请勿采取不当措施避免缴税，因为这会给您带来不必要的麻烦。
售前租金
新的房地产政策出台后，郭先生出于各种原因想出售自己购买的三年房屋，但考虑按房屋全价缴纳5.5％的营业税和附加费价钱。他同意买主的意见，即买主将首先通过租赁方式签入，两年后，双方将以约定的价格转让交易，所支付的租金将包含在房费中。
律师的意见：此方法不支付全部营业税和附加费，仅支付契税，注册费，印花税等。这是可行的。但是，由于房屋价格的可变性极强，如果签约价格与两年后房屋的市场价格不同，并且房屋价格上涨，房主宁愿支付赔偿金而不是卖房子。在买家方面，他们必须承担许多机会成本。同时，卖方可以单独抵押或出售房屋，这对买方具有很大的法律风险！
假礼物和实物销售
王女士手上有房子，有些购房者愿意支付55万美元购买，但今年又出台了一项新政策，使她感到在卖掉房子后除去杂项税费之后，看来，落在她口袋里的钱要少得多。因此，李女士想在中介人的帮助下通过礼物转移房屋。
律师的评论：礼物转让房地产是房地产转让过程中的一种常见形式，也是所有者根据中国法律规定处置其财产的权利和行为方法。由于房地产作为礼物的转移与基于市场的交易完全不同，因此无需征收营业税。
对于关系密切且确实属于赠与关系的双方，通过赠与进行财产转移是避免纳税的合理方法。这些费用主要是契税，公证费，注册费，印花税等。契税为交易金额或评估金额（第一笔交易）的1.5％，随后的交易为3％；成都一环路，一环路外的二环路公证费（赠与合同公证费）为16元/ m2二环路内14元/ m2，二环路外12元/ m2；注册费80元。
如果房地产转让双方的真实含义和目的不是礼物，而是想转让房地产并获利，则完全偏离了礼物的法律自由性质。那么，这种行为将不是合法有效的赠与，而是一种合法的赠与形式，掩盖了逃避税收非法目的的非法行为。发生争端时，根据现行法律的规定，双方均应承担弥补税款和罚款甚至刑事责任的责任。此外，除了上述法律风险外，在实际过程中，明示为礼物的房地产转让实际上是很大的交易风险。对于购买者来说，在付款方式上达成共识是一个难题，因为捐赠者可以在转让礼物的产权之前撤销礼物，即使购买者已经支付了订金，对卖方也没有约束力。另外，中国《合同法》规定：“捐赠财产有缺陷，捐赠人不承担责任。”也就是说，如果买主收到房屋的质量问题，则很难向原始所有者要求赔偿。此外，买方必须提防捐赠人撤回礼物或不履行礼物义务的行为。
合同价格比实际价格低很多
即将出售房屋的王女士也通过中介与买方达成了卖价协议。区别在于，销售合同中写入的交易价格仅为价格的一半。她希望以此方式少缴营业税。
律师的意见：采用这种方法时，营业税和附加费全额少付了，仍然需要缴纳契税，注册费，印花税等。这种行为是法律的外部表现形式，掩盖了逃税的非法目的，是一种非法行为。发生争端时，根据我国现行法律，法规，双方应承担弥补税款，罚款甚至刑事责任的责任。
签订合同几年后才能转让
张女士于今年3月在城市西部购买了另外120平方米的房屋。她想卖掉3年前在草津路买的房子。不幸的是，它恰好赶上了新政。如果这套40万元的房子以46万元的价格售出，则可能需要支付1.5万元的附加税。张女士觉得这不值得，因此她通过中介与买主协商了价格，并准备等待五年，直到房子通过转让程序来避税。
律师评论：这种方法不支付全部营业税和附加费，而仅支付契税，注册费，印花税等，具有一定的可行性。但是，在双方签订合同之后，如果未及时处理交易程序，随着时间的流逝，会有许多外部因素影响交易过程。双方将面临所有意外风险，包括政策风险，市场波动，尤其是房地产价格在不稳定的情况下，如果差距很大，则一方将遭受重大损失。而且，时间越长，风险越大，即使合同经过公证，也无法避免上述风险。同时，卖方可以单独抵押或出售房屋。
据了解，为了达到尽快完成交易的目的，一些二手房中介抓住了买卖双方的心理，并为他们提供了如何“合理地避免税收”的想法。它们的常用方法是：
1.“故意降低交易价格”买卖双方故意降低房屋的实际交易价格，以达到少缴税款的目的。
专家提醒：对于“故意降低交易价格”的方法，首先，它违反了税收政策，而政府将加大对此违法行为的监督，这更具风险。第二，从买家的角度看到，当再次出售此房产时，第一个“较低的购买价格”将扩大买卖差额，但反而又增加了出售成本，不值得损失。
第二，送假礼物的方式。这是因为二手房买卖双方没有亲戚朋友达到“避税”的目的。在进行私人交易后，他们将其名称公证为“礼物”。根据现行政策，购买者仅需为礼物的转移支付4％的契税，而买卖的转移就需要支付5.5％的营业税，2％或4％的契税以及个人税。 5年。
专家提醒：关于“伪造礼物”，相关法规规定，除了捐赠公共福利之外，别无所，悔，普通公民对财产的赠与也可以re悔。
如果在房地产交易中，双方处理了“假礼物”，一旦发生纠纷，由于缺乏证据，买方可能无法获得法律支持。
3.“真实租赁交易”。由于财产的免税期尚未到来，或者仅仅是“避税”，买卖双方没有经过交易后的纳税，转让和更名程序，而是以浅层租赁合同。
专家提醒：假租约的真实交易非常危险。发生纠纷时，受害方通常是买方。
4.“避免第二财产”。一些中介机构向投资者建议，夫妻最好只写一个人的名字来买房，以免因无人居住而对第二处房产纳税。“由于该通知规定唯一使用超过五年的房屋免税，因此卖方可以在房屋上做文章。例如，在购买房屋时，父母，儿子或夫妻中的一个应该是财产的所有者。”
专家提醒：亲戚之间一旦发生利益纠纷，就很难解决。
五，“扩展产权变更协议”。这种避税方法似乎是合理且有益的，但其背后隐藏着巨大的法律风险。如果您不小心，二手房的买卖双方可能会陷入“巨大，廉价和巨大损失”的境地。
专家提醒：1.如果房价急剧上涨，卖方可能会违反合同，不再按照协议中的约定执行房屋转让程序，以提高交易价格或转售房屋。 ; 2.可以在协议中约定需要时间来完成房屋移交程序，其中有一些原因无法解决； 3.如果卖方在买方背面申请续签产权证，然后将房屋出售给第三人并通过转让程序，则买方将取得房屋所有权。
这些常见的“合理避税”行为是非法的，给各方带来了严重的麻烦。住房是一项巨大的财产，我们在获得住房时应做到合理合法，以便公民的合法权益受到法律的保护。如果获取时的程序和方法是非法的，则在发生争端时，公民将不可避免地无法获得应有的保护。实际上，以总价值的1％缴税是不高的，因此无需冒险。
您可以参考：
问：出售办公楼时，我必须支付营业税和附加费。还有哪些其他税种，例如土地增值税？我该如何付款？
答案：除了营业税和附加费外，还有公司所得税，印花税和土地增值税。此外，如果营业税是由公司建造的，则有两种营业税，一种是建筑营业税，另一种是销售房地产营业税。土地增值税是根据土地的增值额计算的。
问题：当我们拥有土地并且买方为建筑物付款时，我该如何纳税？
答案：《国家税务总局关于印发营业税问题的通知（第一部分）》，《国税函发〔1995〕156号第17条明确规定了合作住房建设的营业税问题：（2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权租赁给乙方数年。乙方在土地上投资建设和使用建筑物。租赁期满后，乙方将土地使用权连同建筑物一起归还甲方。在此业务流程中，乙方以建筑物的成本获得了数年的土地使用权，而甲方则以租赁土地使用权的成本交换了建筑物。甲方出租土地使用权的，将向“服务业租赁业”征收营业税；乙方将对其物业销售征收营业税，但须以“出售房地产”为准。对双方征税时，其营业额也要按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条进行核实。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定的核查顺序为：（一）以纳税人提供的同类应税服务平均价格为基础进行核查。当月出售的房地产；应当核算当期出售的类似应税劳务或类似房地产的平均价格； （3）应税价格应根据以下公式确定：应税价格=运营成本或工程成本*（1 +成本利润率）/（1-营业税税率）。
问：我们如何合理减税？
答案：职业问题不能公开回答。我只能告诉你，依法纳税是公民的义务。
一般来说，内资房地产公司通常使用虚假成本来避税，而外资房地产公司则善于使用“转让定价”来避税。所谓“虚假成本”，是通过人为增加成本，使房地产开发项目产生的利润减至最小甚至造成亏损，避免征收所得税。
有6年房地产行业从业经验的人透露，调整报表以转移利润的行为在房地产行业非常普遍。例如，广州一家房地产公司希望将利润转移到国外，并告诉其会计师“接受2000万元人民币的海外业务接待费”。另一家房地产公司已将一些设计工作移交给其自己的海外关联公司，以使设计成本很高以转移利润。广东某大型房地产公司的会计透露，该公司有三家独资文化公司和技术咨询公司，被称为多元化经营。实际上，他们使用这些公司进行关联交易以完成利润转移。下属公司每年收取不超过1亿元的所谓宣传规划和咨询费，然后购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最终的利润转移，因为这些艺术品来自母公司老板买的东西根本不值钱，但这只是一个道具。2004年，在国家税务总局发布的“ 2003年度中国纳税百强”中，没有一家房地产公司。即使在专门为房地产公司设立的“ 2003年房地产开发与管理行业十大纳税”中，房地产公司所缴纳的税收总额也不容乐观。
2.避税的具体方法
1）是挂在经常帐户上的预售房屋购买款项。保留预售房屋的购买额，应将应立即缴纳的税款转化为流动性，逃避营业税和企业所得税，这是房地产开发公司更常用的方法。
2）根据收入原则开具预付款发票，不开具发票，隐瞒收入或不确认收入。从预售商品房收到的预收款仅发给购买者以“收款收据”，对帐务处理不进行预收款处理，或仅记录一组正在运行的帐目以进行内部控制。
3）它没有按照合同约定的时间确认收入。由于未清，帐目未完成或商品房销售完成等各种原因而延迟缴纳企业所得税。
4）随意调整纳税申报额。由于资金紧张，一些房地产开发公司在这一年内随意调整其纳税申报额。通常的做法是在年初和年中减少申报金额，并在年底支付所有费用。
5）这是一项“空置”政策，不会及时清算土地增值税。开发项目应在结算和销售完成后清算土地增值税，部分开发商尚未结算或故意离开一，二套尾楼。结果，整个项目无法结算，这影响了土地增值税的及时，全面入账。图书馆。
VI）是假想清单的开发成本，它任意扩大了成本支出的范围，并且是工程成本的假想清单。企业预收的销售款项，甚至已收的全部销售款项，均不计入收入或帐户外循环，从而减少或不支付房地产销售营业税金及附加。
VII）根据住房债务和商品住房自用的收入原则，不确认收入。带有商品住宅的建设项目的付款仅记录在工程团队的往来帐户中，而没有进行相应的收入调整。代销商的手续费支出直接从销售收入中扣除，代收的代收财产款净增加额为应税营业额，从而减少了营业税。
八是扩大拆迁补偿面积，减少可售面积，结转运营成本。
九）是降价。没有正当理由降低商品房销售价格，从而少缴营业税和企业所得税。
10）故意延迟项目的最终帐户和完成时间，并避免土地增值税结算。
3.税务部门如何检查房地产企业的税收
为了全面加强房地产业的税收征管，堵塞税收征管漏洞，必须从以下几个方面入手。
1）规范税收日常管理，夯实房地产行业征管基础一是建立和完善房地产企业收集管理的基本数据。房地产企业征收与管理基本档案应当包括与征税紧密相关的一系列涉税资料，如土地征收，项目启动，项目招标，项目预估算，商品房预售等。二是实施项目管理。要根据开发项目进行税收登记，建立项目纳税账户，并根据项目进行税收跟进管理，根据项目检查发票的获取状况和纳税进度。第三是加强源头控制。加强与开发建设部门的联系，定期获取建设部门控制的建设项目信息；委托房屋管理部门在房屋所有权登记过程中实行“税前证明”，以防止税收来源的流失。第四是对房地产和建安企业实施税收评估。通过票证表比较，整合辖区内税收相关材料的日常审核和税收评估，以建立预警价值指标体系，例如管辖范围内的行业利润率，行业税负担率，营业税负担率和企业所得税负担率，机票金额比较，与逻辑相关的分析将低于警告值的纳税人作为评估和税收跟踪的主要目标，及时发现漏洞，实施税务访谈，信函和其他方式以迅速进行调查和更正，并敦促纳税人主动进行自我检查并缴税。五是加强房地产企业税收审计。要及时进行房地产税收专项检查，配合征管工作进行针对性的重点检查，并通过新闻媒体公开揭露典型的偷税案件，充分发挥房地产的阻吓作用。进行税务审计，达到调查管理的目的。
2）确定良好的收款方式并管理两种所得税。房地产开发与管理的特点是投资大，开发运营时间长。根据税收的法律原则，实施所得税审计无疑是最佳选择，也符合税收公平原则。因此，房地产开发公司应依法积极研究实施按照规定建立账户和凭证，实行税收申报和纳税管理办法，是加强税收征收和管理的总体方向和目标。但是，从调查结果来看，房地产公司的财务会计不规范，向税务机关披露的会计信息不真实是普遍现象。针对这种情况，一方面在现行税收征管中，必须采取措施，积极推动房地产企业规范会计凭证，做到财务核算真实。另一方面，我们必须找到防止纳税人进行虚假账目，报告虚假金额以及少缴税款的方法。房地产公司所得税的征收和管理必须统一实行所得税的最低所得税率与审计的收取相结合的方法，即按照纳税人的实际执行纳税人的申报。最低负担率，同时预收企业所得税和营业税纳税人实施最低负担率预征收后，企业应缴纳的实际所得税超过税前所得的，应当在规定的纳税期限内及时上报税务机关，并税款应按实际税额缴纳。
3）加强房地产营业税的征收和管理。对于已经完工并交付销售的开发项目，应敦促房地产公司在获得竣工验收报告后的一年内，进行项目结算并取得税收发票。故意拖延不结清的企业，按照有关税法规定的核定应纳税价格征收建筑安装营业税。最低应税价格应根据当地建筑和安装成本水平确定。加强城市房地产建设和安全项目的税收控制，统一房地产税收和安全生产项目的税收管辖权，并将税收管辖权合并到房地产开发公司的地方税务主管部门。通过建筑业税收信息管理系统，房地产企业的税收登记，税收申报，税收征管，发票管理，税收来源监控，税收来源分析，信息交流，信息收集，加快房地产业税收信息管理，在整个过程中进行跟踪和监视等和管理。对于房地产销售的营业税，应将其用作票务管理税。房地产公司提前收到定金和房屋收据时，必须出具《商品房销售（预收款）条例草案》，并加强对房地产转让（销售）专用发票的审查和管理。对于税收信誉和欠税欠佳的房地产企业，不宜出售给“房地产转让专用发票（销售）”。所有发票必须在收税窗口中开具，开发项目税的预结算应谨慎进行。清除税单后，可以通过投票控制税款。