营业税，土地增值税，增值税，企业所得税，城市建设税，教育附加费，契税，印花税等。可以从选址，公司形式，公司合作形式，项目合作形式，融资方式，投资方式，合同签订方式，签约方式，合并纳税，分批纳税等方面进行税收筹划。但是要注意税收筹划的成本和收益，企业计划的商业风险和政策风险。
方生声学企业的税收筹划是一项全面，综合的财务管理活动，因此，在房地产项目设立阶段进行的税收筹划最为重要。
1选择合适的构建方法
大多数房地产经营公司倾向于自行建造和出售房地产。这种计划方式的空间较小。如果使用代理构建或联合构建，则您有更多的规划空间。
（1）代理房地产经纪人。这种方法是指房地产开发公司代表客户进行房地产开发并向客户收取建筑收入的行为。就房地产开发公司而言，尽管获得了一定的收入，但从未发生过任何房地产所有权转让。他们的收入属于劳动报酬，这是营业税的范围，而不是土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以使用这种方法来减轻税收负担，但前提是可以在开发之初就确定最终用户并进行有针对性的开发，从而避免为销售支付土地增值税开发之后。
（2）合作建立方法。根据《关于营业税问题解答的通知（一）》，“合作房屋”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方共同合作建房的行为。建设完成后，将按比例分配房屋自用，并暂时免征土地增值税；转让后，将按规定征收土地增值税。此外，土地被用作建造房屋的股份，无形资产和房地产投资被用作股份。参与接受投资者的利润分配，共同承担投资风险的，不征收营业税；股权转让不征收营业税。企业可以充分利用这些优惠政策，实现双赢。
2多种房地产的开发
房地产公司同时开发多个房地产时，可以单独会计或合并会计。两种方式缴纳的税款不同，为企业选择会计方式提供了税收筹划空间。一般而言，合并会计的税收利益较大，但在某些情况下，单独会计会更有利。具体计算方法：企业需要根据具体情况进行分析比较。
示例1长春的一家房地产公司同时开发了两个位于市区的房地产。第一个房地产以1000万元的价格出售，根据税法扣除的费用为400万元；第二个房地产以1500万元的价格出售元，根据税法扣除额为1000万元。如果公司选择单独核算，则第一个房地产的增值率为600÷400 = 150％，则应缴纳土地税600 x 50％-400×15％= 240（万元），营业税及其额外的1000×5.5％=55万元;第二个房地产增值率为500÷1000 = 50％，应交土地增值税为500 x 30％= 150（万元）；营业税及其附加税率1500×5.5％= 83.55（万元）房地产公司的利润（不计其他税）为1000 + 1500-400-1000-240-55-150-83.55 = 57145万元。如果合并核算，两个房地产的销售价格为2500万元，按照税法，可抵扣费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400 = 78.5％。缴纳土地增值税1100×40％-1400×5％= 370万元，营业税及其附加税额2500×5.5％= 137.5万元。不计其他税费，该房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5 = 829.25万元。税收筹划减轻了税收负担892.5-571.45 = 32105万元。
房地产投资项目具有资本投资大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高的特点。这需要更仔细的计算，规避风险，并努力以最小的成本获得最大的经济效益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计工作，取决于房地产项目的特点。提高开发项目的成本核算质量是房地产开发公司的重中之重。如何进行成本会计尤为重要。
1.房地产开发成本的构成
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房而支付的所有费用。就其用途而言，它可以大致分为三个部分：
1.土地，土建和设备成本。这是房地产开发成本的主要内容，大约占总成本的80％。最重要的是土地成本。土地成本主要包括重置成本，租赁费，搬迁成本等。房地产开发商在决定是否开发项目之前，必须通过转换土地面积和建筑面积比率来计算未来开发的每平方米商品住房的土地成本（通常称为楼面价）。项目的可行性评估。
2.辅助费用和其他费用。主要是指水，电，气，市政府及公共建设的配套费用，学校，医院，商店等生活服务设施也缺一不可。尽管其他一些收费属于存款性质，例如文件存款和绿化存款，但很难收回所有这些费用。具有不同标准的此类收费项目的类型很多。房地产投资项目具有资本投资大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高的特点。这需要更仔细的计算，规避风险，并努力以最小的成本获得最大的经济效益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计工作，取决于房地产项目的特点。提高开发项目的成本核算质量是房地产开发公司的重中之重。如何进行成本会计尤为重要。
1.土地，土建和设备成本。这是房地产开发成本的主要内容，大约占总成本的80％。最重要的是土地成本。土地成本主要包括重置成本，租赁费，搬迁成本等。房地产开发商在决定是否进行项目开发之前，必须通过将土地面积和建筑面积比例换算成估算的土地成本，从而计算出未来开发的商品房每平方米的土地成本（俗称地板价）。 。项目的可行性评估。
2.辅助费用和其他费用。主要是指水，电，气，市政府及公共建设的配套费用，学校，医院，商店等生活服务设施也缺一不可。尽管其他一些收费属于存款性质，例如文件存款和绿化存款，但很难收回所有这些费用。具有不同标准的这种收费项目的类型很多。许多项目是由垄断企业和机构执行的。它们非常任意，标准通常很高。附属及其他收费项目是受外部因素影响的房地产开发成本的最大部分，通常占项目总投资的10％至15％。
第二，加强房地产开发企业的成本核算策略
1.加强房地产企业成本核算规章制度的建设和执行。
房地产开发企业不仅要遵守国家有关法律法规，还必须根据企业的实际情况和行业特点，建立健全企业规章制度，加强和改善企业发展水平。建设房屋成本核算制度和制度会计工作要遵循法律法规，以确保成本核算数据的真实性和可靠性，促进成本核算水平的提高和企业会计信息质量的提高。同时，房地产开发公司要考虑自身规模和开发项目的规模特点等因素，在保证成本核算工作质量的前提下，合理设置会计机构，配备必要的成本核算人员。对于每个房地产项目，应由专人负责成本核算。大型项目应建立一个成本工作组，负责成本预测，成本决策，成本规划，成本核算，成本控制，成本报告准备和分析等主要任务，以便进行成本核算和管理。将它们有机地结合起来，形成了一种有用的有效机制，并将计算和管理结合在一起。还应根据项目的具体情况，确定成本工作组的工作方法，分别采用集中式和非集中式工作方法。
2.确定成本会计对象。
对于构建现代多功能社区，其成本会计对象看起来很复杂。这就要求成本核算人员切入现实，研究和分析整个项目的特征，管理要求，经济用途，标准，施工交付期以及最终和最终决算的主要项目。成本核算对象的设置必须遵循“容易核算，有利于管理”的原则。一般而言，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应根据开发项目的位置，用途，结构，装修，地板高度，施工队伍等因素综合考虑以下因素。每个独立施工图预算中列出的准备好的设计预算（预先计算）或单个开发项目均视为成本核算对象；同一开发地点和相同结构类型的小组开发项目，如果建造时间和建造时间相似，则相同建造团队建设可以合并为一个成本核算对象；对于单个建设周期长的大型开发项目，可以根据经济责任制度的需要，按照开发项目的某些区域或部分划分成本核算对象。例如，必须首先将大型项目分为几批，并且应根据经济目的和建筑标准对成批开发的商业建筑进行适当分类。在该地区的公共建筑支持设施中，它们是商业公共建筑设施，应按成本对象进行核算。将形成多个成本会计对象。
3.建立合理的成本会计项目。
正确划分成本项目，例如：征地和拆迁补偿费，初步工程费，基础设施费，建筑安装工程费，公共支持设施费和开发间接费。它可以客观地反映产品的成本结构，便于分析和研究降低成本的方法。根据现行的房地产开发企业会计制度的规定：开发成本属于一级主体。在此主题下，企业应确定成本项目并根据自身的经营特点和管理需要进行详细核算。建议不要列出太多成本项目。对于发生频率较低的成本，尤其是个别发生的成本，应将其尽可能多地合并；对于大量和连续发生的费用，应建立一个单独的帐户进行会计处理。如果将土建费用与合同签订，则还应根据合同进行详细计算，以跟踪工作量进度和付款情况，并为项目的最终结算提供信息。
4.准确收集，分配和结转成本。
对于单个房地产项目，由于成本对象简单，因此降低成本要容易得多，并且通过分配间接包含在成本对象中的内容相对较小。但是，大规模的综合社区发展非常复杂，成本核算的对象也更加详细。许多成本无法直接收集到每个成本会计对象中。因此，需要采用某些方法和程序进行分配然后间接收集。每个成本会计对象。直接收取的成本主要是建筑安装工程成本，其他成本需要定期分配，间接分配的成本需要在日常收集中根据其成本项目明细进行收集和计算，然后根据每个成本对象分配了相应的成本项目。例如：大型综合房地产项目的成本核算对象直接收取该项目的建设安装工程成本；征地拆迁补偿费的日常费用未必直接根据成本对象进行分配，而是在此成本明细科目中划分为单独的项目在每个月末，根据每个成本对象的实际建筑面积比例计算当期发生的费用。分配时无需根据故障进行分配。如果成本管理需要，可以根据分解结构将其还原。施工前成本，基础设施成本，公共配套设施成本和开发间接成本中的现场管理成本按每个成本对象的建筑面积成比例分配。本月产生的所有成本和费用的收集和分配程序与征地和拆迁相同。对于利息支出，计算并分摊每个成本对象在上月末发生的实际成本中所占的比例；预付款项属于最终决算范围，并按照合同约定支付的，应直接进入成本项目收款并及时取得发票；项目决算后所欠的款项应按标准提取，包括未付的商品房维修基金。
5.注意项目完成成本的结转核算。
已完成的土地开发项目应使用不同的方法根据其用途结转成本。例如：（1）为出售或有偿转让而开发的商业建筑工地。开发完成后，实际成本应转入“开发产品土地”帐户。（2）开发完成后，可直接用于公司商品房及其他建筑的施工现场。开发完成并投入使用后，其实际成本应结转到相关的住房开发成本中。（3）房地产开发项目竣工验收并取得交付使用许可证后三个月内，应当取得价格审查后的项目定帐，以使成本核算人员可以按照合同规定对每份合同进行核对。每个成本会计对象收集的成本根据项目决算中确定的价格支付，应按照应计基础累计相应的成本，以便结转实际的完工总成本，并可以将各个独立会计对象的单位成本为完成开发的产品的详细会计而计算。如果属于租赁经营项目，则将其转入租赁开发产品明细账。商品房的预售业务是先行的，完工交付后，如果项目的最终账目未及时完成，成本核算就无法真实，及时地进行，这将影响公司盈利能力的准确性。商品房销售成本应当按照比例分配原则计算，并详细核算每个销售单位（独立核算对象），以建筑面积每平方米销售成本为基准。销售成本转移的基础。