
3.功能差异原则：当开发项目的组成部分相对独立并且具有不同的功能时，可以将其用作独立的成本对象。
案例：在已开发的项目A中，住宅区的东侧也开发了两座商业建筑。根据功能差异化原则，这两个商业建筑物需要作为独立的成本对象进行计算。
4.价差原则：如果某个开发产品的预期价格因其产品类型或功能而有很大差异，则应单独核算。
案例：在已开发的A项目中，东部地区的一栋房屋是政府指导价为12,000元/平方米的安置房，其余为普通房屋，平均单价为40,000元/平方米。价格差异原则要求将被拆迁的房屋和普通房屋作为成本对象进行核算。
5.成本差异原则：如果开发产品的建造成本由于建造上的显着差异而存在重大差异，则应将其单独列为成本对象。
案例：在已开发的A项目中，东部地区的房屋之一是安置房。政府的指导价是12000元/平方米，其中五间是普通房屋。另外三栋是装修精美的高档商业建筑，平均单价为8万元/平方米。根据成本差异原理，有必要单独计算精装修商品房作为成本对象。（价格差异原则也适用）
6.区分权益的原则：如果开发项目是由多方委托或开发的，则应根据上述原则将其划分为成本对象。
案例：在项目A的开发中，在项目外部，需要为地方政府建造一个体育馆，并且政府根据企业A的投资的一定比例来分配资金。按照区分权益的原则，单独建设的体育馆应当单独核算。
（II）应税成本对象的管理：
2014年第35号SAT公告：
房地产公司应根据税收计算成本对象确定原则确定完成的开发产品的成本对象，并就确定原理，依据，共同的成本分配原则和方法以及财务报表的基本情况发布专门报告。开发项目和开发计划。产品开发完成之年的年度所得税申报表将与“企业所得税年度申报表”一起提交给主管税务机关。
房地产公司向主管税务机关确定费用对象后，不得随意进行调整或混淆。如果确实有必要调整成本对象，则应就调整前后的原因，依据和成本变化等情况出具专项报告，并在调整企业所得税年度纳税申报单时提交给主管税务机关。本年度。
提示：
（1）对于单个开发项目，将设计预算或施工图预算中列出的每个单独开发项目用作成本核算对象。
（2）对于建设周期长的大型开发项目，可以根据项目特点和成本管理需求，按照开发项目的一定区域和时期划分成本核算对象。在此基础上，如果同一时期或区域内属性的产品类型不同，则应根据产品类型划分成本核算对象。
（3）不能在外部操作或销售的辅助设施不被视为单独的成本会计对象。它们用作过渡成本对象以收集发生的成本，然后将相关成本分配给可以在外部出售和运营的成本会计对象。
（4）通常应在施工开始之前确定成本核算的对象。一旦确定，就不得随意更改以确保成本会计的准确性。如果同时制定不同的成本核算对象，则成本部门在支付成本时应指出其属于哪个成本核算对象，以便财务人员可以准确地进行计算。
（三），费用分配：
国税发[2009] 31号第30条：
（1）土地成本通常根据土地面积法分配。如果确实有必要结合其他方法，则税务机关应同意。
土地开发也与房地产开发相关，房地产是分阶段一次性获得房地产开发的。土地开发成本可以在营业税部门批准后根据土地的总体预算成本进行分配，也可以在土地总体开发完成后进行调整。
（2）将公共辅助设施的成本作为过渡成本对象单独核算，应根据建筑面积法进行分配。
（3）如果借贷成本由不同的成本对象分摊，则根据直接成本法或预算成本法对其进行划分。
（4）其他成本项目的分配方法应由企业自行决定。
成本分配
1.土地增值税费用分摊
（1）《土地增值税实施细则》：纳税人在一块土地使用权转让后分阶段开发和转让房地产后，可以根据下列项目确定扣除额：转让土地使用权的面积计算总面积的份额作为分配，或者计算建筑面积，或者可以通过税务机关确认的其他方式计算分配。
（2）国税发[2006] 187号：多个房地产项目共有的成本和费用，应根据清算的可售建筑面积计算多个项目的可售建筑总面积项目
（3）国税发[2009] 91号：分阶段开发项目或同时开发多个项目，或在同一项目中建设不同类型房地产的纳税人，应采用合理的分配方法。受益人并分享共同点成本。
（4）重庆市地税局关于2014年第9号的公告：清算组分期清算或复建房地产的公告。;房地产开发成本根据建筑面积率法计算和分摊。明确确定目标的设施，设备和装饰支出应直接计入相应房地产的房地产开发成本中。
（5））是多个房地产项目的常见土地成本。税务机关应根据清算项目面积占多个项目总面积的比例计算确定清算项目扣除额。对于同一项目的土地成本，税务机关应根据普通住宅和非普通住宅（包括非住宅建筑，下同）的可售建筑面积与以下比例计算和确定可抵扣金额：总可售建筑面积。由于多个房地产项目的建设和安装成本相同，税务机关应根据清算项目可售建筑面积占可售建筑总面积的比例计算并确定清算项目的扣除额多个项目（辽地税函〔2012〕92号）
2.企业所得税费用分摊
郭水发[2009] 31第29条：
不能区分负担对象的共同成本和间接成本应根据收益和比率的原则分配给每个成本对象。具体分配方法可以选择如下：
（1）土地面积法
（2）建筑面积法
（3）直接成本法
（4）预算成本法
第五节相关实践问题
问题1：几种税收计算方法
首先，将A的供应包括在总合同的总价中，并且施工方需要根据包含A的供应的合同的总合同价向A方开具发票。当建筑单位转移材料时，就是货物的销售。收入在发行时应予以确认并开具发票。
第二种指甲供应不包含在合同总价中。施工方仅参与指甲供应的接受和使用。
问题2：建筑服务的增值税发票位置
一般纳税人应在组织所在地开具增值税发票。如果小规模的纳税人跨县市开具增值税发票，他们可以向进行建筑服务的地方的主管税务机关申请及时获得全价和逾期费用。增值税发票
问题3：出售建筑材料和提供建筑服务应如何征税？
可以在销售合同中注明材料价格和建筑服务价格，并根据商品和建筑服务的销售额支付增值税。如未另行规定，应按照混合销售的原则处理。
问题4：如何判断建筑分包合同的旧项目？
受制于总合同。总合同是一个旧项目，因此分包也应被视为一个旧项目。甲方与乙方签订合同。施工许可证指示开始日期为2016年4月30日之前。5和1之后，B和C签订了分包合同。丙方可以根据旧项目选择简单的计税方法。
问题5：如何确定沙子，土壤和石头的增值税？
销售从自己挖掘的沙子，泥土，石头或其他矿物中连续生产的砖块，砖块和石灰的一般纳税人，可以选择简单的3％税率，否则无法按3％的总税率开具发票13％
问题6：地下停车位的费用如何分摊？
郭水发2009年第31条明确指出，应将单独的地下停车场作为成本对象进行会计处理，使用地下基础设施形成的停车场应视为公共辅助设施。土地扩建环节的民防工程可以按照政府规定使用房屋企业的地下建筑物。修建地下人防工程的地下车库或地下停车位。公告在房地产项目中是公允的还是突出的，所有业主都知道可以扣除费用。非民用停车位，具有财产权的地下停车位的转让以及所赚取的收入都包括在清算收入中。允许税务机关记录成本，并根据匹配原则在清算中扣除。没有财产权的地下停车场的收入不计入项目收入，且不扣除成本。销售地下停车位的收入通常发生在后期。如果将过多的费用分配给地下停车位，将不可避免地影响企业所得税，土地增值税，并在分配时减少地下停车位的分配基础。相关的开发成本根据实用面积法进行分配。最小化分配区域。该项目的土建工程成本是根据土建工程独立的价格审查报告确定的，土木工程成本是根据房屋的总销售面积分配的。停车位仅计入土建成本。我们想要的地下基础
问题7：如何处理售楼处和样板房的装修？
增值税财务和税收法，2016年第36号：房地产公司自行在增值税细分中融资和租赁的房地产，不需要扣除施工现场的临时建筑物和构筑物在两年内。销售办公室的样板房是建筑工地上的临时建筑结构，进项税可以一次扣减，而无需转出就可以免除。
土地增值税链接分为硬安装和软安装。临时销售部门是一个硬安装，作为项目扣除。整体家具的中央空调的不可拆卸部分作为开发成本也是困难的安装。分体式空调和冰箱等可移动物品不能用作扣除
所得税分部中的硬包装费用资本化包含在开发成本中软包装费用销售费用
房地产税链接Guoshuifa 2003 89自行出租和租赁的住房企业数量。从下个月开始支付房地产税和土地使用税
问题8：如何在没有票据管理的情况下处理红线以外的税收成本。
Edi Taxation 2013第44号文方企业承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程支出以外的项目建设费用（红线），可以直接基于与项目的相关关系计算无法提供从项目中扣除的金额或依据不足。如果与建设项目的发展没有直接关系，则不能将其计入项目的扣除额中。
重庆：企业实际发生的不符合经营惯例的行为应由企业证明。如果不符合税法的扣除原则，则不能在税前扣除。
住房企业在2015年第917号琼地税函中为红线以外的政府建设公共设施或其他项目。任何能够提供政府有关部门签发的证明文件的人，都可以确认支出与项目直接相关，包括项目土地与使用权有关的费用可以包括在扣除额中。
问题9：房地产公司销售办事处的建筑成本和样板房的装修成本是否应包括在开发成本中？