房地产开发企业主要开发，建设和销售房地产，土地增值税是其主要税负之一。土地增值税是指对已经缴纳土地出让金，土地建筑物及其他附属物并取得增值税收入的单位和个人征收的税款。土地增值税的累进税率过高，增加增值税，减少增值税，减少增值税，无增值税，最低税率为30％，最高税率为60％。房地产开发项目中，增值税少，税额少，适用税率低，土地增值税负担轻。因此，土地增值税规划的基本思想是根据土地增值税的税率特征和相关优惠政策来控制增值税，使税率低或免税可以应用。一，开发方式的税收筹划（1）《合作住房税法》规定：当事人一方土地出让，一方出钱，双方共同建房。项目建成后，将暂免征收土地增值税。征收土地增值税。根据税法，企业可以充分利用优惠政策，实现双赢。如果A房地产开发公司在一个城市的繁华地区拥有一块土地，则计划与B Industrial Company合作建造办公楼。资金将由B工业公司提供。对于B工业公司，分配的办公楼不包括土地增值税，这将减少购置成本。对于一家房地产开发公司而言，作为办公场所，无需缴纳土地增值税，这可以节省大量税负，降低房地产开发成本并增强其在市场上的竞争力。对于出资者和房地产公司来说，这将实现双赢。 （二）房屋建设税法规定：代建房房地产开发企业代表客户进行房地产开发，开发完成后由客户代建收益。对于房地产开发企业，虽然已取得一定的收入，但不存在房地产所有权的转移，其收入属于劳动收入的性质，因此不属于土地增值税的征税范围。 。根据税法，如果不采用房屋建设方式的开发，则房地产属于房地产开发企业，土地增值税和营业税都必须在出售时缴纳。房地产开发企业可以采用建房的方式减轻税收负担，但前提是可以在开发之初就确定最终用户，并实施有针对性的开发，以避免开发后的销售和土地价款的支付。增值税。二，扣除项目的税收筹划（1）扣除利息费用税法规定：房地产企业的利息费用，纳税人可以根据房地产项目的转让计算和分配金融机构，允许利息根据实际扣除额，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额，即：可抵扣的房地产开发费用=利息+（土地使用权支付的金额+房地产开发成本） ×小于5％。纳税人不能按照转让的房地产开发项目计算出评估利息费用，或者不提供金融机构贷款证明的，应当在购买房地产时支付的房地产开发费用的10％以内扣除。土地使用权和房地产开发成本，即：可抵扣的房地产开发成本=（已付土地使用权的数量+房地产开发成本）×10％。根据税法，房地产企业可以根据以下选择：如果企业期望较高的利息支出，房地产项目的开发主要依靠债务融资，且利息支出所占的比例较高，则应可以计算分配的金额，并提供金融机构证明。扣除;相反，主要依靠股本筹集资金，如果预期利息费用会减少，则可能无法计算应分配的利息，从而可以扣除房地产开发费用。假设某房地产开发企业进行房地产项目开发，支付房款300万元
房地产开发企业最大的税收筹划空间是土地增值税。如果您计划得当，则可以节省很多税金。因为涉及的问题太多，我只说一个简单的例子：房地产企业按规定开辟普通房屋。增值税在扣除范围之内不到20％。当房屋的销售价格高于增加值的20％时，价格可以降低，但可以获得更大的利润。例如，一家房地产开发企业开发了普通住宅楼。土地和房地产开发总成本为每平方米2000元。根据市场情况，原销售价格为每平方米3400元。但是，企业会计核算并提出销售价降至3340元，仅此一项计划就为企业带来了每平方米的利润。计算方法如下：每平方米可抵扣额= 2000 +（2000X30％）（包括扣除额20，开发费间接扣除额10）= 2600如果以3400元出售，应缴纳营业税，城建税，教育费附加费= 3400X5。 5％= 187元增值额= 3400-2600-187 = 613元，超过2787的20％，应按增值部分的30％缴纳土地增值税：土地增值税= 613X30％= 183.9，例如3340元，增值税金额少于扣除额的20％，免征土地增值税。每平方米利润可增加183.9-60 + 127.23.3（扣除营业税及因降价而产生的额外费用）= 127.2元。
房地产公司的税收筹划是一项全面，协调的财务管理活动，因此房地产项目的税收筹划最为重要。
1选择正确的房屋建造方式
大多数房地产公司倾向于建造和出售自己的房地产，而这些房地产的规划空间较小。该计划和其他方法都在空间上进行了计划。
（1）房地产经纪人建设。这种方法是指房地产开发公司代表客户进行房地产开发并用客户代替收入的行为。就房地产开发企业而言，尽管获得了一定的收入，但从未发生过房地产所有权的转移。他们的收入属于劳动报酬，这是营业税的征税范围，而不是土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以使用这种方法来减轻税收负担，但前提是必须在开发开始时就确定最终用户，并且将进行有针对性的开发，以避免开发后的销售和土地增值税的支付。
（2）共建方法。根据《营业税问题解答通知（一）》，“合作房屋”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金进行房屋建筑合作的行为。项目建成后，暂时免征土地增值税。土地出让后转让的，应当按照规定征收土地增值税。此外，使用土地来共享合作社房屋建设或无形资产投资和房地产投资。参加接受投资者的利润分配和分担投资风险的，不征收营业税；股权转让不征收营业税。企业可以充分利用这些优惠政策，实现双赢。
2开发多个房地产
当房地产公司同时开发多个房地产时，它们可以分别或合并计算，并由两者交纳的税款方法是不同的。它为公司选择会计方法的税收筹划提供了空间。一般而言，合并会计的税收利益较大，但也有一些会计更有利的情况。如何计算：企业有必要根据具体情况进行分析比较。
示例1长春一家房地产公司同时开发了两个位于市区的房地产。第一个房地产以1000万元的价格出售，根据税法扣除的费用为400万元。第二个房地产被出售。价格为1500万元，按照税法扣除的费用为1000万元。如果公司选择单独计算，则第一个房地产的增值税率为600÷400 = 150％，应缴纳的土地增值税为600 x 50％-400×15％= 240（万元）元），营业税及其附加的1000×5.5％= 550,000元；第二次房地产增值率为500÷1000 = 50％，应缴纳的土地增值税为500×30％= 150（万元）；营业税及其附加税率1500×5.5％= 83.55（万元）。房地产公司的利润（不包括其他税费）为1000 + 1500-400-1000-240-55-150-83.55 = 571.45百万。如果合并核算，两个房地产的销售价格为2500万元，按照税法，可抵扣费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100 ÷1400 = 78.5％。缴纳土地增值税1100×40％-1400×5％= 370万元，营业税及其附加2500×5.5％= 13.75万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5 = 8.925百万。税收计划减少了892.5-571.45 = 321.05百万的税收负担。