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有关房地产融资和税收的干货文章的汇编（于12月8日更新），房地产子公司项目部支付的外包成本是开发费用还是开发费用？房地产营业收入税收实务分析
eCompany News，国家税务总局回应了政协的建议，将遵循党中央，国务院的决定，促进实体经济发展，降低实体经济企业成本，以了解对工业用地税收负担的实际情况，认真考虑建议，促进房地产相关问题。在立法和税制改革的过程中，对房地产交易环节和所有权环节的税收政策进行了综合研究，发挥了税收功能，为减少闲置工业用地和服务业创造了良好的税收环境。实体经济的转型升级。
[Leju Finance，关注泛房地产行业新闻。感谢您的关注】
征地涉及税收处理
涉及税款：城市土地使用税，契税，印花税，耕地占用税，土地增值税（特殊说明）
1.城市土地使用税：
（1）征税范围：房地产公司在城市，县，建制镇以及工矿区的范围内，占用国家和集体所有的土地，但农村集体土地除外。在全国范围内征收17种税，该税的浮动比率最大
（2）计税依据：（{}} A：大城市1.5-30元（（B）B：中型城市1.2-2,4元
C：小城市0.9-1.8元
D：县级城镇，建制镇，工矿区0.6-12元
（3）税金计算：
年应纳税额=实际占用土地面积*适用税额
（4）纳税方式：
开垦的土地和废弃的土地进行补救和开垦的土地自使用之月起5到10年免征土地使用税；
人民网，北京，12月6日。根据国家税务总局的官方网站，国家税务总局回应了政协的建议，并指出，在推动房地产立法和改革的过程中，相关税收制度，对房地产交易环节和所有权环节的税收政策进行了综合研究，发挥了税收功能在创造有利的税收环境以减少闲置工业用地并为实体经济的转型和升级中发挥作用。
全文如下：
政协十三届一次会议对第3233号提案（资源与环境第158号）的答复
已收到您关于振兴低效土地以支持实体经济发展的建议。答复如下：
土地（如劳动力，资本和技术）是重要的生产要素。土地资源短缺是制约中国经济发展的重要因素。您关于促进低效率的工业用地激活并支持实体经济发展的建议建议具有很强的现实意义。
目前，工业用地转让主要涉及多种税项，例如增值税，企业所得税，土地增值税，契税，印花税和其他税项。每种税收类型的征税目的，税率设计，征税对象和征税基础都不同。专注于房地产交易构成了完整的税收体系。无论转让工业用地还是其他不动产，都必须按照国家统一的税收政策缴纳有关税款。转让交易中税收政策的应用并没有区分土地类型，也没有根据“房地产税标准”征税。
在1980年代后期，由于缺乏计划的土地供应和相对大量的租赁，工业用土地的土地转让价格很低，缺乏科学的开发和利用计划也影响了土地利用的效率。和经济可持续发展。为了规范房地产市场交易秩序，合理调整土地增值收入，保护国家权益，国家对转让国有土地使用权的单位和个人征收土地增值税，超过-地面建筑物和其他附建物（收费）。税率由扣除项目的金额确定。如果增加价值，将多交税款。如果价值较小，则应少缴税款。此外，土地增值税是根据纳税人转让房地产所得的增值税额和规定的税率征收的。因此，土地增值税的四级累进税率只是名义税率，纳税人的实际土地增值税负担远低于名义税率。
接下来，我们将按照党中央和国务院的决策安排，促进实体经济发展，降低实体经济企业的成本，了解工业用地税收负担的实际情况。 ，认真考虑各项建议，促进房地产相关税收制度的立法在改革的过程中，我们将协调研究房地产交易环节和所有权环节的税收政策，发挥税收职能的作用，为减少闲置工业用地和服务房地产创造良好的税收环境。经济的转型升级。
（负责编辑：Robert）
[针对房地产公司的不同征地方式]相关利益方的税收分析[征集]前言
土地储备是房地产开发企业的第一生命。它是房地产开发企业从事生产经营活动的基础。根据企业的资源，获得足够的土地资源是每个房地产开发企业的首要任务。如何在国家税法规定的范围内尽量降低企业的税收成本和税收风险，是房地产公司财务管理人员的一项重要工作。作者长期从事房地产行业的财务管理和税收管理。收集和存储的决策管理现在是分析和总结房地产开发企业采用不同土地征收方式下有关各方的纳税义务，为房地产企业的实际工作提供参考和参考。
房地产开发商获得土地的主要方式是：
一种是通过“招募，射击，上吊”从国有土地储备中心取得土地；
第二是通过股权合并和收购拥有土地资源的企业间接收购土地；
第三，通过资产并购直接从其他企业购买土地；
第四是通过接受土地转让人的投资来购买土地资源，以获取土地资源。
与土地征收有关的税种主要包括增值税，城市建设税，教育附加费，企业所得税，土地增值税和契税。
本文将从征地过程中涉及的各方（即[土地出让人]和[土地出让人]）的角度分析各自的税收风险和义务。
[一世。通过“招募，射击，悬挂”从国有土地储备中心夺取土地
通过“招募，拍卖和吊销”从国有土地储备中心获取土地，是房地产开发企业获取土地资源的最重要途径。这样，土地出让人就是国有土地储备中心。国有土地储备中心代表该国将国有土地使用权转让给了打算开发房地产的企业，因此土地转让人没有任何税费。取得土地的一方，即土地出让人，通常是房地产开发企业并支付土地。转让费用于获取土地使用权。支付的土地出让金可以完全输入企业所得税和土地增值税的税费。作为房地产开发企业，已付的土地出让金也可以计入20％的基本抵扣额。在征地过程中，土地出让人仅需缴纳土地出让金的百分之四的契税，无其他税项义务。
这种征地方法是最标准化，最清洁的征地方法，没有税收风险。但是，这种征地方法必须充分考虑征地的主要问题，例如签署土地转让框架。该协议可以是母公司，但最后，土地转让协议必须由项目公司签署。
否则，土地使用权从母公司向项目公司的转让将导致严重的税收问题。
【II。通过股权合并和拥有土地资源的企业间接收购土地】
这种方法通常是土地出让方首先清理目标公司的其他资产，留下土地使用权资产或少量其他资产，然后再转让目标公司的100％或大部分股权到土地转让人和受让人通过合并目标公司的股权间接获得目标公司的土地。这种征地方法目前是非常普遍的方法。
万科房地产公司新增的大部分土地储备都是通过股权合并和收购实现的。
这样，土地出让人的禁忌是谈判时不考虑税收负担和税收风险。结果，它承担了更大的税收责任和税收风险。
在股权合并和收购的方法中，转让股权的一方（土地出让方）仅对公司的税负征收企业所得税，不征收增值税（根据财税[2002] 191号：对股权不征收营业税）转让）和土地增值税。
对于受让人（土地受让人），税收负担更重，风险更大：
因为收购公司原股东持有的目标公司股权，公司法人财产没有变化，因此，在公司所得税和税前不得扣除收购股权的溢价。土地增值税作为成本，然后目标公司将开展业务清算所得税和土地增值税时，清算的计税依据仍是目标公司的原始成本数据。此方法等同于将应付的土地增值税转让给土地出让方；
目标公司面临或有的税收风险，因为在目标公司的收购过程中，不可能对公司以前的所有税收义务进行全面的调查和了解。只要目标公司有逃税或逃税行为，它将立即面临进行税务检查的风险只能是股权受让方承担所有税务义务和责任；目标公司可能面临或有负债的风险，例如担保，潜在或未决的诉讼以及产品质量索赔。
[三，通过资产并购直接从其他企业购买土地]
这样，土地转让人直接向土地转让人支付了价格，以购买土地转让人的土地使用权资产。作为土地出让人，购买土地所支付的价格直接用于开发土地成本（应取得经税务机关批准的法律文书）中，除缴纳土地契约税的4％外，没有其他与税收有关的事项，所支付的土地价格可以全部计入企业所得税土地增值税计算成本为房地产开发公司也可以扣除所支付土地价格的20％。
但是，作为土地卖方，卖方面临更多的税收问题：
首先，对于企业所得税，土地使用权资产的净增值部分必须缴纳25％的企业所得税；
第二是增值税。根据《财政部国家税务总局关于某些营业税政策问题的通知》（财税[2003] 16号），单位和个人出售或转让其购买的房地产或土地使用权。总收入减去购置或者转让不动产或者土地使用权的原始价格后的余额为增加值，计算增值税；
第三，城市建设税和教育附加费是根据增值税的有关比例计算和缴纳的；
第四是土地增值税。土地使用权的转让必须计算缴纳土地增值税。根据国税函〔1995〕110号的规定：取得土地或房地产使用权后，土地不作开发就转让。增值额只能从取得土地使用权时支付的地价，所支付的有关费用以及转让过程中所缴纳的税款中扣除；对于获得土地使用权后投入的资金，将原土地转为成熟土地，并计算增加值。允许扣除获得土地使用权时所支付的土地价格，所支付的有关费用以及土地开发所需的成本，再加上开发成本的20％和转让期间所缴纳的税款。
[第四，通过接受土地出让人通过投资购买土地资产使用权的股份来获得土地资源]
这样，土地方将使用房地产开发公司中土地资产的权利作为长期股权投资进行投资。收到土地资产的房地产开发公司将投资取得的土地资源用于房地产开发。
这样，接受土地资源的房地产公司可以获得有效的土地使用权转让单，土地价格可以完全输入公司所得税和土地增值税的计算成本，通常只有需要支付相关契税。
对于投资者而言，存在以下税收义务：
首先，增值税是《财政部和国家税务总局关于股权转让相关营业税问题的通知》（财税[2002] 191号），规定无形资产投资资产和房地产将用于参与投资者的利润分配，分担投资风险的行为无需缴纳增值税。
第二是土地增值税。 《财政部，国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税字[1995] 48号）第一条规定：当投资或联营企业的一方以土地（房地产）作为投资价格或联营企业的条件，并将其转让给被投资企业或联营企业时，暂时免征土地增值。税收，投资及相关企业重新转让上述房地产。征收土地增值税。但是，《财政部和国家税务总局关于若干土地增值税问题的通知》（财税[2006] 21号）第5条规定，对于使用土地的投资或合资企业（实际房地产）作为投资股票，《财政部，国家税务总局关于土地增值税若干特定问题的通知》（财税字[1995] 48号）不适用于从事房地产开发，房地产开发的企业。开发企业投资并与他们建造的商品房合资。）第一条关于暂时免征土地增值税的规定。因此，投资者应计算土地增值税。
第三是公司所得税。 《企业所得税法实施细则》第十三条规定，企业以非货币形式取得的收入，以公允价值为基础确定公允价值。因此，投资者应将其分解为土地资产按公允价值计量，其销售和投资均以土地资产投资价款确认企业缴纳的企业所得税。
[V.摘要]对于土地出让的房地产开发企业：
在相同条件下，直接通过“招募，拍卖和挂牌”等方式从国有土地储备中心获得土地使用权资产，并通过资产并购直接从其他企业购买土地。通过接受土地出让人对土地资产使用权股份的投资获得土地资源是一种清晰明确的方法，除了契税以外，没有税收风险和其他税收义务。 ""
此外，支付的土地资产价格还可以完全输入公司所得税和土地增值税计算成本。房地产开发企业在计算土地增值税时还可享受20％的抵扣，而土地出让方必须承担更大的税收义务；
通过股权合并和收购间接收购土地
房地产开发公司（作为土地出让方）必须承担更大的税收风险和税收义务，而转让股权的一方（土地出让方）仅对所得税的应纳税额和应纳税所得额的印花税征税。股权转让。还有其他税收负担。作为房地产开发企业，您可以根据自己的条件和具体的土地出让价格选择合适的土地征收方式。
（关于项目融资，房地产企业土地征用实践的第138条演讲。第1部分：房地产企业土地征用的十六种模式！第2部分：房地产融资现状和土地征用融资实践的当前指南。
本期主要介绍房地产公司的土地收购和融资方法。
今年，对于许多房地产公司来说，这是非常不舒服的，他们遇到了资金瓶颈，并且主要集中在土地收购阶段，因为一旦进入建筑，一定时间内就会有资金流入阶段。
那么，房地产公司获得土地的方式是什么？哪种融资方式最好？要注意哪些细节？本文有详细的介绍。当然，各地的政策也不尽相同。在实践中，它们必须与现实结合并灵活使用。
十一假期后，我的朋友们又开始工作了。
欢迎大家加入桥桥金融圈，学习，成长，合作与共赢。
第一部分：十六种房地产公司抢占土地的模式！
一，招牌挂
：最标准化的土地获取方式：土地转让方是国家，无需缴税，而所有可以支付的方可以输入公司所得税和土地增值税成本，而无需支付任何税款任何争议。（{}}►问题一
土地闲置费问题。（国税函〔2010〕220号，国税发〔2009〕31号）。（{}}►问题2
契税问题。财税[2004] 134号，国税函[2009] 603号（初次发展中的问题）（{}}►问题三
考虑土地征用的主题。例如，母公司可以签署土地转让框架协议，如果是最终协议，则必须是项目公司。否则，如果将土地转让给项目公司，税收问题将非常严重。（{}}►问题四
退还的土地转让费。财税〔2009〕151号，财税〔2009〕87号文件。例如，当一家公司接管5亿元人民币的土地时，政府退还了2亿元人民币的土地出让金。（{}}►问题五
整装待发。关于江苏省南京市土地增值税的问答，看来企业是不花钱就去土地的。实际上，修路费是土地的代价，因此可以输入成本。同样，公司所得税法规定应相应地处理。（与税务局沟通）
其次，创造技巧，射击，悬挂
那不是招募，射击，吊死，制造欺骗，轻拍，吊死的情况。
“例如：国有企业的土地已偿还了土地出让金，并且在成为开发用地后就可以转让给开发企业。
第一步，国家将收集和储存土地，并向开发企业支付补偿金和营业税（国税发〔1993〕149号，国税函〔2008〕277号，国税函〕。 [2009] 520号）免税，土地增值税（《条例》和财税[2006] 21号，免税，企业所得税（国税函[2009] 118号，拆迁补偿税处理）
第二步，国家的第二次拍卖和拍卖程序承诺，企业将获得土地，而支付给国有企业的拆迁补偿金将在拍卖和拍卖过程中支付；这时，政府无偿转让了土地。
在第三步中，如果国有企业想要一套房子而没有土地，则房地产企业保留分配给国有企业的住房，而不出售。相反，在利润分配后，企业的股权留给国有企业来完成。”
摘要：此方法主要是解决如何以尽可能节省税款的方式将土地从一家国有企业转移到另一家国有企业的问题。
III。土地买卖（项目）
买方：费用直接基于支出金额。除了支付契税外，没有其他与税收相关的问题，而且这是最清洁的。
卖方：涉及的税收很高。一是企业所得税；第二，营业税；第三，土地增值税；第四，涉及法律问题；第五，实质重于形式（国税函〔2007〕645号）。
注意
（1）土地销售营业税
1.对差额征收营业税（财税[2003] 16号）。
2.如果拍卖和拍卖土地，出售土地时是否可以收取营业税？（国税函〔2005〕83号，但部分省份明确禁止这样做，例如：大地食函〔2006〕145号，桂地食发〔2009〕185号）。
3.如果您购买了破烂的建筑物并在装修后出售它，是否可以扣除更多？
（II）出售土地的土地增值税
1.如果直接出售土地，是否可以扣除土地增值税？（国家税务函[1995] 110号，不允许额外扣除）？
2.从原始土地扣除到成熟土地（国税函〔1995〕110号，国税函〔2007〕132号）。
3.在建项目的扣除额。
4.实际销售商品的征税，不予重命名（国税函〔2007〕645号）。
注意：营业税差额的征收与土地增值税的抵扣之间的协调恰好碰到了这个间隔。
（三）拆迁补偿费的税收处理
1.营业税：国家税务总函[1995] 549号；
2.土地增值税：国税函[2010] 220号；
3.公司所得税；
4.个人所得税（《财税》 [2005] 45号；
5.契税：《财税》 [2005] 45号。
（4）将共同成本更改为直接成本
第四，“购买权益”
清除目标公司的其他资产，然后出售公司100％的股权，这是目前非常常用的方法。买方的禁忌是，在进行谈判时，不考虑税收负担，因此，出现了一个主要问题。
卖方：仅公司所得税，无营业税和土地增值税。（财税[2002] 191号，青地函[2009] 47号，国税[2000] 687号）
买方：税收负担更重，风险更大。
1.不得在扣除所得税和土地增值税作为成本之前扣除股本溢价。万科置地大部分是股权模型。
2.目标公司的未来税务检查风险。例如，该公司的帐户中有3000万元的白条。
3.公司因欠缴税款而面临的税务检查风险。（无法支付目标公司的过去，例如过去的逃税）
4.企业的其他潜在负债。（例如：电讯盈科对北京土地出让的罚款仍为华夏房地产公司。）
五，“创造海外销售股权”
（1）海外出售股票。它将把企业所得税税率从25％降低到10％，因此，如果预计将来会转售股票，这是组建外资企业参与土地收购的最佳方法。 。
（2）将创建增值部分以创建海外股权（组合拳击）。
1.在海外避税天堂建立全资子公司；
2.在境外子公司中投资陆上子公司，可以实现部分增值并缴纳企业所得税，但税法可延期10年。例如，应税基础为一亿元，市场公允价值为五亿元。您可以在海外投资全资子公司，估计价值为3亿元人民币。尽管这是不公平的，但增加值却相对较大且通常可以接受。（财税[2009] 59号文第7条第3款）；
3.新成立的海外子公司将以5亿元的价格将股权转售给需要土地的公司。交易可以在国内或国外完成，这部分增加值需缴纳10％的预提所得税。
税负比较：如果长期股权投资的计税基础为1亿元，则公平市价为5亿元。第一步投资时，可投资3亿元。这2亿元的收入可以递延10年。第二步，海外销售价格为5亿元，增加值为2亿元。此时，预扣税负担为10％。
六。成立SPV购买股票
大型房地产公司经常使用它，但是在颁布了国家税函[2009] 698号之后，它受到了一些限制。
（1）股权结构的设计：1.在维尔京群岛成立一家控股公司； 2.在香港成立二级控股公司； 3.香港公司全资在大陆举行内地聚会。
（2）运作方式：1.维尔京群岛转让香港股权，并在海外支付价格。2.从理论上讲，中国大陆没有征税权。
（3）反避税：
1.国税函[2009] 698号文件，它可以刺破公司的面纱。但是，如果该公司不是上市公司，则税务机关很难知道这一消息，因为这种转移非常隐蔽。
2.根据中港协议，如果房地产占目标股权的50％，则中国大陆有权征税。第二个协议确定此处的50％的时间在36个月内，并且已达到50％。
七，以后再买
是直接与目标公司合并，然后目标公司的股东出售股票。
情况说明：A公司准备购买B公司的土地。B公司将首先清理其他资产，仅清理一块土地。
操作模式：
1.公司A直接吸收并合并了公司B； （财税[2009] 59号，财税[1995] 48号，国税函[2002] 165号，财税[2008] 175号，财税[2003] 183号））
2. 12个月后，B公司的股东将股份转售给A公司的原始股东。
评论：企业合并的法律程序较为复杂，但土地的税负几乎为零。如果能够成功运行，税收利益将很大。
八，先买后买
表示有一方投资房地产公司并出售股权。
声明：被土地方将土地投资给一家房地产公司，然后实现其股权。
1.投资和未来的股权转让无需缴纳营业税（财税[2002] 191号）。
2.自2006年3月2日起，对房地产公司的投资必须缴纳土地增值税。（最好是非房地产公司）
3.投资行为需要缴纳企业所得税。
摘要：节省的税款是有限的，仅营业税被省略。优点是投资溢价可以扣除公司所得税和土地增值税之前的土地成本。与直接出售土地相比，这是一种更好的方法。从综合税负的角度来看，营业税在上游少缴，但下游税负却没有增加。
以上适用于公司资产众多且土地不能通过出售股权直接交易的情况。
IX。先投资然后合并再转换
表示非房地产公司投资于非房地产公司并与房地产公司合并或申请房地产开发资格。
情况描述：（此方法的适用范围相对较窄，适用于具有较强协调能力的公司，可以视作舞动不已）
首先，企业投资了一家具有特定化学公司名称的非房地产公司（在这个问题上，南京市国税局显然没有缴纳土地增值税）。由于被投资方不是房地产公司，因此只支付不缴纳土地增值税，营业税的企业所得税；
其次，企业被房地产公司吸收并合并，但仍不缴纳土地增值税和营业税。
第三，在支付土地出让金后，管理政府并使土地变性。但是，如果不满足第59号文件规定的股权连续性，则必须缴纳公司所得税。
X.投资一家新公司并出售股权
投资于新公司并出售股权。
说明：由于开发项目可能是旅馆等，因此需要保留单独的公司表格以备将来灵活处理。例如，如果将来将建造的酒店出售给另一家公司，则必须保留单独的公司表格以为下一次股权转让做准备。
操作：
1.将资产投资于新业务。
2.土地所有人将目标公司的股权转让给实际开发的企业。
3.房地产企业发展，发展完成后，股权再次转让。
第十一，以后再卖
就是说，公司拆分了一家新公司，然后将其出售出去（首先是实际的股权转让）。
说明：一家企业拥有大量资产，并且想将一块土地出售给房地产公司。
1.首先分开这片土地，成立一家新公司。（国税函[2002] 165号，国税函[2003] 1108号）；青帝税函〔2009〕47号，财税〔2009〕59号
2.十二个月后，为了遵守59号文件的限制，应转让股权，但可以在确定利益关系之前签订长期地下合同。
12.先除然后除
衍生出一家新公司并合并。（先拆分，然后合并）
说明：一家公司拥有一个包裹，需要购买另一家公司的包裹进行开发。
1.首先分开（财税[2009] 59号，国税函[2002] 165号，国税函[2003] 1108号，清地税函[2009] 47号）
2，然后合并。财税[2009] 59号，财税[1995] 48号，国税函[2002] 165号）
评论：如果不是特别必要，则在分割后出售股票就足够了，并且无需执行合并的第二步。
XIII。股份分割和赎回
表示购买者用土地将资金投资到目标企业中，然后分离（分割的股份和赎回的股份）
情况说明：甲公司要购买乙公司的土地，土地价值为2亿元。
1，甲公司向乙公司投资2亿元参股； 2。
2.公司B拆分，其中有一家新公司在这块土地上拆分。
股权转让后3个月，12个月
14.合作住房建设（1）
说明：甲方拥有土地，乙方拥有资金和资格，合作建房，然后分割房屋。
税收分析：
1.营业税（第156条的国家税函[1995]第156条）
2.企业所得税，第31号文件第31条。
3.土地增值税：财政和税收[1995] 48号
评论：这种类型的合作住房建设必须是联合项目或乙方项目。
15.合作住房建设（2）
说明：甲方拥有土地，也具有开发资格，乙方拥有资金，合作建房，然后分割房屋。
1.以甲方为主体开发，并由乙方实际运营。
2.乙方将向甲方投资。
3.乙方代表甲方购买房屋，仅支付营业税。
税收分析：国税函[2005] 1003号，国税函[2009] 31号文件，财政和税收[1995] 48号。
16.委托建设
是一种指定的系统开发，也就是说，承包商（开发人员）根据客户的需求提供从土地征用，产品设计，开发管理和工程建设起的服务，最后提供所需的全部产品客户到客户。处理。
（来自：房地产总裁战略家）
第二部分：房地产融资现状和当前土地融资实践指南
一，房地产融资市场状况概述
II。对应于不同征地方式的融资方式
III。市区更新/三旧改造拆迁补偿合作融资方式
IV。乡镇企业合作发展的融资方式
第五，AMC融资
六。保理+金融交易所融资模型和证券交易所可转换债券融资
VII。其他融资方式
VIII。摘要
房地产行业的冬天比预期的成功得多。自下半年以来，除了银行，信托等机构对房地产融资业务保持谨慎，严格的控制外，以往经营空间较大的私募股权基金目前也正在涌现。由于托管，产品备案以及个人税收征管等问题，它们面临许多运营困难。最终结果是，金融市场不再能够为房地产项目顺利转移资金。
到目前为止，房地产融资市场的现状如何？可以考虑其他哪些融资方式？特别是对于开发商最需要融资的前端融资环节，市场上有没有实用的方法？
房地产融资环境变得越来越紧张。主要市场表现如下：
（I）开发人员
近年来，由于融资困难的“高周转”模式，许多开发商遇到了许多质量问题。由于当前融资环境的“财务状况”，开发商无法与他们的资金建立联系，因此直接被金融机构封锁。在“黑名单”中，由于资金中断，更多的开发人员被直接质疑“商业模式”的崩溃。
在2018年，一些大型开发商采用了“去实现”的策略和思想。从万科和其他房地产公司的名字可以看出，房地产公司被更名为“开发公司”。大型开发商目前在2018年进行的战略调整部分是由于该国对房地产业的严格监管（除了直接监管房地产业外，更重要的是通过金融监管来调控房地产）;一方面，国家对财务手段的控制已导致开发项目失去其“造血”功能，从而迫使开发商进行战略调整。例如，一些开发商整合了工业房地产，以低价购得土地（通过工业园区的开发和运营，同时进行了抢占和深化）。一个行业），通过多元化的形式和产品运营来实现稳定的现金流，从而间接将资金转移到其他房地产项目等。
（II）资助方
1.银行
多数银行严格收紧房地产项目融资业务，从收紧之前的“也可以通过其他方式运营的预融资业务”到只能进行合规运营的“ 432”个开发贷款，现在从理论上讲可以使用开发贷款的现状没有配额（一方面是由于监管政策，另一方面是因为提供给列入白名单的开发商的配额已经提前被开发商充分利用），作为配额的“来源”。银行，一旦“银行”收紧“ 2018年下半年，房地产融资市场必将提前进入“冬眠”状态。总的来说，银行融资的现状如下：
（1）总体业务趋紧
有些银行已暂时中止房地产业务，有些银行甚至已中止，只有在总行确定信贷政策后才能恢复营业；一些银行收紧了额度，放贷需要排队；一些银行已将其审批权限撤回了总行。
基于上述现状，当前许多开发商现有的股票开发贷款和关联方流动性贷款，经营物业贷款，再融资/持续贷款难以维持。另外，大多数银行都加强了三笔贷款检查（检查之前，期间和之后），并严格控制产品包装（所有产品都需要通过验证）。
当然，有些银行则采取其他方式。今年，他们加强了房地产融资业务或大力支持了城市更新项目的融资。但是，GS银行和ZG银行等开发商的资格要求非常严格。
（2）首选“封闭式”或“全链”或“主要和次要联系”融资方式
尽管该银行的发展融资产品仍具有续借/旧贷款，开发贷款，并购贷款等，但一些银行目前更喜欢“完全封闭”或“全链”或“主要和次要联系”“融资方式，即该项目可以从银行获得的融资都在同一家银行中进行，例如城市更新项目，从更新贷款到开发贷款，抵押贷款，购房保理或ABS，持有期经营财产贷款的整个过程由一家银行提供资金。例如，其中一家银行的经营方式是：一揽子融资，即并购贷款和开发贷款打包到银行同时融资。从银行风险控制的角度来看，该项目的股权质押和土地抵押也处于同一银行的控制之下。，业务可行性较高。
另外，为了统一或细分管理房地产融资业务，一些银行已将房地产融资业务从公司部门分别转移到房地产金融业务部门或社区金融部门，这些部门专门为房地产或旧装修项目提供融资。
（3）强大主题开发人员的基本要求
在选择融资实体时，优先考虑为排名前20、30、50的其他公司或总部的白名单机构提供融资；并且，排名前100位的开发人员中的项目还要求将项目主体的质量放在首位。从国有或中央国有企业开发商中选择一个项目。
（4）覆盖区域选择
大多数银行采用地域管理，即本地银行为本地项目运营融资项目，但是也有少数银行可以覆盖大湾区的城市。
（5）积极寻求业务突破
一些银行有足够的资金。面对“无法拨出丰富的金钱”，一方面，他们仍然依靠仍然可以操作的行动；另一方面，他们在政策范围内开展一些创新业务，例如与开发商签约。由单位提供的代理付款业务，供应链金融融资业务，ABS，CMBS和为房地产集团内的采购实体提供的贸易融资。同时，一些银行继续代其出售基金或信托产品。
（6）银行私人股本机构专注于股本投资
一些银行已经建立了以银行为基础的私募股权机构，例如建行的建行黄金投资基金管理（天津）有限公司，农业银行的中国农业银行资本管理有限公司，工行的工银金融资产。投资有限公司等专注于股权投资。
（7）全面信贷，创新融资
除了五家主要银行外，一些本地银行和股份制银行基本上都挤满了前100名开发商。目前，银行对开发商采用综合信贷，即并购贷款，开发贷款或应收账款。综合信贷额度管理中包括所有房地产融资业务，例如保理和信贷。当然，一些小型银行（如农村商业银行，信贷合作社等）由于规模小而无法参与房地产项目。目前，他们还试图进入房地产融资业务，尤其是城市更新项目。供应商可以尝试这种突破。
值得注意的是，在当前环境下，许多银行拥有许多创新的融资理念，例如将供应链融资纳入考虑范围，例如房地产行业，与银行和黄金交易所合作的产品，不良处置等。 。也欢迎与作者进一步探讨细节。当然，在运营层面，一些硬指标仍然是融资方面无法克服的障碍。以城市更新项目的融资为例，如果特殊规定未通过，则拆迁或其承包比例未达到规定比例（如70％，80％或100％），则无法启动续借/拆迁贷款，更不用说通过上述创新的融资方式制造相关产品了。
2.信任机构
如上所述，信托机构也是房地产项目的国家管理基金的目标。以前相对灵活的信托机构（例如具有非国有背景或本地名称的信托机构）也可以为早期融资创造更多的机会。“可用空间”，例如使用兼容的“ 432外壳项目”在产品设计中进行一些灵活的处理等。目前，这些操作方法也已基本暂停。
先前的谣言“信托机构已停止全面投资房地产项目”已被证实是错误的，但从侧面也表明，信托机构对房地产项目投资持谨慎态度，市场正在密切关注房地产融资的趋势。目前，通常由信托机构经营的房地产融资业务基本上需要符合“ 432”的发展贷款项目。
值得一提的是，市场仍然可以以类似于清晰的股票和实际债务的方式进行操作，也就是说，信托机构仍然有一些干预项目的空间。
3.私募股权基金
在国家严格控制银行和信托基金对房地产的投资（所有渠道均被封锁）的情况下，一些拥有原始保险资源的私募股权基金将保险公司列为机构投资者的私募股权基金。但是，根据最新的市场情况，一方面，保险机构由于监管的影响而暂停了对此类基金的投资，另一方面，保险基金已经超过了投资比例（见《保险暂行办法》第十三条）。房地产投资基金）。（提到）目前，依赖保险基金的私募股权基金已逐渐没有有效的资金来源。目前，对于主要依靠保险资金的私募股权投资机构，其业务影响很大，目前正面临业务调整，例如开放资金来源（寻找中国的其他机构投资者和个人投资者，以及私募股权基金）。具有海外背景的寻求海外资金--在目前的外汇监管下，资金的进入相对比退出更容易）；增加对旅游业的投资和大量消费，并扩大城市公共设施业务。
此外，在资金托管方面，由于中国基金会协会要求托管机构签发托管确认函的动荡，目前托管机构通常会增加对托管项目的访问。在这种环境下，对于私募基金管理人而言，其归档产品变得越来越困难。
尽管国家对房地产有严格的控制权，但从我们经营的房地产基金业务以及对所有类型的投资者而言，房地产项目投资仍然是投资者的首选。毕竟，回报是可观的，只有政策和项目本身。在有风险的情况下，投资者越来越谨慎。
4.保险机构
由于禁止将保险资金投资于住宅房地产项目，因此在相对宽松的金融环境之前，许多开发商选择投资保险公司。目的之一是能够将资金间接转移到房地产项目。但是，保险机构以前曾受到中国保监会的监督（目前已并入银监会），因此从政策角度来看，还存在许多不可逾越的障碍（例如房地产项目中保险资产比例的限制）。
当然，许多保险基金以前都是通过有效渠道（例如私募股权基金）对住宅项目进行投资的，但是目前投资比例已满，也就是说，政策层面已阻止开发商使用保险。资金。获得融资。在这一点上，几乎没有空间可以通过保险资本进行前期融资。
备注：“使用保险基金投资房地产的暂行办法”“第13条通过债权，股权或不动产投资的保险资产仅限于商业房地产，办公房地产，与保险有关的资产养老金，医疗，汽车服务等房地产和自用房地产。第十四条投资房地产（不包括自用房地产）的保险公司应当满足下列条件：（一）房地产投资的账面余额不得超过公司末期末的总资产。 25美分硬币房地产相关金融产品投资账面余额的10％不高于上一季度末公司总资产的3％；房地产及与房地产相关的金融产品投资的账面余额总额不高于上一季度末公司的总资产10％。 （2）投资单一房地产投资计划的账面余额不得超过该计划发行规模的50％，投资于其他房地产相关金融产品的账面余额不得超过发行规模的20％产品的”
5.AMC
当金融环境紧张时，恰恰是四个主要AMC和本地AMC竭尽全力的时候。一方面，四大资产管理公司通过股权重组和债务重组来振兴资产，从事诸如债转股或股权加债务等不良业务。另一方面，信用可以通过信任扩展到某些机构。在房地产融资总体趋紧的情况下，四大资产管理公司对房地产公司的直接融资也有一定的限制。目前，一些机构在满足接入要求时已经采用了本地AMC +四种主要AMC方法进行非金融服务。转移资金的不良融资。
6.其他机构
主要包括本地中小型信用担保公司，省级担保公司等。当前，由于房地产市场环境的趋紧，担保公司也逐步收紧了房地产融资业务，对风险控制的要求也越来越高。一些机构还暂停了房地产业务，并加快了对投资项目的资金回收。就担保公司而言，它目前涉及一些保证金业务，并且仍可以提供担保形式的融资。
传统的融资渠道变得越来越困难，黄金交易所和资产管理公司的发展方向也很糟糕，断桥的市场也变得越来越灵活。目前，对于开发商而言，主要的土地征用/项目征用方法有：招标拍卖，资产/股权购置，城市更新/三大旧改造合作，合作开发，工业园区/政府土地征用等方法。对于不同的项目获取方法，有不同的融资方法：
（1）招聘
1.保证金融资
从严格意义上讲，保证金在整个房地产开发所需资金中所占的比例相对较小，并且数额不大。但是，目前，开发人员的扩展规模越来越大。在现金流量紧张的情况下，项目公司在招标，拍卖和土地征用过程中经常需要支付押金。当然，在早期阶段，无法通过正规银行和信托获得融资方式和其他组织一样，有以下几种参考方法：
（1）团体贷款或团体统一授信
对于具有全国布局的小组开发人员，一般小组负责全面的支持平台，例如资源，人才和总体规划。在各区域性项目公司自负盈亏的内部管理模式下，当项目公司通过招标方式获得土地时，押金/意向金，土地出让金等全部由集团以借款的形式结算。
值得注意的是，根据当前的金融监管政策，银行和信托基本上没有增加新的团体信贷业务。目前，许多开发商仅使用原始信用额度。一旦达到信用额度（目前的大多数情况业务已满），银行和信托的信用贷款将不会继续。
（2）股东贷款
为了扩大开发规模并快速进入本地市场，除非本地开发商非常强大，否则许多开发商会选择与当地土地或开发商合作开发本地房地产市场。合作发展。该协议遵循以下约定：
①同意所有对土地开发的投资应按照其各自的股权比例进行投资，甚至本地土地或开发商也应首先承担初始土地收购成本，例如保证金或土地出让金；
②同意由当地开发商预先承担所有土地购置成本（包括保证金和土地付款），随后的所有开发成本均应由新开发商承担，或由当地开发商向股东贷款形式的合作项目公司，新开发者对此怀有一定的兴趣。这种方法通常适用于实力更强或品牌更好的新开发商与本地资源更好的小型开发商或本地人合作的情况。一方面，新开发商可以进口品牌，另一方面，他们可以为新开发商解决早期征地资金的问题。
（3）短暂拆除/过桥
短期拆除或过桥通常是指非政府短期贷款。目前，市场上的担保公司，小额贷款公司，资产管理公司，投资公司和其他机构的业务都是断断续续的。对于开发人员而言，短期融资成本太高，因此使用这种融资方式时必须非常谨慎。目前，市场上短道成本一般为1.5-3‰/天，2.5-3％/月成本）。当然，由于资金紧张，成本通常在上升。对于短期银行家，除了成本竞争外，更多的是关于风险控制要求和内部运营效率是否有优势。排名前100位的开发商依靠前债权人而变得更强大。而且贷款将更快。
通常，短期银行将要求审核以下信息（不同的机构有不同的要求）：营业执照，公司信贷，公司信贷，土地证明，评估报告，原始贷款合同，抵押合同，新批准，公司贷款负债明细，贷款借方，抵押，认股权证，评估单，固定资产和相应负债（借款银行，贷款金额，贷款开始和结束日期），经营实体的基本信息，公司章程，近一年/接近一年每月财务报告，最近三个月的自来水，公司简介，业务状况介绍等。
（4）一般合同预付款
在市场上，为了提前获得建设项目，一些总承包商（建筑企业）将与开发商合作以提供先期资金以提前提供土地。这种融资方法的可行性主要取决于开发商与总承包商之间的关系。如何。当然，为了确保资金安全，总承包商还将仔细评估开发商和项目本身的资格。总承包商对国外项目的接受程度高于金融机构（大多数金融机构更喜欢本地项目）。
当然，从法律的角度来看，建设项目是否允许推进应该引起融资方的注意。在实践中，承包建设的进展是一种在中国建设项目领域已经存在很长时间的承包方式。根据《最高人民法院关于审理建设工程建设合同纠纷案件法律适用问题的解释》第六条，在项目建设期间允许提供资金。双方就预付款和预付款利息达成协议，承包商应按照协议支持预付款及其利息的预付款，但应予以支持，但商定的利息计算标准要高于预付款的利率。中国人民银行同期发行的类似贷款。当事人不同意预付款的，视为工程欠款。当事人不同意预付利息，如果承包人要求支付利息，承包商也不支持。
2.土地融资
因为保证金的支付和土地支付的性质和阶段基本相同，所以为土地支付提供融资的方法也与保证金融资的方法基本相同。
（二）资产/股权收购和土地收购
这种土地收购方法的主要融资要求是支付收购资金。无论是资产收购还是股权收购，并购基金的主要融资方式如下：
1.银行并购贷款
顾名思义，是银行为并购提供的贷款。上海市银监会于2018年1月发布文件后，由于严格控制房地产行业并购贷款投资并实行渗透性原则管理，在建项目开发的总投资额应为完成计划的土地收购或项目公司股权下的土地。超过25％，导致并购贷款数量急剧下降。
但也应注意，某些地区的银行业监管局对并购贷款有自己的监管要求，也就是说，上海银监会的规定并不适用于整个国家。尽管如此，目前，全国各地的银行监管部门仍严格执行监管要求，即并购贷款在并购交易价格中所占的比例不得超过60％。截至目前，并购贷款的申请日趋严格，不同银行的风险承受能力也有所不同。在项目并购之前，有必要事先与熟悉的银行进行沟通（当然，如果这是配额问题，则基本上没有运营空间）。
2.信托并购贷款
信托并购贷款类似于银行并购贷款。与银行并购贷款的更严格准入标准一样，信托机构明确表示，业务发展将严格遵守“向他人提供的贷款不得超过其管理的所有信托计划。“已付余额的30％”规定为红线规定。
在银行和信托基金进行房地产投资和融资业务萎缩之后，私募股权基金迎来了更大的运营空间，但是目前，由于对基金行业协会对产品备案的严格审查，例如标的资产的真实性，合同类型基金需要强制性托管等，一系列市场行为，例如托管机构收紧对基金产品的托管以及托管，也为私募股权基金投资房地产项目创造了一些不可预测的因素。
但与其他融资方式相比，私募股权基金仍具有更大的灵活性，例如打包私募股权基金以实现前端融资。
4.非金融机构贷款或股权合作
当前的房地产金融监管政策更多地针对金融机构，因此非金融机构仍然有很大的房地产投资和融资空间，2018年的业务规模急剧增加，例如担保公司拥有地方国有资产财务控制平台或百强民营企业财务控制平台（如云业务金融服务集团）和开发商的财务控制平台，当前非金融机构的融资方式为：
（1）通过债权自有资金进入；
（2）通过股权合作进入。它主要处理房地产项目的初步融资需求。它主要基于住宅项目。在为机构所在地的项目提供资金时，它要求融资实体（开发人员）的资格较低。外国实体通常需要排名前100位的开发商和区域领导者。为了分配资金，获取土地，获得保证金以及并购，当然，此类资金更关注是否存在相对可靠的退出路径，并且融资周期要求短而平坦，通常不超过1一年，最好在6个月内。寻求具有国有企业背景的财务控制平台有更多的好处：一方面，国有企业的资本成本较低，因此投资成本相对较低；另一方面，国有企业的资本成本较低。一方面，国有企业背景至少对房地产项目的投资限制较少，尤其是像深圳市该项目是政府鼓励该村选择与国有企业开发商合作的一个很好的例证。
一般来说，城市更新的融资方式/三项旧建筑的拆迁与补偿合作主要是旧的改革贷款，更新贷款或拆迁贷款。银行侧重于融资实体的资格，项目阶段和搬迁难度。
融资实体的资格：通常，需要排名前100位的开发商（最好是排名前50位或列入白名单的客户）。如果资格较弱，则至少需要三个级别，并且要有全面的实收资本，资产负债率，内部信用等级等。在总体评估方面，以深圳城市更新项目为例。目前，该区的合作（意向）方或实施实体具有准入条件，例如净资产超过1亿元人民币，债务比率不超过50％。良好的业务绩效和诚信记录等，因此银行的资格审查也将涵盖这些条件。
：现阶段：大多数银行在确认实施实体后，基本上都要求进行城市更新/三个老旧改造项目进行干预。个体银行可以在项目启动前接受总部战略客户的干预，在特殊规定之前可以接受分行战略客户的干预；当然有钱越来越严格，每个银行的要求将逐渐增加。
拆除难度：通常来说，要拆除的区域所占的比例和被拆除的家庭数是最好的。一个实体是最好的。一些银行要求100％的拆除，而一些银行则要求90％的拆除合同（即实体的数量和面积都在90％以上）。
以上条件仅是一般条件。在许多情况下，银行对特定项目的把握将综合许多因素来评估和分析总体风险，因此提前沟通非常重要。
目前，村民企业合作主要基于征地。开发商以合同式合作，股权式合作和“双重上涨”（例如深圳的双重主体）形式为房屋付款。目前，村民合作的前端融资方式主要是基于私募股权基金（城市更新基金）和其他非金融机构以纯债务或股票+债务的形式进行融资（见前文）有关详细信息）。
除了税收筹划，财产共享和其他因素外，还必须特别注意，从融资的角度，选择直接影响融资运作的不同形式的合作：例如乡村股份公司作为项目公司的股东（甚至是小股1％）或双头合作（即，土地证由开发商与乡村股份公司共同持有），融资必须通过乡村股份公司进行。撇开会议的困难，乡村股份公司基本上不会同意开发商通过外部开发项目的融资，因此在选择合作方式并建立项目公司结构时，必须事先考虑融资便利性。
如前所述，在基金公司的贷款到期后，可以通过不良处置和其他途径完成贷款置换。从方法和路径的角度来看，一种是考虑将AMC和其他重组实体引入债务部分，另一种是过程中的产品。在这一层面上，重点是债务与股权互换和股权加债券的设计。例如，资产管理公司通过问题公司（包括房地产开发商，下同）的债务重组来达到融资目的。
（1）选择有问题的企业
1.坏账和银行，信托和保险机构等金融机构之间的债务问题；
2.债务和债务（如工程付款，贸易付款和公司交易）（非附属公司之间）存在问题的非金融机构，例如开发商和供应商。
（II）融资阶段
通常要求，关于债权债务的争端刚刚进入赎回阶段，或者合同履行处于危机之中，尚未进入正式诉讼阶段。
（三种）操作方法
为存在重大债务问题的公司提供资金，主要是债务重组和股权重组。
1.债务重组：资产管理公司将解决原始债权人的债权或直接获得债权，资产管理公司将成为新的债权人；问题企业（融资人）是债务人，是普通债务人（根据具体项目情况确定）是否增加）作为信用增强措施。
2.股权重组：例如，资产管理公司提供信贷以帮助原始债务人或其分支机构实现股权置换，从而实现股权重组。
3.在融资金额方面，资产管理公司将在债务重组后为有问题的企业提供新的融资金额和期限，同时通过债转股或股权投资进行额外的投资，加债务。通常，附加比例不会超过50％。
4.安全措施的一般要求：土地抵押（如果项目得到认可，则可以事后安装），问题企业的全部股权抵押，实际控制人及其配偶提供的共同控制人担保责任，以及监督牌照和资金等，但不同的资产管理公司的要求略有不同。
目前，仍可以通过发行用于最终购买房屋或应收款权利的产品来为房地产企业实现融资。但是，在当前的监管环境下，黄金交易所对项目的接纳有其自身的监管要求，例如要求考虑公司财务指标，股东背景，信用增强担保措施和机构投资者的要求。
但是，在选择黄金交易所时，重要的是要考虑：1.是否允许自然人投资产品（toC或toB）； 2.募集资金的流动是否受到交易所资金的监督以及是否交易所开立监管账户（即现场或异地）； 3.底层是否需要完成交易价格的支付并完成权利确认（例如应收账款保理，以及保理公司是否必须已为收购支付了供应商）应收帐款价格）。
此外，通过证券交易所发行的可转换债券进行项目融资也是目前可用的融资方式之一。
除了上述融资方式外，作为2018年资产证券化的重要年份，房地产公司还热衷于发行各种类型的资产证券化产品进行融资，例如租金收入权资产证券化产品和房屋购买资产证券化工产品，房地产投资信托基金类产品，CMBS等
此外，承保融资，停车位融资，离岸融资和债务融资也是当前环境下开发商的融资方式。