摘要：为什么某些公司税收模块特别清晰明了，无论公司如何发展，都可以合理地计划税收，为公司节省了很多钱？为了回答这个疑问，尤金迪的记者访问了青岛英之叶联盟，以了解税收筹划，并分析和解释企业的现状。
税收是每个经营者都必须面对的课题，并且与企业的发展密切相关。许多企业家问：为什么有些公司的税收模块特别清晰，无论公司如何发展，都可以合理地计划税收，为公司节省了很多钱？为了回答这个疑问，尤金迪的记者访问了青岛英之叶联盟，以了解税收筹划，并分析和解释企业的现状。
据Win Intelligence Industry Alliance称，在如何处理税收问题上，中国的商业运营商（尤其是中小型企业）经常采取抵制和fl幸的态度。但是实际上，随着当前经济增长进入“新常态”时期（也称为“ L”时期），我们可以预见，税收问题只会变得更加严格。在这种情况下，许多企业家开始将注意力转向税收筹划，但许多人不知道如何去做。
获胜联盟用非常生动的比喻向我们解释：如果您不了解税法，那就像在丛林中探索宝藏。如果您没有指南针，也没有狂野的冒险技术，那么您将找不到很多宝藏挖出来。用技术术语来说：税收筹划是纳税人通过在现行法律框架内安排其业务活动来减少税收或推迟税收的行为。
税务规划专家需要非常熟悉税务法律法规，各种实时政策，并了解它们之间的关系。如果经营者想轻松享受税收筹划，他们只能努力学习。通过这种方式，已经实现了国家普遍税法的目的，并且提高了商业经营者申报税收的热情。当然，老板通常很忙，他们可以做到这一点，恐怕他们很少。为了更清楚地说明税收筹划，Win Intellectual League提出了两个案例进行深入分析：
案例一，如何通过调整薪资结构节省税金？
，公司员工张先生，从公司每月的工资中获得8000元。因为他租了一套两居室的房子，所以每月要付2000元。那么，张先生应缴纳的个人所得税额为：（8000-3500）×10％-105 = 345元。
为了帮助张先生减轻税务负担，公司在不增加用人单位费用的情况下能做什么？
税收筹划
该公司为易先生提供了免费住房，他的工资降低为每月6,000元。由于个人收入的减少，个人应纳税额将减少，而雇主的成本负担保持不变。然后，易先生应缴纳的个人所得税额为：（6000-3500）×10％-105 = 145元。经过计划，易先生将税收负担减少了345-145 = 200元。
第二种情况，如何发放公司奖金以减少个人税收？
选项1：一次性分发
方案2：年终奖被分配了3次
例如，公司使用年终奖金来分配三次，平均每月在12月，1月和2月支付4000元。工资的一部分少于津贴，并且不需要税。12月，1月和2月的奖金应纳税额= 4000×15％-125 = 475元。三个月的总税额为：475×3 = 1425元。
在企业发展中可能会遇到各种规划解决方案。不要盲目跟随。相反，您必须根据企业的发展合理地定制业务。更好的业务发展。
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英之集团企业服务运营总部：
青岛市李沧区九水东路130号Amazon AWS联合创新中心21楼2102室
中国有限责任公司是指根据《中华人民共和国公司登记条例》进行的注册。它是由少于50名股东出资建立的，每位股东根据其认缴股本的金额对公司承担有限责任。公司的法人对所有资产的公司债务负全部责任的经济组织。
以下3种税收筹划方法可为企业进一步节省税收：
1
企业和个人捐赠计划
随着经济的发展和企业社会责任意识的增强，越来越多的私人业主对公共福利充满热情。税法规定，扣除公益性捐赠不得超过企业年度利润总额的12％。只能在会计年度结束后计算总利润，并且捐款将在该年度进行。如果公司在捐赠前不进行税收分析，则可能导致公司承担额外的税收负担，并将公司捐赠与个人捐赠合并。结果，企业还可以在承担社会责任的同时节省税收。
如果一家有限责任公司的董事长计划在2011年5月以该公司的名义通过慈善协会向西部农村义务教育捐款400万元，那么该公司2010年的利润总额为2800万元，而董事长获得280的奖金预计2011年实现利润总额3000万元，董事长分红300万元。按照规定，公司捐赠的扣除上限为360万元（3000×12％），剩余的40万元捐赠支出很可能不会允许税前扣除和额外的10万元人民币企业所得税。如果董事长以公司名义捐赠360万元，以个人名义捐赠股利40万元，则根据个人所得税法的规定，个人通过非营利性社会组织和国家机构捐赠允许农村义务教育扣除个人所得税前的总收入。
因为公司所得税法设定了公益捐赠的扣除比例，所以许多公司以公司的名义捐赠较少，而以个人投资者的名义捐赠较多。这是一个合理的方法。为了股东的利益，公司有必要限制捐赠额。作为补充措施，大股东以个人名义捐款，不仅表达了爱心，而且减轻了税收负担。这是进行合理业务和情感捐赠的最佳选择。合并。
2
业务运营费用和投资者个人费用的划分
目前，许多私人公司的会计计算不规范，要求财务人员偿还其个人或家庭消费者的支出，将公司资金用于个人或家庭的购车，购房，并且不提交纳税申报表或使用公众资金以借款的名义。私人偷税漏税和偷税漏税，经税务机关核实，将给企业和投资者造成重大损失。
如果是一家五金加工公司有限责任公司的所有者，2010年12月以消费者的名义花了100万元从该公司购买房屋，税务机关在2011年5月25日的检查中发现了这一问题，该官员认为支出与公司业务无关。利息，股利，股利收入计为个人所得税20万元，企业所得税增加25万元。缴纳相应的税费，滞纳金和罚款十万元。老板不明白。
此外，为了防止某些公司股东以“借入”的名义，挪用公款供私人使用和逃税，税法规定个人投资者应从其投资企业借款（独资和合伙制除外） ）在纳税年度中，纳税年度结束后，如果既未归还也不用于企业生产经营，则其未偿还的借贷可被视为企业向个人投资者分配的股利，并按下列方式征收个人所得税：按照“利息，股息和股息收入”项目。
3
计划投资者股息和工资薪金
由于公司所得税法取消了对应税工资的限制，因此，只要投资者的工资和薪水是合理的工资和薪金，就可以在税前扣除投资者的工资和薪金，并且投资者收到的股利应在以后-税。利润分配不能扣除税前。投资者可以在股息和工资收入之间进行选择，以合理地减轻所得税负担。
示例：贸易公司A是一家有限责任公司，通过为四位股东各投资100万元人民币而成立。四名股东已同意在年底不收取工资和支付股息。2010年，公司实现会计利润90万元，调整后应纳税所得额102万元，申报缴纳企业所得税25.5万元，税后利润64.5万元。公司按规定提取公积金和公益金9.68万元。可分配利润为54.82万元。年底，四名股东决定分红40万元进行利润分配，每人分配股利10万元。四名股东共需缴纳个人所得税8万元。投资者实际上要缴纳企业所得税和个人所得税两种税，总税负为33.5万元。以下方法可用于税收筹划。
方案1：四位股东的月薪为3500元，该薪水无需缴纳个人所得税。年末每人派息5.8万元。四人分红共计46400元。最前沿的支出使公司所得税减少了42,000元，而投资者所得税负担为259,400元（25.5-4.2 + 4.64）。
进行税收筹划，预测公司的盈利能力，并根据公司的实际生产和经营情况制定全面的分配计划，合理确定股东的工资和股息水平，并在减轻税收负担的同时确保股东权益，是公司的正确选择。
房地产项目公司可以根据运营和管理各个阶段的内容大致划分其流程：
项目建立和项目公司组建；
获得土地使用权；
房地产建设项目的规划和批准；
项目工程的施工管理；
获得预售许可证后开始销售管理；
项目工作已完成；项目公司解散
这七个阶段包括房地产项目内部事务的发展，从投资决策，设计和建造，销售，完工和清算到制定公司的组织体系。
首先，房地产项目公司决策阶段的计划内容
项目公司决策阶段的内容主要是通过选择投资机会，可行性研究，项目评估和决策来确定区域市场的进入和土地资源的获取。对于房地产项目公司来说，现阶段的工作非常重要。由于项目投资失败，数十亿美元的沉没成本将给房地产等资本密集型企业带来沉重打击，并且资本链断裂可能将整个小组推倒。在整个决策过程中，税收成本的评估也是连续的，税收筹划是在与纳税人相对应的经济业务发生之前估算和判断经济活动对纳税人的影响，并选择有效的程序执行。
（1）项目公司组织的计划
当房地产公司在选定的投资区域内建立项目公司时，税收筹划的首要问题是内部组织的选择。选择母公司和子公司的形式还是分支机构的形式都需要在公司之间进行比较，因为一旦通过商业注册成立了公司，就会有许多固有的问题。无论将来如何计划，它都无法改变其性质。根据中国公司法，子公司具有独立法人地位，而分支机构则不具有独立法人地位。它不能承担外部法律责任和义务，只能由其母公司承担。
由于子公司具有独立的法人资格，在分支机构的成立地区被视为纳税人，并承担纳税义务，而分支机构在分支机构的地区不被视为纳税人，因为没有独立法人的身份。总公司纳税。根据国家税务总局印发公告，国税发〔2008〕28号文件规定，企业实行“统一计算，分级管理，现场预付款，集体清算”的企业所得税征收管理办法。 ，以及财政资金”。计算方法是总行和分行应预先缴纳企业所得税，其中50％由分行预缴，总行预付50％。
公司在选择组织形式时需要考虑的因素有：
{1}中国的地区税率差异很大，但是随着内部和外部公司所得税法的统一，这种差异逐渐减小，并且仍然存在，例如深圳和北京之间的差异；对于个别地区，将会有地区性结算实施奖励政策或退税政策。在企业所得税有优势的地方，选择子公司还是分支公司，这种形式可以为企业带来更大的税收成本节省，还取决于项目公司和总部的具体情况。
2）在国家或地方一级针对房地产公司的优惠政策较少。如果没有优惠政策和税率，则需要考虑分支机构的损益能力。如果是长期亏损，则分支机构形式会降低总部的利润和利润。其他分支机构的应税收入节省了税费。如果是短期亏损，则子公司的组织形式更适合公司的本地发展。
3）对于法律责任，由于分支机构没有独立的法人资格，当发生债务或法律纠纷时，它将对总公司产生更大的影响，并且子公司可以对其债务承担有限责任责任。
【情况1】
背景
EFG房地产公司是在深圳注册的公司。它需要投资在北京建立一个项目公司ABC，即ABC公司。本年度深圳的所得税为20％，北京的企业所得税为25％。应纳税所得额为1亿元。
情况1：如果估计由于前三年的公司拆迁，预计赤字将很严重，并且没有获利的可能性。
情况2：如果公司在前三年没有问题，则可以预计该公司可以在同一年开业，并且会有现金流量回报，可以结转以下费用：收入匹配。
案例分析
情况1：
如果ABC公司是分支公司，并且当年亏损3000万，则团体税计算如下：
EFG公司汇总了ABC公司的损失。应纳税所得额为7,000万元，应交所得税为1,750万元。 ABC公司必须在北京支付875万元人民币。
EFG公司在分配后需要在深圳支付700万元人民币。
该集团共缴纳了1575万元人民币的企业所得税。
如果ABC是子公司，并且当年亏损3000万，则团体税计算如下：
ABC公司所得税为零
EFG不能累计ABC的损失，应纳税所得额为人民币1亿元，应纳税所得额为人民币2000万元。
也就是说，ABC公司的不同组织形式可以减少总公司的企业所得税税费425万。
情况2：
如果ABC公司是分支公司，则如果是EFG，则当年利润为3000万
该公司在北京只有一个分支机构，团体税的计算方法如下：
集团公司所得税费用：1625 + 1300 = 2925万元
如果ABC是子公司，并且当年获利3000万，则该集团的纳税计算如下：
ABC企业所得税为3000 * 25％= 750万元
EFG公司的应税收入为1亿元人民币，应缴所得税为2000万元人民币。
集团公司所得税费用总计：750 + 2000 = 2750万
摘要
通过对两种情况的分析，在公司长期亏损的情况下，使用分支机构的组织形式可以更好地降低集团的税收成本。但是，成立公司的目的是获取利润。如果公司长期亏损，那么在激烈的市场竞争中就不太可能存在。因此，如果是暂时损失，则子公司具有独立法人。具有更大的优势。
（2）规划项目公司的自我建设和代理商建设方案
所谓的代理机构建设，是指房地产开发公司为特定客户进行房地产开发。开发完成后，将收取客户支付的代理建设收入。这些收入的性质是劳务。由于这种形式的代理建设，房地产开发公司获得了收益，但没有获得房地产所有权转让产生的收益，这不包括在土地增值税的征税范围内，可以降低房地产开发企业的税收成本。代理建筑公司。目前，房地产开发企业从事代建业务的方式有两种：一是土地使用权属于房地产开发企业。第二，土地使用权属于客户。该项目所需的所有建设资金均由目标客户提供，并与房地产开发企业签订了项目建设合同或房屋建造协议。房地产开发企业仅负责项目的组织和协调，并根据代理建设项目总投资的一定比例收取管理费，或者根据建筑面积确定固定管理面积。代理商建设项目。根据国家税收政策，“土地使用权属于房地产开发企业的，无论房地产开发企业和建设单位如何结算，其应税营业额均应包括项目价格，管理费和价格费用，根据“房地产销售”税项。征收营业税；土地使用权属于建设单位的，房地产开发企业提供的代建业务的应税营业额，包括管理费（代建费）和超价支出，并征收营业税。根据“服务业”税项。 ”
【案例2】
选项1：ABC公司和S公司签订房屋建造合同。项目所需的所有建设资金均由S公司提供。房地产开发公司仅负责项目的组织和协调。办公大楼建成后，土地用途将发生变化权证和不动产证明，根据税收规定，代理服务费是通过销售不动产征收的税项，涉及土地增值税。
方案2：ABC公司A的土地在建中而出售给公司S，土地使用权证书被重命名。 RK公司与S公司签署房屋建造协议，并根据服务收入征税建造服务。涉及地方税收。
选项1：ABC公司将A座办公楼竣工后将整个土地出售给S公司，然后重命名土地使用权证书和房地产证书。
各种税款的计算方法如下：
ABC转移站点A的收益和损失以及替代建筑服务费如下：
方案2：将ABC公司A的包裹出售给S公司进行中的建筑，并重命名土地使用权证书，ABC公司与S公司签署房屋建造协议。
ABC公司按以下方式转移A块的盈亏：
ABC公司的建筑服务损益如下：
代理机构收入：2000万元人民币
建筑业营业税金及附加：2000 * 5.5％= 110万
企业所得税：（2000-110-400）* 25％= 372.5万元
ABC的两项业务的总盈亏如下：
1770-1780-372.5 = 6457.5万元
通过比较两种方案，可以看出方案二的税后利润比方案一增加了402.4万元，这是因为税收政策规定了代理服务费的前提，即土地使用权证书的所有权。如果在开发过程中，土地使用权仍归开发商所有，则开发商针对目标开发收取的服务费应合并为土地使用权出让金，从而增加土地应纳税所得额。增加税收结算和增加需求。缴纳的土地增值税额。因此，第二种选择是在A区块的开发建设之前将使用权转让给S公司，这对ABC公司更为有利。另一种方法是，在ABC收购土地之前，如果拥有明确的客户，它将使用客户的名称来获取土地。这种操作方法可以进一步减轻税收负担。
（3）土地使用权转让的税收筹划
在当今日益紧张的土地资源中，城市土地价格稳步上涨，从而创造了新的土地之王。此外，土地资源在各个公司之间分布不均。财力雄厚的公司通常可以通过政府渠道（例如招标，拍卖和挂牌）获得更多土地资源。通过与国土资源公司的谈判与合作获得国土资源。在当今蓬勃发展的房地产市场中，公司之间有关土地使用权的交易越来越多。
【案例3】
活动背景
ABC北京房地产公司的土地建筑面积为20,000平方米，地块B.B地块是ABC北京房地产公司通过协议转让获得的土地。ABC公司现在正计划与软件公司就B块的土地使用权进行谈判，以讨论转让事宜，并探讨哪种方案可以降低税收成本并获得更高的税后净利润。
ABC的条目是：
150万现金
X的公司条目为：
借款：150万美元现金
贷款：实收资本500万元
对每种税收类型的分析如下：
营业税：对无形资产和房地产股份的投资，参与投资者利润分配，共同投资风险分担和股权转让不征收营业税。在计划一的前两个步骤中，即ABC公司投资在B区块中成立X公司，而ABC公司将X公司持有的股份转让给软件公司，而这两家公司均无需缴纳营业税。
契税：在公司改组和重组过程中，属于同一投资实体的企业之间的土地和房屋所有权转让是免费的，包括母公司与其全资子公司之间的转让；以及在同一公司的全资子公司之间同一自然人与由其成立的独资企业和一人有限公司之间自由转让土地和房屋所有权，不征收契税。因此，由于X是ABC公司的全资子公司，因此将B地块从ABC公司免费转让给X公司，并且不征收契税。
土地增值税：对于在房地产上进行投资或联营的人，投资或联营方将土地（房地产）作为投资股份或合资企业的条件，并暂时转让被投资或相关企业的房地产。免征土地增值税。重新转让上述房地产的投资及联营企业，应当征收土地增值税。但是，根据财税[2006] 21号财政部和国家税务总局关于若干土地增值税问题的通知，“对于以土地（房地产）形式进行投资或经营的人股份，所有投资及联营企业从事房地产投资兴建自己的商业建筑物并与之有联系的房地产开发或房地产开发企业，不适用暂免征收土地增值税的规定。 ”据此，由于ABC公司是一家房地产公司，因此当ABC公司将B块放入X公司时，它需要执行土地税增加结算并支付土地税增加。
印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行规定》，在这种情况下，X公司的实缴资本和资本公积以及ABC公司的资本公积帐户应受制于50,000的印花税。
企业所得税：X公司的资本公积无需缴纳所得税，但是ABC公司的资本公积的金额需缴纳所得税。因为资本准备金，资本溢价，股权投资准备金，拨款转移和外币资本转换差额，会计和税收中包括的项目在所得税处理方面是完全相同的。企业应当按照会计制度的规定和税法的规定进行会计核算。进行税收调整的法规，可提供符合国家宏观经济法规，企业内部管理和外部决策的有用的财务信息。
营业税金及附加：0
契税：0{（}} 0.0005 = 20
选项2：关于营业税，可以扣除相同营业类型的营业税，因此，在转让土地B时，我们可以在营业税的计算基础中扣除B的土地出让金的金额。并支付差额作为税款。
关于土地增值税，当税务批准增加30％时，需要建安的投资，并且可以收回初始投资。没有具体的比例。有相关合同，并已执行一定的付款证明。已经。
中国法律不允许以土地转让的形式进行直接销售。土地出让合同规定，除土地出让金外，对建设项目的投资必须达到25％才能出售。但是，25％归国土资源局所有。不要干涉
营业税：提供《中华人民共和国营业税暂行条例》实施细则第一条所规定的应税劳务，无形资产转让或不动产销售中国”是指提供应税劳务，有偿转移无形资产行为或不动产所有权的有偿转让。据此，EFG公司在转让土地使用权或在建工程时，需要按合同交易价与土地出让金与在建工程之间的差额的5％缴纳营业税。
契税：根据《中华人民共和国税收暂行条例》第1条，在契税的中华人民共和国领土内转让土地和房屋所有权的纳税人应支付依照本条例的规定征收契税。第四条契税的依据：交易价格为国有土地使用权的转让，土地使用权的出售，房屋买卖。契税率为3％。据此，EFG公司在转让土地使用权或在建工程时，软件公司需要按交易价的3％缴纳契税。
土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人。中华人民共和国”是土地增值税。纳税人应当按照本规定缴纳土地增值税；第十条规定，纳税人应当自签订房地产转让合同之日起七日内，向房地产所在地的主管税务机关申请纳税申报，并在税务机关批准的期限内支付。土地增值税。据此，在ABC公司转让土地使用权或在建工程后，有必要对B区块进行土地增税和结算工作，并按规定缴纳土地增值税。
企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第6条，《企业所得税法》第3条所指的收入包括销售货物，提供服务的收入，财产转让，股息和其他权利的收入。性投资，利息，租金，特许权使用费，捐赠和其他收入的收入。据此，ABC公司转让土地使用权或在建工程符合企业所得税责任，并需要企业所得税。
总之，EFG企业的净收入高于第二种方案中的第一种方案，第二种方案对EFG公司更有利。并且由于方案1将占用500万现金，因此，如果公司对注册资本有其他要求，它将增加现金占用，并要求转让方提供更高的资本流量。另外，对于购买者而言，股权溢价不能用作项目的应税开发成本，这增加了购买者之后土地购置税和企业所得税的税负。根据行业趋势，在实施新公司法之后，使用选项2的公司更为普遍。因此，在对项目的实际情况进行总体税收计算之后，需要考虑各种因素以找到合适的方法。
（4）获得土地使用权后的土地使用税相关事项
税法规定：土地使用权是通过出让或转让取得的，受让方应当自合同交付之日起次月起缴纳城市土地使用税；如果合同没有规定交货时间，则接受转让人应当自合同签订之月起缴纳城市土地使用税。同时，税法规定要取得土地使用权，缴纳耕地占用税的人可以自纳税义务之日起一年内免征土地使用税。
实际上，税务机关对于执行土地使用税支付义务有不同的标准。与福山区地税局沟通后，在我公司东柳工项目的具体实施过程中，2012年11月不是应纳税月，而是土地证上记载的时间，即2013年3月。税收责任。自2014年3月起，土地使用税已计算并缴纳。这样，与税法相比，六个月的土地使用税少了712.8万元。
（5）房地产项目公司决策阶段的其他税务相关事宜
对于大型的国家房地产公司，进入当地进行项目开发时，他们通常会与当地政府就投资和其他事宜进行谈判。对于房地产公司，他们可以与地方政府合作以获取财务回报，补贴和其他各种事项。例如政府减免费用，不要与政府讨论税收优惠，因为地方政府无法推翻国家税法（而且税务局是垂直管理系统，相对独立于地方政府）及其各种承诺最后，它只是一张纸，最终损害了房地产公司的利益。这发生在我们公司的A-6项目与政府之间签署的协议中，应该作为参考。
2.房地产项目公司建设阶段的税收筹划
在房地产项目公司的建设阶段，包括设计阶段和建设阶段，主要任务是：项目设计，项目计划的制定，项目建设条件的准备，承包商的招标和选择以及签订总承包工程等待。此阶段是项目公司执行其公司战略决策的阶段。在项目的建设和开发阶段，将涉及融资和投资运营。我们需要预先计划土地增值税或营业税，或者在合同签订，帐户处理，内部和外部资金筹集方法以及配套设施的处理过程中。甚至企业所得税计划。
（1）规划建筑合同
签订项目合同是项目实施和建设阶段的重要任务之一。使用合同合同进行税收筹划可以在一定程度上节省税收。房地产开发企业将以总承包的形式将建设项目的开发承包给建筑公司，同时将电梯等关键设备分包出去。
当前针对一般分包问题的营业税政策为：
1）纳税人将建设项目分包给其他单位的，应当从取得的全部价格和价外支出中扣除。
分包给其他单位后的余额为营业额；
2）如果建筑和安装业务是分包或分包的，则总承包商不是营业税的预扣代理。
3）除营业税详细实施细则规定的混合销售行为外，纳税人提供建筑服务（装饰服务除外）的营业额还应包括原材料，设备及其他材料和动力。项目中使用的价格它不包括建造商提供的设备的价格。在实践中，如果开发企业整体上授予开发项目，则开发企业应将全部项目付款支付给总承包商，然后总承包商向开发企业开具发票。如果开发企业对某些用于产品开发的设备指定分包，则开发企业应与总承包商和供应商签订三方协议，设备的购买价应由开发企业直接支付给设备供应商。向开发企业开具增值税普通发票。
开发企业与项目总承包商签订的总合同应明确指出，合同中未包括单独购买的设备的金额，因此项目总承包商应缴纳的营业税基于扣除单独购买的设备的数量。否则，项目总承包商应根据总合同的价格计算并缴纳营业税，从而增加开发企业的开发成本。
此外，可以人为地分隔合同内容和价格以增加成本。例如，当签订诸如设计和总承包的合同时，可以适当地增加商业设计费和建筑成本，例如商业网点，它们有望具有较高的增值率。工程部门和成本部门在结算后将建立相关文档。成本。
【案例4】
案例1：ABC公司与中国建筑签署了开发A站点的总合同。该总合同明确指出，合同价格不包括需要单独购买的设备的价格。
案例2：ABC公司与中国建设集团签订了开发A站点的总合同。
Tongzhong没有明确指出其合同价格是否包括单独购买的设备的价格。
情况1：总承包商需要缴纳营业税和附加费
营业税2000 * 3％= 60万元
城市建设税60 * 7％= 42,000元
教育附加费60 * 3％= 18,000元
总计：60 + 4.2 + 1.8 = 660,000元
情况2：总承包商需要缴纳营业税和附加费
税额计算：2000 + 1000 = 3000万元
营业税3000 * 3％= 90万元
城市建设税90 * 7％= 63,000元
教育附加费90 * 3％= 27千元
总计：90 + 6.3 + 2.7 = 990,000元
与案例1相比，中国建筑承包商要另外缴纳33万元的营业税和附加费。总承包商会将自己的利润和税收成本整合到合同价格中，因此额外的33开发商EFG的开发费用最终将被征收10,000元的税款。由于在签订总合同时语言描述的含糊不清，因此不必要地增加了开发成本。
（2）开发成本构成计划
的间接发展成本。房地产开发企业的独立核算单位在开发现场为组织和管理产品开发而发生的各种内部费用。开发间接费用会计的内容包括：薪金，福利，折旧，维修，办公室，水电，劳动保护，周转房摊销，利息支出和其他支出。与行政费用不同，行政费用是房地产企业管理部门为组织和管理房地产开发及相关活动而发生的支出。
根据现行的企业所得税法规定，允许将开发企业产生的当期费用扣除企业所得税之前的费用。如果将应计入开发费用的某些支出计入当期费用，则应少缴当期企业所得税。部分金额（时间差异），但是在清算该项目的土地增值税时，该项目的扣除额减去应计入开发费用的25％（永久性差异）。由于土地增值税和企业所得税受开发项目利润水平，出售，单个项目或多项目开发等许多因素的影响，建议公司对开发费用进行核算根据每个项目的实际情况。
开发企业获得完工竣工证明后，发生的费用直接计入当期损益，不计入开发费用。实际上，除了总部以外，项目公司的公司部门都是为项目开发而设立的。因此，在进行土地增值税结算时，他们可以就此问题与税务机关进行沟通，阐明原因，项目公司应处理账目。各个部门的费用倾向于开发间接费用。如果项目的地方税务部门不同意，则可以在进行增税结算时将费用由部门转出。这样可以使开发间接成本最大化，即增加开发成本并增加土地增值税计算的扣除基础。
我们公司在实际工作中充分利用了这一政策。首先，除了人员，财务部门和销售部门外，在人员所有权方面尽可能地将其划分为项目人员，并将其相关薪金和福利分配给开发间接费用其次，公司产生的费用也要根据实际情况尽可能地归为开发费用。
【案例5】
情况1：处理会计时，职能部门的费用已计入开发开销中
情况2：处理会计时，职能部门的费用已计入管理费用。
情况1：公司的土地增值税计算如下
扣除额增加：500 * 1.3 = 650万元
情况2：公司的土地增值税计算如下
扣除额增加：0百万
两种情况的比较显示，土地增值税的差额为195万元。当然，在减少土地增值税额的情况下，企业所得税会有所增加，但最终公司将获得规划额外的利润。
（3）借贷成本的计划
对于这种形式的集团总部和项目公司借款，集团总部必须获得利息收入。根据《营业税法》的规定，应按利息收入缴纳营业税。但是，根据《财政部和国家税务总局关于非金融机构租赁业务和营业收入征收营业税的通知》，财税字[2000] 7号规定“核心企业企业集团的资金应当向金融机构借款后借款。分配给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并根据为返还金融机构而支付给金融机构的贷款利率，对从属单位收取费用，不征收营业税。
统一借款人应将资金分配给下级单位，不得向下级单位收取高于支付给金融机构的借款利率的利息；否则，应视为从事贷款业务，并应从属于下属单位。对全部利息征收营业税。如果贷款在集团内部使用，则可以免除营业税，这减少了由于资本转移而给房地产公司带来的税收成本。国家政策要求企业集团向中国的核心企业从金融机构借款后，将借款资金分配给下属单位。在税收实践中，他们对此有更严格的掌握。
此外，《土地增值税暂行条例》实施细则规定：“可以根据房地产项目的转让和提供金融机构认证的费用扣除财务费用的利息支出，实际情况，但最大不能超过商业银行为同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，应在按照本条（a）和（b）计算的金额的5％之内扣除。无法根据转让的房地产项目计算的利息费用如果无法提供金融机构证明，则房地产开发费用应在根据本条第（1）款和第（2）款计算的金额之和的10％之内扣除。
在实际操作中，通过以上两种方法计算的“房地产开发成本”必须不同。因为第一种方法中的利息“实际扣除额”和第二种方法中的“总计”的5％（即，由于计入利息成本而导致的增长）不一定相等。如果公司计划纳税，则必须将两者进行比较，并选择与较高的利息扣除额相对应的方法，作为公司的最后选择。
如果允许对较高的利息费用进行“实际扣除”，则应使用第一种方法分别计算利息费用；否则，应使用后一种方法，将所有费用扣除为“总计”的10％。判断是否提供金融机构证书的关键是利息费用的百分比，该百分比可以扣除为税法规定的开发成本的百分比。如果超过5％，则提供证书更为有利。。
据此，如果公司主要依靠债务筹集资金，而利息费用占很大比例，则应提供金融机构的贷款证明，以将利息费用计入房地产开发费用。相反，如果您主要依靠股本进行融资，则可以使用另一种方法。
（4）辅助设施的处理
公共辅助设施费用是指非盈利性社会公共设施所产生的费用，这些费用必须在房地产开发中进行建造，但不能收取一定费用。非营利性社会公共设施主要是指：物业办公室，变电站，供热站，自来水厂，居委会，派出所，苗圃，幼儿园，学校，医院，邮电，自行车棚，公共厕所等。（（）） 原则：
如果产权是所有人在首次完成后拥有的，则可以扣除成本和费用；
其次，如果费用和支出在完成后移交给政府或公用事业部门以提供非营利性社会公共服务，则可以扣除。
第三，完成后的有偿转移应计入收入，并应扣除费用和支出。由于每个开发项目的支持设施的条件不同，因此必须在分配之前确定必须扣除的支持设施的面积。
用于开发和分阶段清算项目的公共辅助设施的成本应根据初步清算期间发生的实际费用进行分摊。由于后期清算中实际支付的公共支持设施所占比例大于以前的金额，当整个项目全部清算时，可以根据整个项目进行调整和分配。
但是，在实际工作中，财务人员应按照国税发[2009] 31号文件的规定，依法扣除三笔预扣税前费用。这对纳税人更加有利，并且在一定程度上突破了凭票控制税收的机械规定。
除以下应计（应付）费用外，税金计算成本为实际发生的成本。
项目完成并被接受后，其未售出的开发产品在总可售面积的15％之内。为了节省项目公司的管理成本和税收成本，可以对剩余资产进行统一的销售安排。此时，剩余资产价格可能会略低于同期类似开发产品的价格。在剩余资产中，较大的比例是项目的车库。根据财产权的性质，住宅区的车库可分为财产权和非财产权。大多数非专有车库是社区所有所有者的共同财产。它们不能出售，只能出租。
这个案子是关于一个可以出售财产的车库。当整体出售剩余资产时，销售价格将是我们税收计划的重点。通常，车库在剩余资产中所占的比例很大，并且在批准土地增值税时被视为非普通标准住宅。出售车库的收入将增加非普通住宅的应税收入，因此定价需要根据项目整体进行土地清理。确定增值税税率的水平。
【案例9】
选项1：清算时未将剩余车库整体出售
方案2：在增税和清算之前整合剩余车库的销售。
选项1：剩余的停车位在清算后将不会整体出售。根据收入和成本比的核算原则，600万个停车位的成本不能计入9600万元清算的开发费用中。成本。
销售增值税和非普通住宅用地的损益：
如果土地增值税已清算并出售了车库，则需要根据库存空间分别清算，但是由于地下车库的成本很高且市场价格不理想，因此扣除额远远大于销售收入。因此，土地的增值额为负，增值率为零，不需要支付，以后的车库出售会产生一些费用。
出售车库的得失：
车库收入营业税金及附加：3000 * 5.5％= 165万元
车库土地增值税：0
方案2：在增税和剩余车库清算之前，已经进行了全部销售。根据收入和成本比的核算原则，600个停车位的成本将计入9600万元的清算总额中。开发费用。
通过比较两种方案最终缴纳的土地增值税额，方案二节省了2893.5万元，这比方案一要多。当我们以该项目的清算和撤出为时间点，并计算整个案的税后利润时，将这两个计划进行了比较，后者比前一个计划的利润增加了3836.8万元。由于地下车库的成本较高，采用方案二的地下车库的成本可以增加土地增值税的抵扣基础，减少税收额；如果车库是分别清算的，由于项目已经满足清算要求，企业将提交清算加税清算后，公司甚至缴纳了企业所得税。尽管清算后出售的车库处于亏损状态，但已缴税款无法退还。因此，在实践中，企业应注意车库等不同产品。影响力大，注意缴税的不可逆性。
（8）房地产项目公司清算的税收筹划
企业清算是指当企业由于经济和合同原因而不能或不再继续经营时，应根据国家有关法律法规和企业的具有法律约束力的租船协议，按照法律程序，企业的资产和负债（二）为消除企业法人资格而采取的解决企业债权和剩余资产分配的法律行动。成立房地产项目公司的目的是为项目服务。项目结束时，公司已完成其历史使命。为了降低公司的运营管理成本，或按照公司的章程，必须解散和清算项目公司。
根据《企业所得税暂行条例实施细则》第52条的规定，纳税人在清算时将清算期间定为纳税年度，清算完成后的清算收入应当按照按照规定缴纳企业所得税。即，企业的清算年分为两个纳税年度。项目公司在清算时需要注意清算日期。公司的清算日期不同，并且对两个纳税年度的应付收入的影响也不同。通过合理调整正常营业收入和清算收入，可以减轻企业的总体税收负担。
【案例10】
ABC公司已完成“ ABC Homeland”项目的开发，销售和清算工作。根据公司章程的规定，项目公司已完成其使命，并于2010年3月1日向股东大会提交了公司解散的申请。股东大会于3月10日通过了公司解散的决议，清算定于4月1日开始。清算日期为3个月。公司2010年第一季度实现利润30万元，预计清算损失100万元。清算费用主要集中在预清算期间。日期为4月1日至4月15日。
选项1：如果清算日期定为4月1日至6月30日
方案2：清算日期定为4月16日至7月15日
清算日期定为4月1日。根据法律，生产和经营税年度为1月1日至3月31日，清算税年度为4月1日至6月30日。
然后：生产经营收入：30万元
企业所得税：30 * 25％= 7.5万元
结算收益：-1百万
清算所得税：0
自2010年1月1日至6月30日，企业共缴纳了75,000元的企业所得税。
清算日期定为4月16日。根据法律规定，生产和经营税年度为1月1日至4月15日，清算税年度为4月16日至7月15日。
然后：生产经营收入：100,000元
企业所得税：0
清算收入：人民币-60,000元
自2010年1月1日至7月15日，企业共缴纳了人民币0,000,000元的企业所得税。
这两个方案所缴纳的最终公司所得税是不同的，因为部分清算支出会扣除营业收入。如果企业在清算年度有营业收入，则预计将其清算为亏损，并且可以提前支付清算费用为了推迟清算日期，应使用税收政策来计划企业所得税，并减少税收支出。
还需要注意的是，房地产公司的企业所得税不是按照项目结算来结算，而是按照年度结算来支付。在未完成的期间，利润减去该期间收入的15％，税金和税款以抵消损失然后按25％的税率缴纳，这要求公司计划期间费用，尤其是销售费用，同时考虑到较高的费用控制预算，并尽可能避免缴纳或减少企业所得税；对于结转年度损益，诸如地下车库之类的亏损形式应尽可能早地进行，以有效降低利润率。这要求公司尽早销售地下车库，中层车库，棚屋和其他形式的房屋，并实行捆绑销售。这是一个很好的策略。
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