一，房地产企业的经营特点及土地增值税计划的意义
税收筹划是指企业在发生之前的营业活动，不妨碍法律法规，通过自己的税收事项等商业活动和投资。提前安排实现一系列减少税收或延期付款的活动，以达到最大化税后公司利益的目标。税收筹划有很多种形式。本文的税收筹划主要是指企业采用不完善的税收法规和使用特殊税法的税收筹划的非法违法税收筹划。与其他行业的企业相比，房地产企业具有以下经营特点：（1）单件产品的开发和不可动性; （2）开发建设周期长，投资额大，操作风险高; （3）开发和运营业务的复杂性。业务运作复杂，涉及范围广泛，并且有许多经济联系。因此，必须规划开发和管理。土地增值税是对国有土地使用权，上述建筑物及其附着物的免税目标征收的税，按照规定的四级超额累进税率征收。增值额是指转让房地产后减去扣除项目金额后纳税人的收入。扣除项目包括为获得土地使用权支付的金额和开发土地的费用。近年来，为了控制土地价格过高，投资过热，房价飙升等问题，国家先后对房地产业实行宏观调控政策，导致房地产业经营环境发生诸多变化。房地产开发企业。如何规避税收风险，如何在有限的空间内降低企业的税收成本，增加经营利润，实现利润最大化，对房地产开发企业具有更为重要的现实意义。因此，房地产企业合理合法地开展土地增值税筹划迫在眉睫。
二，房地产企业土地增值税计划现状
土地增值税自引入以来，虽然总量不大，但增长速度非常快。从1994年到2006年，全国土地增值税平均增长率为91.27％。从2006年到2008年，全国土地增值税收入从231亿元增加到537亿元。虽然增长速度非常快，但与房价和房地产销售收入的增长相比，税收过程中的漏洞仍然非常大。清算存在许多障碍，由于政治成就和效率考虑，许多地方政府在清算意愿和执法方面存在问题。另外，征地和增值税问题难以收集和管理，税收成本高。房地产土地增值税历史性回收问题尚不明确，导致土地增值税征收管理效果不理想。从房地产企业的角度来看，随着房地产业的快速发展，随之而来的税法规则也越来越完善。近年来，政府不断出台新的法律法规来规范房地产业的税收行为，使许多原有的法律规划方案违法，进一步缩小了税收筹划的空间。
过去，大多数房地产公司都使用建立项目公司来经营，而房地产投资或合资企业则达到了避免土地增值税的目的。但是，2006年3月颁布的“关于土地增值税（货币和税收[2006]第21号）若干问题的通知”明确规定，房地产开发企业在投资或与实际相关时，还必须缴纳相应的土地增值税。房地产。
2。过去，许多房地产公司转换了一些为自用或商业房地产开发的房地产，而房地产部分的产权则以自己的名义进行，从而免除了土地增值税。但是，根据“国家税务总局关于房地产开发企业所得税征收问题的通知”（国税发[2006] 31号），转让给自我的商品房 - 使用部分应视为与销售相同，并计算土地增值税和企业
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方法1：更多增值税发票
在“改革与增加”时代，住房企业将面临新旧税制趋同，税收政策变化，具体业务流程和税收核算等方面的困难。刘福源认为，企业应在税制改革前及时采取应对措施，如调整会计账簿，提前培训财务人员，以便在改革后进行正确的会计核算。 “营地改革”之后，企业的税负水平在很大程度上取决于企业的进项税额。增值税专用发票在增值税扣除中起着重要作用，住房企业应加强票据管理水平。为了避免加重税负，住房公司在购买商品或接受服务时必须非常谨慎。首先，必须要求供应商具有正式的销售资格。一旦无法提供增值税专用发票，则无法实现扣除。其次，当施工企业确定项目决算账户时，还应获得增值税专用发票，否则将征税。扣除时会遇到困难;第三，应加强对发票的识别和预防，并进行认真比较;最后，增值税发票不得虚假开立给子公司或关联方以节省税款。税收风险巨大。
方法2：扩大精装房的比例
在房地产行业“改革营地”之后，为了减轻税负，房地产企业将考虑增加扣除的进项税额，每个企业可能在企业中建立了既定的战略框架。税收筹划在内部进行。其中，住房公司大幅增加精装房比例将成为一种较为流行的方式，有利于增加固定资产和物资的增值税发票，从而增加免赔额。数据显示，在一线和二线城市，精装房的比例已达到新房总交易量的30％。然而，由于房地产转让，仍然征收营业税，硬包装房价格相对较高，营业税负担较重。 “营地改革”之后，房地产企业开发的硬件房的所有投入都可以扣除，因此企业肯定会开发出更多进项税的房地产类型。通过这种方式，目前专注于精装房屋的开发商将起到带头作用。根据数据，领先房屋的精装房比例远高于行业平均水平。其中，万科精装房的比例高达90％，保利，绿城，格陵兰和合生创展的精装房比例也超过75％。对于中小型住房企业来说，由于大多数房屋的粗放，如果由于税负增加而调整发展重点，企业可能会面临一些转型压力。毕竟，精装房对企业实力有更高的要求，精装房的高价也要求中小房企加快减速。房地产行业“营地改革”是对公司解构能力的挑战。由于增值税=产出税 - 进项税，企业只能在完成销售后计算产出税。因此，未来开发商不太可能等待房价上涨并延迟开盘时间。
方法3：剥离建筑业务
对于房地产企业来说，税收筹划的主要方式之一是增加进项税减免，上游建筑安装业务是最重要的进项税来源。因此，剥离建筑业务将是企业。必须进行战略调整。据了解，建筑业也将被列入“营地改革”，税率为6％或11％。无论税率如何，只要建筑安装公司能够提供正规的增值税发票，就可以实现扣除。目前的住房业务模式主要分为三类：第一类，开发商本身仅负责土地开发和销售，建筑业务外包;第二类是以中南建设为代表的控股集团，中南建设有一家建筑公司和两家房地产公司的子公司;第三类是建筑和开发业务。这些企业大多是