观点地产新闻：根据财政部网站11月27日的消息，为完善税收法律制度，建立现代增值税制度，财政部与国家税务总局共同起草《中华人民共和国增值税法（征求意见稿）》。
View Real Estate New Media了解到，“征求意见稿”包含9章和47条文章，主要涵盖10个方面，包括税收范围，纳税人和扣缴义务人，税率和征收率，销售，期末剩余的退税制度，税收减免等
其中，有关税率和征费率的“征求意见稿”已调整了《中华人民共和国增值税暂行条例》中规定的税率，该税率将用于销售商品，进行维修和维修服务，有形动产租赁服务，进口商品及其他商品的适用税率调整为13％；将运输，邮政，基础电信，建筑，房地产租赁服务，房地产，土地使用权转让以及农产品销售或进口中销售的商品的适用税率调整为9％；，无形资产和金融商品均适用6％的适用税率，该税率保持不变。同时，很明显增值税率为3％。
此外，关于纳税计算期，“征求意见稿”进一步降低了纳税人的纳税频率，减轻了纳税人的报告负担，取消了“第一，第三和第五”三个纳税计算期，并增加了”“半年”纳税期。
一，转让人
1.营业税
根据财政部和国家税务总局于2003年1月15日发布的《关于营业税若干政策的通知》第30条第20条的规定（财税[2003] 16）对于出让的土地使用权，其转让所得的总收入减去购买或出让土地使用权的原价的余额为营业额，按以下方式征收营业税： 5％。
2.城市维护建设税和教育附加费
根据上述营业税额，分别按5％（县和镇的纳税人）和3％的税率征收城市维护建设税和教育附加费。
3.土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》，对于国有土地使用权的转让，从土地使用权的转让中获得的总收入中的余额减去法定扣除额即为土地，并以累进税率征收土地增值税。
法定扣除额（{}}（1）土地使用权支付的金额
“为获得土地使用权而支付的金额”可以采用三种形式：通过转让获得土地使用权的人，已付土地转让费；转让土地使用权时通过行政分配方式取得土地使用权的人转让费应当按照规定缴纳；通过转让取得土地使用权的，应当支付地价。（{}}（II）与土地使用权转让相关的税种
是指转让土地使用权时支付的营业税和城市维护建设税。教育附加费和印花税也可以视为减税。
土地增值税采用四级上级累进税率，具体标准如下：（{}}类土地增值税率（％）税率％
增加值不超过扣除额的50％30
的增加值的40％超过扣除额的50％，但不超过100％（{}}的增加值的50％超过了扣除额的100％，但不超过200％
增加值超过扣除额的200％60
注意：如果税务机关发现上述数据不正确，则将需要评估转让价格或扣除成本。
4.企业所得税
根据新的公司所得税法，从土地使用权转让中获得的总收入余额减去购买或转让土地使用权的原始价格，营业税，城市维护和建设税，教育费用附加费和土地增值税是应税收入通常须按25％的税率缴纳企业所得税。
5.印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》，土地使用权转让合同为财产权转让文件，印花税按5的税率征收。以合并金额的‰为计税依据。
II。受让人
1.城市土地使用税
根据《中华人民共和国城市土地使用税暂行条例》，凡在城市，县，建镇，工矿区范围内使用土地的单位，均应缴纳城市土地使用税。 。
根据《财政部和国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税政策的通知》（财税[2006] 186号）的规定，通过转让或转让的方式使用土地使用权，应由出让人应当自合同约定出让土地之月起缴纳城市土地使用税；合同未约定土地出让时间的，承让人应当自合同签订之日起缴纳城市土地使用税。
根据纳税人实际占用的土地面积（平方米），每年以一定税率支付税款。
2.印花税
3.契税
中新经纬客户，11月27日。根据财政部网站27日的消息，1993年12月13日，国务院发布了《中华人民共和国增值税暂行条例》（以下简称《条例》） 1994年1月。首先，对在中国境内销售商品，加工和维修劳务以及进口商品的单位和个人征收增值税。为了完善税收法律制度，建立现代增值税制度，财政部和国家税务总局共同起草了《中华人民共和国增值税法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）。称为“征求意见稿”）。
征求意见稿包含9章和47条文章。主要内容如下：
（1）关于征税范围。《咨询草案》基本上延续了《条例》的规定。为了巩固业务改革和增加业务的结果，将“加工，修理和分配劳务”纳入“服务”，并将“金融商品的销售”与“服务”分开列出，即价值-添加税收范围是在领土内销售商品，服务，无形资产，房地产和金融商品以及进口商品。
（2）关于纳税人和扣缴义务人。借鉴国际经验，《征求意见稿》规定，在中国有应税交易，销售额已达到增值税起征点的单位和个人，进口货物的收货人为增值税纳税人。销售额未达到增值税起征点的单位和个人，不是增值税纳税人，可以自愿选择注册为增值税纳税人。如果应税交易发生在海外实体或个人的领土内，则买方应为预扣代理。
（3）关于税率和征收率。为了巩固增值税改革的成果和深化增值税改革，《征求意见稿》对《条例》规定的税率进行了相应调整，适用商品销售，加工和销售。维修服务，有形动产租赁服务和进口货物。将税率调整为13％；将运输，邮政，基础电信，建筑，房地产租赁服务，房地产，土地使用权出让，农产品销售或进口等的销售适用税率调整为9％；销售服务，无形资产，金融商品的适用税率仍为6％。同时，很明显增值税率为3％。
（IV）关于销售。《征求意见稿》基本上延续了《条例》的现行规定，阐明了销售是纳税人在应税交易中获得的有关对价，包括所有货币或非货币经济利益。
（V）关于期末的退税制度。为了巩固深化增值税改革的成果，按照增值税原则，《征求意见稿》借鉴国际经验，建立了期末税收抵免制度。 ，并授权国务院财税部门制定具体措施。
（VI）关于混合销售和并行运营的规定。为了巩固业务改革和增长的成果，解决纳税人特殊情况的税收问题，《咨询草案》延续了“混合销售”的概念，即对所有者的税收和“兼职”会计并明确说明混合销售应服从主要税率或征税率。;兼营业务应分别按不同税率或征收率核算销售额。如果未单独核算，则适用较高的适用税率。
（七）减免税。《征求意见稿》遵循《条例》和原《营业税暂行条例》中的法定免税规定；同时，很明显，除法定免税外，纳税人的业务活动是由于国民经济和社会发展的需要，或由于紧急情况等原因引起的。影响重大的，国务院可以制定增值税特别优惠政策，并报全国人民代表大会常务委员会备案。
（八），计税期间。为贯彻深化“服务分权”改革精神，进一步减少纳税人的使用频率，减轻纳税人的申报负担，《征求意见稿》取消了“一，三，五”三个纳税期限。 ”，并添加了新内容“半年”纳税期。
（九）关于税收的征收和管理。《征求意见稿》结合税收征管的做法，明确规定由税务机关代征增值税，由税务机关将进口货物的增值税委托给海关。 。阐明了纳税人和扣缴义务人的真实申报义务，发票管理和法律责任的原则。
（X）关于过渡安排。为了顺利过渡，确实需要将本法颁布之前引入的税收政策扩大，并可以按照国务院的规定，在本法实施后延长至五年。过渡期结束后，根据《征求意见稿》第三十条的规定，国务院可以根据国民经济和社会发展的需要，制定特殊优惠政策，并向全国人民代表大会常务委员会报告。国会继续执行。（中信经纬APP）
当土地使用权的所有人转让土地时，每个人都必须怀疑的一件事是，谁应该为土地使用权的转让负担税费？其实，在这个过程中，土地使用权出让人和土地出让权出让人都需要缴纳一定的税费，那么如何缴纳土地使用权出让税费呢？以下是Legal Express编辑器的介绍。一，转让人转让土地使用权所需的税费（一）营业税根据财政部和国家税务总局于1月15日发布的《关于营业税的若干政策问题的通知》财税[2003] 16号）根据第三条第二十条的规定，单位和个人转让的土地使用权，是从土地使用权转让中获得的总收入减去购买或转让土地使用权的原价后的余额。周转。％的税率是营业税。（2）城市维护建设税和教育附加费：根据上述营业税额，分别征收城市维护建设税和教育附加费的5％（县，镇纳税人）和3％。
（3）土地增值税根据《土地增值税暂行条例》，对于国有土地使用权的转让，转让土地使用权所得的总收益的余额减去法定扣除额是土地增值额。土地增值税按累进税率征收。1.法定扣除（1）为取得土地使用权而支付的款项“为取得土地使用权而支付的款项”可以有以下三种形式：①以转让方式获得土地使用权的情况，已支付的土地转让费②土地使用权是通过行政配置取得的，是土地使用权出让时按照规定缴纳的出让金； ③如果土地使用权是通过转让取得的，则为已付土地价格。（2）与土地使用权转让有关的税款，是指土地使用权转让时缴纳的营业税，城市维护建设税，教育附加费和印花税也可以视为减免税。土地增值税采用四级累进税率，具体标准如下：①土地增值税中不超过扣除额的50％的部分，税率为30％； ②系列增加的土地价值超过扣除项目额的50％100％部分的税率为40％； ③超过扣除项目金额100％的系列增值土地，税率为50％；该系列土地的增值额的50％被扣除。60％。如果税务机关发现上述数据不够真实，则需要评估转让价格或扣除额。（四）企业所得税根据新的《企业所得税法》，土地使用权出让所得全部收入的余额减去土地使用权购入或转让的原价，营业税，城市维护建设税，教育附加费和土地增值税对于应税收入，通常按25％的税率征收企业所得税。（5）印花税根据《中华人民共和国印花税暂行条例》，土地使用权转让合同是财产权转让的凭证，印花税的征收标准为：根据合计金额为5‰。二，受让土地使用权转让所需要缴纳的税费（一）城市土地使用税根据《中华人民共和国城市土地使用税暂行条例》，在市，县，区建城镇，工矿区范围内的土地使用单位应当缴纳城市土地使用税;同时，我们可以根据《财政部和国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税有关政策的通知》（财税[2006] 186号）：通过转让取得土地使用权的，受让方应当自合同交付时间次月起缴纳城市土地使用税；合同未约定交货时间的，受让方应当自合同签订之日起支付合同付款。城市土地使用税。当我们根据纳税人实际占用的土地面积（平方米）计算税金时，我们每年以一定的比例支付税款。二（2）印花税根据《中华人民共和国印花税暂行条例》，土地使用权转让合同为产权转让文件，印花税按一定比例征收。根据合计数量为5‰。三（3）契税根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条，土地使用权的转让以交易价格为基础，契税的税率为3％。 。以上是土地使用权出让的税费支付方法。在转让土地使用权时，土地使用权的转让人和受让人都需要缴纳一定的税款。感谢您的阅读，如果还有其他疑问，请前来咨询。
摘要
“直接”转让土地涉及的税收处理如何？本文将为您提供“直接”土地出让的四种主要税收处理方法的详细摘要，以帮助您轻松解决所有问题。
商业案例
2017年10月，甲公司将一块土地直接转让给乙公司，面积为100英亩。该土地未提前开发。土地出让时的价格为1000万元，出让价为1800万元。
那么，土地交易涉及哪些税收？怎么付款呢？
一，增值税
根据《财政部和国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点的通知》（财税[2016] 36号）附件1：《试点实施办法》实施增值税营业税”土地使用权转让的增值税率为11％。
（1）如果土地是在2016年4月30日之前获得的
根据财税[2016] 47号文的第3条，在2016年4月30日之前转让的土地使用权的纳税人可以选择采用简化的税率计算方法，减去所获得的总价和标价外支出。 。取得土地使用权原价后的余额为销售金额，增值税按5％的税率计算缴纳。
1.如果公司A是一般纳税人
根据一般税法
A公司计算销项税：1800÷（1 + 11％）×11％= 1.738亿元
采用简单的税法
A公司计算销项税：（1800-1000）÷（1 + 5％）×5％= 381,000元
2，如果公司A是小规模纳税人在
全额纳税方式下
A公司计算销项税：1800÷（1 + 3％）×3％= 52.43万元
根据上述政策的分析，如果公司A收购的土地是在2016年4月30日之前获得的，则可以选择一般税收计算方法或简单税收计算。纳税人只能选择计算全部或平衡税款。
（II）如果土地是在2016年4月30日之后获得的
2，如果公司A是小规模纳税人
在业务改革和增加之后，通过整理相关政策，截至本文发布之时，国家尚未发布有关是否可以从土地使用权的原始土地价格中扣除销售额的相关规定。权利。
例如：国家税务总局2016年第18号公告有关规定，房地产开发企业一般纳税人出售自行开发的房地产项目，应采用一般税法计算，然后应计算总价和额外价。费用中，余额减去扣除与当前房地产项目销售价对应的地价后的销售额。
公告18仅适用于普通纳税人在房地产开发企业中出售自行开发的房地产项目。它并没有规定也可以从土地价格中扣除土地使用权的转让来计算销售量。
因此，从目前的政策观点来看，当2016年4月30日之后取得的土地出让时，应计算销项税，不得扣除取得的土地的价格，并应税销售全额计算。
II。契税
根据《契税暂行条例》第1条的规定，在中华人民共和国境内转让土地和房屋权利的单位和个人为契税纳税人。
第3条规定，契税税率为3％至5％。契税的适用税率由省，自治区，直辖市人民政府根据前款规定范围内的地区实际情况确定，并报财政部。并向国家税务总局备案。
根据财税[2016] 43号文第1条，计算契税的交易价格不包括增值税。
乙公司应缴纳契税：（1800增值税）×3％〜5％
由于乙公司购买了土地，转让人使用不同的税款计算方法计算出的增值税销项税额不同。因此，承包土地的公司B缴纳契税时，应计为增值税。计算金额。
三，印花税
根据财税[2006] 162号的有关规定，土地使用权出让合同和土地使用权出让合同应当按照所有权转让文件征收印花税。印花税按所含税额的十分之一支付。
甲公司和乙公司分别应缴的印花税：1800×0.5‰= 90万
支付印花税。特别重要的是要注意，税款是根据总额计算的，不能扣除增值税。
第四，土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地，地面建筑物及其附属物（以下简称房地产）使用权的单位和个人（以下简称房地产）收入是土地增值税。纳税人（以下简称纳税人）。
根据国税函发〔1995〕110号公示问题的有关解释，对于未经开发出让的土地或房地产使用权，仅允许其增值额的计算。在获得土地使用权时扣除。转让期间支付的土地价格，相关费用和税金。
A公司的土地增值额：（1800增值税）-扣除项
LAT计算的关键点：
1.获得的收入不包括增值税收入；
2.允许从销项税额中扣除土地增值税抵扣项目中涉及的增值税进项税额，该增值税进项税额不包括在该抵扣项中，并且该抵扣额不得在销项税额。扣除额
3.对于未经开发而转让的土地或房地产使用权，不得扣除20％的相关成本和费用；
4.仅扣除在获得土地使用权时所支付的土地价格，所支付的相关费用以及转让期间所支付的税款。
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土地收购中涉及哪些税收？
一，股权转让
股权转让中有两种税种：所得税和印花税。印花税只是毛毛雨，其中大部分是所得税。
投资者在计算时是否考虑印花税取决于公司的要求。一些公司规模较小，而另一些公司则不考虑。没问题，因为与数十亿美元的土地交易相比，5.5万美元的印花税并不多。
△二，项目开发链接项目开发链接可以分为三个阶段：
（I）征地阶段
1.契税（{}}契税=土地交易价格x税率
税率因地区而异，通常为3％-5％
2.印花税（{}}印花税金额=土地使用权转让合同的金额×5 / 10,000
（再次，因为金额很小，有些公司不考虑）
△
（II）建设阶段
3.土地使用税
应税金额=实际土地占用面积×适用税额
的适用税额因地区而异，有的是8元/平方米/年，有的是3元/平方米/年。
通常每年支付两次，通常在获得预售证明后不支付。
（类似地，由于土地使用税的金额很小，因此一些公司在计算时不需要考虑它，也不需要了解太多）
4.印花税（{}}印花税金额=合同金额×五万
（三）销售阶段
5.增值税和附加费
6.土地增值税
7.企业所得税
5、6和7非常重要，并且计算更为复杂。
8.印花税印花税额=销售合同额×5 / 10,000
（由于印花税少，一些公司在计算时不考虑印花税）
第三纳税人
首先，印花税是由合同双方共同支付的，其余的税收可能是原则：由谁赚钱就交。△您可以了解具体情况：
在股权转让中，原始股东将项目公司出售给新股东，而原始股东又赚了钱，因此股权转让中的主要所得税纳税人是原始股东。
有必要理解这一点，因为人们经常问，项目公司的土地成本可用于扣除股权转让的所得税吗？
绝对不能！从图片中可以清楚地看到，原始股东是通过股权转让赚钱的人。这是股东一级的事情。项目公司的土地成本由项目公司承担，这与项目公司级别有关。这是两个主题，不能互相推论。
在项目开发过程中，项目公司将其开发的房屋卖给了小业主，项目公司赚了钱。因此，在项目开发过程中，增值税，附加费，所得税和地方税增加额的主要纳税人是项目公司。
IV。摘要如何计算
股权转让的所得税？让我们先来看一个问题。项目公司100％股权转让，总交易价格（包括股票和债券）为12亿美元，门票成本为10亿美元。那么股权转让的所得税=（12亿至10亿）* 25％
这是正确的吗？
根据公式，这绝对是错误的！由于票据的成本是由项目公司承担的，因此发票是由项目公司开具的，只能扣除项目公司的税款，股权转让所得的所得税应为出让方，即股东。项目公司的发票如何扣除股东税？主题是不同的。
但！很多时候，以这种方式计算的结果实际上接近正确的结果。
即使对于投资者而言，这也是一种简单的算法，而无需了解项目公司的资产负债表。
那为什么呢？
如果您对此问题不太清楚，则有必要查看此部分。
一，税率和主题
税率通常为25％，纳税人是转让人
但有一些特殊情况需要注意：
如果转让人是自然人，则税率为20％，而纳税人仍是转让人，但受让人有代扣代缴的义务，这意味着受让人有义务纳税。局付款！目的是促进税务局的征税。自然人股东过于分散，税务局也不容易管理。
如果转让方在海外且税率为10％，则纳税人仍是转让方，但是实际支付股本对价的一方有预扣义务。这也是为了方便税收管理。
如果转让的项目公司在海外，税率也为10％，实际支付股本对价的一方有预提义务。
△此外，即使没有义务代扣代缴，某些地方也将要求受让人支付所得税。术语称为“实际上！”
就像今天在市场上购买二手房一样，房主要求所有税费由买方支付。
因此，在进行谈判时，有必要明确询问对方的报价是真实的，还是已缴纳的每项税款，这是非常不同的！
补充：如果转让人是一家海外公司（该国没有组织），则我经营过一家公司，预扣税的确为10％。
如果转让人是一家海外公司（但该国有机构），则有25％在网上找到；如果是海外个人，则有20％在网上找到。我还没有做后两个，我需要检查一下。如果有人这样做，我希望在邮件中告诉我，谢谢！提醒
予以更正。
其次，所得税的具体算法让我们首先看一下公式：
股权转让所得税=（股权转让价格-股权成本价格）*所得税率股权成本价格是指当股东投资股份或股份的原始转让人时实际交付给企业的资本额。收购权益时的权益实际支付的股权转让价款。简单来说，权益成本分为两种情况：
一种是股东支付给项目公司的注册资本和资本储备；
另一个是股东先前从他人那里购买的项目公司，并在购买时支付了股权转让款。
△情况1：情况1：项目公司B是股东A直接建立的股权转让的所得税=（权益对价A的实缴注册资本和实际投入的资本储备）*所得税率
这里应特别注意：权益对价不是总对价，而是我们在引言（5）中提到的除去债务后的权益对价！△假设A拥有项目公司B的全部股权，并且项目公司下有一块土地。
项目公司共花费10亿元购买土地，其中A支付注册资本1000万元，项目公司债务总额9.9亿元。
假设A转让项目公司100％股权的价格为12亿元。
然后，为了计算股权转让所得税，我们首先计算股权对价：{权益} =交易总债务-债务= 12亿元-9.9亿元= 2.1亿元。那么股权转让所得税=（股权对价2.1亿元-实缴注册资本1亿元-实际资本投资0元）*所得税税率25％= 2亿元* 25％= 5000万元。注意：这里的注册资本实际上是支付的，不是认购的。
税务局并不傻，因此您可以免税的绝对是您实际支付的钱。
第二种情况：项目公司以前是从别人那里收购的：股权转让的所得税=（股权对价-在A之前购买项目公司的成本-新投资的注册资本和资本公积））*所得税税率假设A曾经花费10亿元人民币购买了项目公司B，其中已付或承担的债务为9.9亿元人民币，股权对价为1000万元人民币。
购买A后，A不再向项目公司投资。现在，A希望出售12亿美元。什么是所得税？
计算本次股权对价，本次债务也为9.9亿元，股权对价= 12亿-9.9亿= 2.1亿元
股权转让所得税=（股权对价2.1亿-A，购买项目公司股权前的成本为1000万）*所得税税率25％= 5000万元以上为详细计算，如果想简单，您可以想到以下几点：
一种A用来以总计10亿美元的价格购买项目公司的股份和债务，并且在购买之后，没有进一步的投资，那么现在将出售总计12亿的股份和债务，收入将是2亿元，乘以25％税率5000万元。
3.如果当地政府只告诉我们门票的价格，没有说项目公司的股份和债务是多少？你能计算所得税吗？
然后使用收取机票费用的逻辑
在许多情况下，股东和其他第三方在项目公司投资的所有资金都用于该项目，并且该发票的成本用于形成购票成本。
因此：购票成本接近于对该项目的投资，
股权转让所得税大约为=（总交易价格-机票成本）*税率。例如，在前面的示例中，购票的土地费用为10亿元人民币，现在以12亿元人民币的价格出售。所得税大致等于（12-10）* 25％= 5000万元。注意：此方法仅是粗略估计。尽职调查后我们将了解。修改了股权和索偿要求。要真正弄清楚这一点，您可以这样理解：
股权转让所得税=（股权转让价格-权益成本价格）x所得税率
=（总交易对价-债务-权益成本价格）x所得税率
=（总交易对价-已付债务的注册资本）x所得税率
=（总交易对价-（债务+实收注册资本））x所得税率
≈（总交易价格-门票成本）x所得税率
因此：并非有可用于扣除股权转让所得所得税的票据成本，而是因为票据成本通常大致等于债务+实缴注册资本，因此可以用来大致计算股权转让的所得税。
IV。摘要
1.土地征用涉及的税费分为两个阶段：
股权转让，项目开发
2，股权转让主要是转让方应缴纳的所得税
3.所得税=（股权转让价格-股权成本价格）*所得税率
4.税率通常为25％。如果是个人股东，税率为20％。如果是海外股东，则税率为10％。后两个受让人有保留和支付的义务。
5.请特别注意：除去债务后，权益对价不是总对价，而是我们在上一节中提到的权益对价！
6.权益成本价格=股东投资于股份时实际交付给企业的资本金，或收购股权时实际支付给股权原始转让人的股权转让价格的金额7.计算方法机票费用这是一种近似算法，因为在许多情况下，售票成本大约等于项目公司的债务+实收注册资本。
并不是因为有机票费用可以抵消股权转让的所得税。
增值税和附加费如何？
1.确定项目公司是小规模纳税人还是普通纳税人？
无需判断，房地产公司基本上是普通纳税人，然后瞧瞧。
（年应税销售额超过500万元的是普通纳税人。房地产公司以超过500万元的价格出售两套或三套以上的套房，因此基本上是普通纳税人）
△（{}}其次，确定它是新项目还是旧项目？
请记住这一点：2016年5月1日，在此之前是旧项目，在那之后是新项目
这两个项目的计税方法不同。旧项目可以选择使用以前的营业税算法（简单的收取方法）；
新项目需要在税制改革后使用该算法（一般税制计算方法），该算法更为复杂。
△旧项目包括以下两种情况：
（1）在《建设项目施工许可证》中标明合同开始日期为2016年4月30日之前的房地产项目；
（2）中的“建筑工程施工许可证”未指明合同的开始日期，或者建筑工程合同未获得“建筑工程施工许可证”，但指定了2016年4月30日之前的施工开始日期项目。
感到非常尴尬的学生在这里看并解释：如果施工许可证指明了合同的开始日期，则以施工许可证为准；
如果未指定施工许可证，或者尚未获得施工许可证，则以施工合同为准。
如果没有施工许可证且没有合同，则存在另一种可能被视为旧项目的可能性，也就是说，企业应向税务局证明其实际上已在5月1日之前进入现场。 ，2016年并开始动工。
需要注意一些特殊情况：
（1）如果一个项目，第一阶段是一个旧项目，而第二阶段是一个新项目，则需要单独的计算，第一阶段使用旧项目方法，而新项目方法用于第二阶段。
（2）如果项目的第一阶段的一部分属于旧项目，而另一部分属于新项目，则应分别计算。
（3）如果某个项目在2016年5月1日之前获得了施工许可证，然后在5月1日之后重新申请了施工许可证，则该项目为新项目。
3.如果是旧项目，如何计算增值税？
旧项目可以选择使用简单的税收计算方法或常规的税收计算方法。
简单的税收计算方法：增值税=当前销售额（不含税x征税率（5％））是什么意思？很简单，实际上是销售/1.05*0.05。
△4.如果是新项目，如何计算增值税？
仅可使用一般税额计算方法，核心公式为：
增值税=销项税-进项税销项税=（（所有价格和非现金费用-允许在当期扣除土地价格）÷（1+适用税率）x适用税
（1）适用税率：房地产销售的适用税率为11％，最近又发布了新的《调整增值税税率的通知》（财税[2018] 32），自2018年5月起。从1月1日起，税率将调整为10％。
（2）全价和过高的费用：投资者将其理解为销售收入。
（3）本期允许扣除的土地价格：该土地价格只能从支付给政府的土地付款以及由财务部门监管（印刷）产生的财务票据等于或高于此价格中扣除省级（包括省级）凭证是合法有效的凭证。。
政府必须向您发行罚单。不允许入场
此外，还可以扣除拆迁补偿费（《关于将营业税改为增值税试点的规定》（财税[2016] 36号），第1条第3款第10项，“致政府“部门支付的土地价格”包括土地出让人向政府部门支付的土地征用和拆迁补偿费，土地的初始开发成本以及土地出让金。）
和！不能扣除契税和印花税。请特别注意这一点，很容易出错。
最后，本期出售的房地产项目的建筑面积是指与本期要进行纳税申报的增值税销售相对应的建筑面积。
本期允许扣除的土地价格=（当前出售的房地产项目建筑面积÷房地产项目可售建筑面积）×支付的土地价格（即，将土地价格分配给当期）根据实用面积）
进项税额=输入的成本或费用÷（1 +适用税率）*适用税率
增值税专用发票的比例：尽管发生了太多的成本或费用，但实际上，仅发行了一部分专用发票。该比率因公司而异，并且只能指定一个范围。
例如，对于商务旅行，住宿费用应为管理费用，并且可以开具增值税专用发票，但有些人很懒，只是开张普通发票，不能从增值税中扣除，其中会有一些损失。[因此，我们通常坚持为商务旅行发行特别票，这可以为公司节省大量税款]。
对于投资者来说，如何计算进项税？只要记住以下公司：
进项税额=建筑成本（税率为10％）*开票比率÷（1 + 10％）* 10％+建筑成本（税率为6％）*开票比率÷（1 + 6％） *6％+行政费用*开票比率÷（1 + 6％）* 6％+市场营销费用*开票比率÷（1 + 6％）* 6％
注：此处的建筑成本是大型建筑的含义，包括前期准备成本，建筑建筑成本，开发间接费用等。不同项目的适用税率不同，但投资者也无法考虑详细可以根据公司要求粗略计算。例如，建设成本为10％，其余包括初步准备费和开发间接费用。
此外，如果无法从增值税中扣除财务费用，请注意。
总而言之，新项目的公式为：增值税=销项税-进项税=（销售收入-当前地价）÷1.1 * 0.1 +投入的成本或费用÷（1+适用税率）*适用税率当前土地价格根据实用面积进行分配。（以前没有看过书的人，请记住此公式）
五，了解房地产的预收和清算的三大税种有其特点：预收和清算。
也就是说，按照一种非常简单的方法收取税款，等到项目在某个阶段出售后再清算。
无关
这是税务局提出的更具侵略性的想法，也可以用于项目谈判中。例如，为了快速锁定项目，我们可以先讨论固定价格，并同意在收购后通过收购点资产负债表将再次调整，增加还款额和减少补充额，以免在初期陷入无休止的辩论。
预提税的计算公式如下：
预付税款=预付款÷（1 +适用的税率或征收率）×3％简单的征收方法是：销售征收÷（1 + 5％）×3％，一般征收方法是：销售通常在获得预付款后的下个月报告还款÷（1 + 10％）×3％。
什么时候结算？确实找不到明确的规定。投资者可以在结算后约1个月进行计算。
要特别注意！多付少付，您必须补足，但是如果多付，税务局不会退还您，这不一定是这种情况，具体取决于地区，当地税务局，您的沟通技巧以及您还有滚动开发的项目吗？进行计算时基本上不可能进行评估。您只能打折或简单地将其计算为不可退款。
6.增值税附加费增值税附加费包括三项税：城市建设税，教育附加费和地方教育附加费，总计占增值税的12％（某些地方为10％）。记住这个号码好吧，不明白为什么。
增值税附加费=增值税* 0.12（大多数地方为12％，某些地方为10％，在线检查）
以特定的计算示例为例：假设一个项目是新项目，因为它获得了施工许可并于2017年2月开始施工。
（A）各种假设如下：
（II）增值税和附加计算表：
做您自己的计算看是否正确。
7.一些特殊情况：包括公认的销售，旧改革，村民企业合作以及政府土地还款等。我打算完成三大税种的基本算法，并在一个特殊的部分中进行讨论。
VIII。摘要：1.增值税和附加税取决于它是新产品还是旧产品。新项目必须使用一般税法。旧项目可以使用简单税法或一般税法。2.新项目和旧项目之间的界限为2016年5月1日。3.简单的收集方法公式如下：预收集：销售收据÷（1 + 5％）×3％，清算：销售/ 1.05 * 0.054，一般税收计算方法的公式如下：预收：销售回收÷（1 + 10％）×3％，清算：增值税=销项税-进项税=（销售收入-当前地价）÷1.1 * 0.1- 【输入的成本或费用÷（1+适用税率）*适用税率]（注意：我在这里采用当前税率，以后更改税率时将作调整）5.增值税和附加费=增值税* 1.12（* 1.1在某些地方）
土地增值税的计算方法全国土地增值税的计算逻辑是相同的，但是具体的计算方法在不同的地方略有不同。
每个公司的计算方法都不相同，这里没有对与错。由于实际税收有所不同，因此作为投资者，必须在计算阶段将其简化到一定程度。不同的简化导致不同的计算方法。这是给大家的参考，想法基本相同，如果您公司中的具体计算公式不同，则以公司的要求为准。
△首先，计算逻辑和公式土地增值税计算的主要逻辑是：从销售收入中减去扣除额以获得增值额，然后将该增值额除以扣除额获得增值比率。适用不同的税率和快速计算扣除系数。
LAT等于增加值乘以适用税率，再减去扣除额与快速计算扣除额的乘积。
的具体计算公式如下：
增值金额=转让的房地产收入总额扣除的项目金额土地增值税=增值金额×适用税率-扣除项目金额×快速计算扣除系数适用税率如下：
△举一个特别简单的例子（不考虑增值税的影响），假定扣除的项目金额为600，项目转让的房地产总收入（通常为销售收入）为10亿。万元，然后：
增加值= 10亿至6亿= 4亿；（{}}的增加值比例除以扣除额= 4亿/ 6亿= 66.7％
此比率适用于上表。附加值介于50％和100％之间。适用税率为40％，扣减系数为5％。（{}}应付土地增值税= 4亿增值税*适用税率40％-600百万扣除项*快速扣除系数5％= 1.3亿
△2.扣除项目的金额是多少？
（1）土地使用权的支付金额（以下简称A）：土地出让金，土地价格清算，契税；
（特别注意：在计算增值税和附加费时不能扣除契税，但是在计算土地增值税时可以扣除。）
（2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用和拆迁补偿费，初步工程成本，建筑安装工程成本，基础设施成本，公共设施支持成本以及开发间接成本。
（3）房地产开发支出（以下简称C）：指销售支出，管理支出和财务支出。
可以根据所转让的房地产项目分配并提供金融机构认证的财务费用利息支出，可以根据实际情况扣除，但最高不得超过根据同一笔费用计算得出的金额商业银行定期贷款利率。其他房地产开发费用，应在甲，乙金额之和的5％以内扣除。
如果无法根据转让的房地产项目计算分摊的利息费用或无法提供金融机构证明，则应在A和B金额之和的10％之内扣除房地产开发费用。
看起来有点复杂。对于投资者来说，金融机构是否证明了利息并不重要。只需根据计算结果扣除即可。公式为C =（A + B）* 10％△
（4）与房地产转让有关的税项（以下简称D）：“增值税改革”是指增值税附加费
特别注意，这里扣除的税是增值税附加费，即城市建设税，教育附加费，地方教育附加费等，而不是增值税本身。在这里容易出错。
（5）扣除20％（以下简称E）：E =（A + B）* 20％△III。在计算“税制改革”后的土地增值税时，每个项目均不包含增值税听标题让人头晕。简单来说，这意味着：
房地产收入转移总额需缴纳销项税。房地产总收入转移（不含税）=销售收入（含税）-销项税回忆条目（9）增值税计算公式：
房地产总收入（不含税）=销售收入-（当期可扣除的销售收入-土地价格）/1.1*0.1这样可扣除销项税。
扣除项目金额：在计算所有进项税时，建议先计算增值税和附加费，并以表格形式保留每一项的销项税和进项税，以便各种不含税部分容易。（我们将在后面给出示例。）
△四分一胜。二分法VS。三分
首先，土地增值税按项目进行清算，对于分阶段开发的项目，按单位进行清算。
那么，在特定时期内如何开展不同类型的业务？
有三种方法：单点，两点和三点。
一分一算
二分法分为：普通住宅，其他
三点方法分为：普通住所，非普通住所和其他。
（应注意，停车位分为产权和无产权；拥有产权的停车位需要缴纳土地增值税，并将其归为“其他”。如果开发商出售没有产权的停车位，实际上是这是一项长期租约，因此您不必支付土地增值税，但您应该支付房地产税。）
△那么应该使用哪种方法进行计算？
取决于当地税务局的要求！
遇到问题时，请先在线搜索。如果找不到，请询问兄弟公司如何在本地计算。
△那么，如何将高层住宅建筑物定义为普通房屋还是非普通房屋？
再次是这样：要求因地而异！
通常，考虑三个方面：
1，容积率低于1.0（不包括1.0）；
2.单间公寓的建筑面积为多少平方米（假设12年内为144平方米，后来更改为120平方米，但要求因地而异），或者房屋交易价格为一万多元。
3.实际交易价格高于该地区的市场指导价；
只要以上三点相符，那便是非普通住所。否则是普通住宅。
特别注意：遇到特殊情况时，请先在线搜索本地要求。通常您可以找到它们。如果找不到它们，则应将其视为非普通房屋。（现在市场上可以被税务局归类为普通房屋的比例不高）
特别注意：土地增值税必须根据当地划分方法计算，并且所有业务类型不能一起计算。根据我自己的计算经验，差异很大。总销售额超10亿元的小项目一个小的算法是不同的，利润可以是几千万。
一般来说，停车位正在亏损。普通住宅的利润略高，别墅和企业的利润更高。如果将它们全部计算在内，则相当于将停车位和普通住宅的成本摊销到别墅中。是的，总体增值率降低了，税率文件相对较低，而总税率却要低得多。
第五，分摊原则二分法和三分法将要求收入，可扣除金额等以不同的业务格式进行分摊。分摊原则是什么？这是计算土地增值税最困难的部分。。
实际上，这种分配方法在各地都不相同。以下介绍是更常用的。作为参考，请参阅：销售收入：以发生的任何一种为准。例如，出售了多少普通房屋，出售了多少非普通房屋，以及出售了多少其他房屋。
如何分摊土地使用权的支付和土地拆迁的费用？
△可以这样计算：
分阶段开发：根据国土面积法（即一定时期内国土面积占总国土面积的比例）分配。
同期的业务类型：根据可售面积方法（即，一定时期内可售建筑面积与总可售建筑面积之比）进行分配。
[注意：此处的实用面积仅指地面上的实用面积，不包括停车位等。]
特别注意：地下停车位不承担土地成本（除非像广州的某些地区一样，土地出让合同明确规定应为地下区域支付多少土地价格）
开发费用等：根据实际情况发生。但是，我们的投资人员无法在计算中将成本分配给该物业，因此将根据总建筑面积进行分配。（包括地上和地下建筑面积）
这里应注意，许多地区都要求停车位是根据可售物业面积而不是实际的地下停车位建筑面积来计算的。例如，一个停车位的实际面积通常为35-40平方米，但实际的产权面积可能仅为12平方米左右。
房地产开发支出（销售支出，管理支出，财务支出）：回忆前面的公式，C =（A + B）* 10％，可以扣除，可以通过分类计算。
△6.预收和结算与增值税和附加费相同。土地增值税也已预先收取并在一定程度上缴纳。
还清时，要多付少付，这与增值税和附加费相同。绝对有必要弥补，但不一定要退款。很多时候，不可能撤退。（倾向性，如果没有理由证明税务局可以退款，则全部计算为不可退款。）
预先收取的土地增值税=（销售返还的预先支付的增值税）×预先收取的比率收到还款后的下个月，必须进行申报。
△回忆之前的预付增值税计算公式：
预付增值税=预付款/（1 +适用的税率或征收率）* 3％的简单收取方法是销售返利/（1 + 5％）* 3％的一般收取方法是销售返利/（1 + 10％）* 3％那么土地增值税的税前税率是多少？那句话是一样的：在不同的地方有不同的要求！可以在网上找到。询问您的同事是否找不到它。
△不同的业务类型，普通房屋通常为2％，非普通房屋为3％，有些地区必须分为别墅和商业建筑。这些预充电率更高。
土地增值税的时间安排：规则过于复杂，各地的实际要求也不同。我通常会在完成并接受之后将其简化为清算。具体规则如下：
关于印发《土地增值税清算管理规定》的通知
符合下列条件之一的纳税人应执行土地增值税的清算。
（1）所有房地产开发项目均已完成并出售；
（2）未完成的房地产开发项目的整体转让；
（3）直接转让土地使用权。
对于符合以下条件之一的人，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税结算。
（I）对于已竣工和已接受的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例超过85％，或者该比例不超过85 ％，剩余可售建筑物该区域已被出租或使用；
（2）已获得三年销售（预售）许可证但尚未完成销售的人员；
（3）纳税人申请注销税务登记，但未完成土地增值税清算程序；
（4）省（自治区，中央直辖市，计划分开的城市）的税务机关规定的其他情况。
△VII。计算土地增值税的示例我已经看到很多公共帐户的计算示例，而这应该是最复杂的。但这是最接近实际情况的。如果理解此示例，则可以实际进行计算。
（1）假定条件如下：
（1），项目计划指标
（2），假设售价
（3），成本假设
（4），当地土地增值税政策假设
这是一个新项目；采用局部三点法；高层住宅是当地的非普通住宅；当地土地增值税税率如下：
（二）计算过程：
（1）。首先计算增值税，然后交出。由于从增值税中扣除了土地增值税的收入和成本，我们首先计算增值税和附加费。（不清楚如何计算，请先参见上一节）
（2）计算土地增值税：根据土地增值税政策的假设，该项目分为两类：非普通住宅（高层住宅）和其他（商业住宅，停车处）
△付款时间：房地产企业所得税按年结算。在这一年中，企业在有收入时纳税，在有损失时不纳税。以后年度实现的收入可以按照规定弥补以前年度的损失。
具体的计算示例（1）假定条件如下
回顾上一节中的示例中的一些假设数据（{}}预付的增值税附加费= 3245 * 12％= 389.4万元（{}}的增值税附加费= 5808 * 12％= 697万
预付土地增值税= 3470万元
已付土地增值税= 9,848万元
营销费用，管理费用（不含税）= 11.5百万元
这里还增加了一些假设：土地使用税= 100万，印花税= 50,000；资本化利息= 100万
营业外收支为0
在当地适用的估算毛利率= 15％
（II）公司所得税预付款的计算
企业所得税预付税= [住房预付÷（1 + 10％）×估算的毛利预付的土地增值税总值，预付的附加税项现时营销费用，管理费用，财务费用和营业外收支]×25％
= 3012万
（3）应付企业所得税的计算（（））企业所得税=（可扣除的销售收入金额）* 25％
= 9329万
第四，收购前的损失如果
目标公司亏损或继续亏损，则收购方可以在收购后抵消部分所得税，但是弥补亏损的期限不得超过5年，有必要确认弥补损失是否有效。
特别是在尽职调查期间，请查看“公司所得税补偿损失的详细列表”（此表包含在公司每年向税务局报告的一组表格中），最后一项是“被实施您会看到过去五年可弥补的损失额。 ”
然后，您可以预测该项目结转收入并产生利润的年份。大约要弥补每年的损失大约需要五年。这只能近似。投资者必须不准确。如果不确定，可以在计算中忽略此内容，并为将来留出一些空间。△（以下图片是百度图片中的随机图片。让我们看一下“公司所得税补偿损失表”）
△V.摘要：企业所得税公式
企业所得税预付税= [住房预付÷（1 + 10％）×估算的毛利预付的土地增值税总值，预付的附加税项现时营销费用，管理费用，财务费用和营业外收支]×25％（{}}应付企业所得税=（可扣除的销售收入金额）* 25％
可抵扣金额=所售开发产品的应税成本+期间费用+税金
△税收抵免
回顾先前的税收减免，除了所得税溢价外，其余的基本上都可以扣除。
注意：本文已从房地产收购的介绍转变为精通！ - 结束 -