最近，中国的住房市场经历了很多远景。土地出让已经成为潮流，但是政府的土地出让收入又创新高。政府已经创下了房屋价格的最高纪录，而且房价持续上涨。
山上有下雨的感觉。
毫无疑问，不久之后，国务院在全国范围内深化了“服务分权”改革和政府职能转变“电视电话会议重点任务区划方案》提出，所有直辖市，省以下城市和省2019年6月底之前的首都将是全面的。实施“互联网+房地产注册”。
人们猜测他们将启动房地产税的先驱，甚至有消息称房地产税今年肯定会与公众见面。
房地产税已经在中国讨论了很多年，这一次狼真的来了吗？
房地产兄弟任志强不同意。
他最近写道：要征收财产税，您必须执行以下15项操作：
1.房地产税被定义为财产税，因此，必须在立法中解决公民土地财产权的问题。
2.房地产税被视为地方税。该“本地”单位是哪个省，市和县？
3.房地产税被视为收入调整税。收入两极分化以及城乡之间的贫富差距。只有立法来规范城市收入差距，而不能规范农村收入差距是不可能的。对。
4.房地产税应有明确的目的。
5.中国于1951年开始征收房地产税。在大多数财产重新公布后，由于工业和商业税与城市分开，房地产税被取消。
从2011年在上海和重庆进行财产税的审判到2013年党的十八届三中全会，它决定将以前的“财产税”改为“加快房地产税立法”。房地产业的税制改革已经发展到房地产税制的建立。
目前，受到广泛关注的房地产税法已包含在第十二届全国人民代表大会常务委员会的立法计划中。那么，一旦房地产业的税制改革深化，中国的房地产市场将发生怎样的变化？房价重要吗？
从2011年的上海和重庆试点房地产税到2013年的党的十八届三中全会，委员会决定将以前的“财产税”改为“加快房地产立法”。遗产税”。“差”是指房地产业的税制改革已发展为房地产税制的建立。
房地产税收的目的是什么？应该收集吗？
目的和意义：
1.引入房地产税是缩小贫富差距和优化资源分配的需要。
2.引入房地产税是需要改善财产税制度和规范财产税制度。
3.开征房地产税将有助于地方政府克服短视行为，并着重于改善投资环境以确保其长期利益，从而为中国房地产业的发展创造条件。
4.征收房地产税是一种公平的税收负担，是促进房地产业发展的需要
至于是否应该收集，则只有使用权，没有所有权。根据法律，不可能向房屋所有人收取“土地”税。即使您退后10,000步并强制“立法”允许收集，辅助收集是否存在问题？这是因为土地转让费和房地产税要反复征收。一次性支付了70年的转让费，然后每年继续征税。两者之间存在矛盾。因此，许多开发商和学者建议，如果征收房地产税，是否应免除土地出让金？只有这样，才能达到提高房价的真正目的。
谁将收取房地产税？你要收费多少？收款范围？税率？
房地产税收是一个综合概念。也就是说，所有与房地产经济运动过程直接相关的税收都是房地产税。在我国，我们包括房地产业营业税，企业所得税，个人所得税，房地产税，城市土地使用税，城市房地产税，印花税，土地增值税，投资方向监管税，契税，耕地占用税等
尚未发布有关免税和税率的信息。然而，一些消息人士透露，房地产税征收计划已基本获得批准。
专家建议：对于房地产税收范围，将免税面积设置为人均60平方米是合理的，这样对于一个三口之家，可以免税地支付180平方米，从而确保居民的第一套房子没有税。
对于房地产税率，您可以设置一系列税率。目前，国际标准税率为1％。此前，上海在房地产税试点中适用的税率为0.6％，重庆的房地产税率在0.5％至1.2％之间。
如果您在多个省市拥有住房，如何收取费用？会否征收库存房？
目前，房地产税的发行已逐渐提上日程，但涉及多个省市房屋的房地产税征收方法的详细规则尚不清楚。根据具体专家的预测，房地产税的实时大规模推广可能在2020年或未来两到三年。
房屋是指已购买或自行建造并获得所有权证书的房屋。在存货房屋的定义中，除了“通用征收原则”适用于城市中所有已购买的房地产，以防止识别两个或三个套房增加收账和管理成本，增加寻租空间；
还可以为开发商的未售出房地产设定销售期限，并对未售出的房地产征税，从而有效地防止开发商超售。或两组购房者（包括）征收上述住房税，从而提高了闲置住房的占用率。
房地产税与征收的财产税有什么区别？
房地产税是一种财产税，是根据房屋的应税价值或房屋的租金收入向物业所有者征收的。可以看出，房地产税与房地产税之间存在差异。确切地说，房地产税属于房地产税范围。
房地产税与房地产税之间的最大区别在于，房地产税是财产税，其征税对象是房地产，而房地产税征税对象既包括房地产又包括土地。流行的解释是：一种财产税和两种财产主体。房地产有两个主要的财产主体：房屋属于卖方，而其下的土地则属于国家。以房屋为例，它只有70年的使用权，没有实际所有权。什么是
房地产税？根据{{}}的数据，房地产税是一个综合概念，也就是说，与房地产经济运动过程直接相关的所有税都属于房地产税。在中国，有房地产营业税，企业所得税，个人所得税，房地产税，城市土地使用税，城市房地产税，印花税，土地增值税，投资方向调整税，契税，耕种税土地占用税等
合肥大学研究所副所长凌斌说：“看来相差几千里之遥。1986年开始征收的房地产税主要是为了将利息作为象征性税的升值；房地产税是用于税收杠杆是对居民财产的征税。名称相似，但是它们处于完全不同的时代，需要收集。 ”
那么，我们应该征收房地产税吗？重点是什么？我们结合了所有评论，并希望找到答案。
为什么将房地产税纳入立法规则，房地产税的背景是什么？
不管两者有多大区别，征费都是一种社会进步。而且似乎房地产税比房地产税更有意义。征收房地产税有很多好处，房地产税可能会打破产权的70年寿命并取得进步。当然，诸如土地出让金等问题仍需要改进。
实施房地产税必须有两个主要前提条件：首先，有必要依靠房地产的统一注册系统来计算全国的房地产数量，这些数量分布在那些人。根据有关数据，确定房地产税的征收对象，征收标准和有关税率。在两次会议之后，住房和建设部已明确表示将在6月实施房地产的统一注册系统，但是尚无明确的时间表来确定何时上述数据。
第二个条件是如何征收房地产税的“土地”部分。购买商品房时，房价已包含开发商获得土地时支付的土地出让金，这意味着所有租金都在土地使用期限内一次性支付。房地产税作为财产税的一种，是对纳税人拥有或控制的财产征税的一种税种。它以财产为税收对象，并从财产所有者处收集税收。
免责声明：本文是由位于集中开放平台中的作者撰写的。除官方重点报告外，观点仅代表作者，并不代表重点职位。
在对具体实际案例进行分析的基础上，为大家提供了以下六种节省土地增值税的规划方法，希望对您有所帮助。
（1）使用关键点进行税收筹划
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）第8条，在下列情况之一中获豁免：
（1）纳税人建造和出售普通标准住房，其增加值不超过扣除项的20％。（普通住房标准根据当地法规确定区域）
（2）因国家建设而依法征用和收回的房地产。
根据《土地增值税暂行条例》第7条的规定，土地增值税适用四级累进税率：
（1）增加值不超过扣除额的50％，税率为30％。
（2）对于超过扣除额50％且未扣除扣除额100％的增加值，税率为40％。
（3）对于超过扣除额100％且未扣除扣除额200％的增加值，税率为50％。
（4）如果增加值超过扣除额的200％，则税率为60％。
如果企业出售的普通标准住宅的销售增值率在20％的门槛，则可以通过适当控制销售价格来避免支付土地增值税。根据《增值税暂行条例》第六条的规定，计算增加值的扣除项目包括：
（1）支付土地使用权的金额。
（2）土地开发的成本和支出。
（3）新房和附属设施的成本和费用，或旧房和建筑物的评估价格。
（4）与房地产转让有关的税收。
（5）财政部规定的其他扣除额。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条（以下简称“土地增值税暂行条例实施细则”） ，此处的“其他扣除项目”是为获得土地使用权而支付的占土地总价的20％以及开发土地，新房和辅助设施的成本。
根据《关于转发建设部等部门做好稳定房价的意见的通知》（国办发[2005] 26号），普通标准住房的标准为：建筑建筑面积比大于1.0时，单层建筑面积小于120平方米，实际交易价格不到相同土地上房屋平均交易价格的1.2倍。各省，自治区，直辖市根据实际情况，制定本地区普通住房享受优惠政策的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动比例不得超过上述标准的20％。
这是帮助大家理解的示例。
例如：某房地产开发公司建有一批普通标准房屋，实现销售收入2500万元。税法规定的可抵扣项目金额为2070万元。该项目的增加值是：2500-2070 = 430（万元）；该项目增加值与扣除项目之比为：430÷2070 = 20.77％。根据税法，应按30％的税率缴纳土地增值税：430×30％= 129（万元）。请提出一项税收筹划计划。
分析：如果公司可以将销售收入减少到2480万元，那么该项目的增加值为：2480-2070 = 410（万元）；项目增加值在扣除项目中所占的比例为：410÷2070 = 19.81％。增值税税率不超过20％，免征土地增值税。公司减少销售收入20万元，减少土地增值税127万元，增加税前利润109万元。
（II）付息过程中的税收筹划
房地产开发公司经常需要利用大量贷款，其中涉及利息支付。关于利息扣除，中国税法规定了一些限制。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》实施细则第七条规定：“可以抵扣已转让房地产项目可以提供并经金融机构认证的财务费用的利息支出。根据实际情况，但最大不能超过商业银行为同一利率期计算的金额。
其他房地产开发费用应在根据本条第（1）款和第（2）款计算的金额之和的5％之内扣除。如果无法根据转让的房地产项目计算分摊的利息费用或无法提供金融机构证明，则应在根据第（1）款和第（1）款计算的金额之和的10％之内扣除房地产开发费用。 2）本文。
上述扣除额的具体比例应由省，自治区，直辖市人民政府规定。“（1）是指为获得土地使用权而支付的金额，是指纳税人为获得土地使用权而支付的土地价格以及根据统一的国家法规所支付的有关费用。在这里（2）指土地和土地的开发新建房屋及附属设施的成本，是指纳税人房地产开发项目发生的实际成本，包括土地征用和拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施等。成本和开发间接费用。
房地产企业贷款利息扣除限额分为两种情况：一是商业银行同期贷款利率范围内的实际扣除额；二是商业银行同期贷款利率限额内的实际扣除额。二是税法规定的房地产开发成本及其他费用少于10％。这两种扣除方式为公司进行税收筹划提供了空间。企业可以根据两种计算方法之间的差异来决定使用哪种扣除方法。
例如：一家房地产公司开发房地产，支付1000万元人民币以获得土地使用权，并花费1200万元人民币用于开发土地，新建房屋和辅助设施。财务成本可以根据房地产项目的转让来计算。利息支出200万元，未超过商业银行同期同类贷款利率。请确定商家是否提供金融机构证书？
分析：如果未提供金融机构证书，则企业可扣除的最大金额为：（1000 + 1200）×10％= 220（万元）；如果提供了金融机构证书，公司可以最高抵扣额为：200+（1000 + 1200）×5％= 310（一万元）。可以看出，在这种情况下，提供金融机构证书是一种有利的选择。
（3）收费过程中的税收筹划
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税[1995] 48号），县级以上人民政府要求房地产开发企业在房屋买卖时代出售房屋。如果收取的各种费用包含在房价中，则从购买者处收取。它们可以用作对房地产转让所得收入的税收。如果费用未包含在房价中，则它们不在房价之内。单独收取可能不被视为房地产转让的收入。
在计算扣除项目的金额时，可以扣除代表转移收入费用的税款，但不允许将其用作额外20％扣除的基础；代收税款不视为房地产转让收入在计算增加值时，不允许扣除费用。
企业是否将这一代收费包括在房价中，不会影响企业的增加值，但会影响房地产开发的总成本，还会影响房地产的升值速度，以及然后是土地增值税额。因此，公司可以使用此规则进行税收筹划。
例如：某房地产开发企业开发一套房地产并取得土地使用权，需支付成本价300万元，土地和房地产开发成本为800万元，房地产可扣除额开发费用为100万元，并转让房地产税费对于140万元，房地产销售价格为2500万元。向地方县级人民政府收取的各项费用为100万元。现在有必要确定公司是单独收取这笔费用还是将其纳入房价？
分析：如果单独收取这笔费用，则房地产的可抵扣费用为：300 + 800 + 100 +（300 + 800）×20％+ 140 = 1560（万元），其增加值是：2500-1560= 940（万元），增值税率为：940÷1560 = 62.5％，应交土地增值税：940×40％-1560×5％= 298（万元）。
如果房价中包含成本，则房地产的可抵扣成本为：300 + 800 + 100 +（300 + 800）×20％+ 140 + 100 = 1660（万元），并且附加值是：2500+100-1660 = 940（万元），增值率为：940÷1660 = 56.62％，应交土地增值税：940×40％-1660×5％= 293（万元） 。该税收计划减轻了土地增值税负担：298-293 = 5（万元）。
（IV）通过增加扣除额进行税收筹划
土地增值税是房地产开发的主要成本之一，如果建造普通标准住宅的增值税率不超过20％，则可以免除土地增值税。企业可以增加扣除的房地产价值超过20％，享受免税待遇。
例如：某房地产公司开发一套普通标准房屋，房屋价格为1000万元，根据税法，可抵扣成本为800万元，增加值为200万元，其价值添加率是200÷800 =25％。房地产公司需缴纳土地增值税：200×30％= 60（万元），营业税：1000×5％= 50（万元），城市维护建设税和教育附加费： 50×（7％+ 3％））= 5（万元）。不考虑公司所得税，该房地产公司的利润为：1000-800-60-50-5 = 85（万元）。请为该企业提出税收计划。
分析：如果房地产公司进行税收筹划，则房屋将仅需花费200万元进行装修，房屋价格将增至1200万元。根据税法，可抵扣项目增加到1000万元，增加值200万元，增值税率为200÷1000 = 20％，并且不需要土地增值税。
房地产公司需要缴纳营业税：1200×5％= 60（万元），城市维护建设税和教育附加费：60×10％= 6（万元）。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为：1200-1000-60-6 = 134（万元）。税收计划减轻了企业的税收负担：134-85 = 49（万元）。
（V）使用土地增值税的优惠政策进行税收筹划
中国针对土地增值税规定了许多税收优惠政策，房地产开发企业可以通过享受税法规定的优惠政策来充分创造税收筹划条件。土地增值税的
法定扣除额如下：
（1）纳税人建造和出售普通标准住房，其增加值不超过扣除项的20％。普通标准住宅是指按照当地普通住宅标准建造的住宅。高级公寓，别墅，度假村等不是普通的标准住宅。普通标准住房与其他住房的具体分界，由省，自治区，直辖市人民政府规定。建造普通标准住房用于销售，其增值税增加额不超过法定扣除额的20％的纳税人免征土地增值税；如果增加值超过扣减项目的20％，则应对全部增加值计税。
（2）因国家建设而依法征用和收回的房地产。因国家建设需要而被征用和开垦的房地产，是指经政府批准用于城市建设规划和国家建设需要的房地产被征用或开垦的土地使用权。因城市实施规划和国家建设需要搬迁房地产，纳税人转让原始房地产的，依照本规定免征土地增值税。
（3）为迁移工作或改善生活条件而转移原始房屋的个人，如果居住了5年或以上，则免征土地增值税；在不到5年的时间内，土地增值税将减半。未满三年未完工的，按规定征收土地增值税。从2008年11月1日开始，转让住房的个人将免征土地增值税。
（六）通过两次出售房地产进行税收筹划
房地产销售的税负主要是土地增值税和营业税，而土地增值税是超额累进税率，即房地产增值率越高，税率越高。适用税率。房地产销售价格的上涨，从而降低了房地产的增值率，可以大大降低房地产销售所承担的土地增值税。由于许多房地产在出售时都经过了简单的装修，因此您可以对简单的装修大惊小怪，并将其作为单独的业务单独处理，以便可以通过两次出售房地产来计划您的税金。
这是一个示例，可以帮助您对其进行分析。
例如：某房地产公司出售总价为人民币1000万元的房屋。房屋已经过简单装修，并已安装了简单的必要设施。根据有关税法，房地产开发业务可抵扣额为400万元，增加值为600万元。房地产公司应缴纳土地增值税，营业税，城市维护建设税，教育附加费和企业所得税。土地增值率为600÷400 = 150％。
根据《土地增值税暂行条例》实施细则第10条的规定，如果增值税额超过扣除额的100％，但不超过200％，则增值税额=增值额×扣除50％的项目额×15％。因此，应交纳土地增值税：600×50％-400×15％= 240（万元），应交营业税：1000×5％= 50（万元），城市维护建设应缴纳的税金和教育费：50×10％= 5（万元）。不考虑公司所得税，该房地产公司的利润为：1000-400-240-50-5 = 305（万元）。请为该企业提出税收计划。
分析：如果进行税收筹划，则房屋出售分为两个合同。第一份合同是房屋买卖合同，不包括装修费用，房屋买卖价为700万元，允许扣除的费用为300元。一万元。第二份合同是房屋装修合同。装修费用为300万元，允许扣除费用为100万元。土地增值率为400÷300 = 133％。
应缴纳的土地增值税：400×50％-300×15％= 155（万元），营业税：700×5％= 35（万元），城市维护建设税和教育附加费：35×10％= 3.5（万元）。装修税应缴纳营业税：300×3％= 9（万元），城市维护建设税和教育附加费：9×10％= 0.9（万元）。不考虑公司所得税，该房地产公司的利润为：700-300-155-35-3.5 + 300-100-9-0.9 = 396.6（万元）。进行税收筹划后，减轻企业税负：396.6-305 = 91.6（万元）。
1.土地增值税的征税范围
土地增值税的征税范围是在平等的主体之间出售或以其他方式转让房地产以获得补偿的行为，在转让时应签署转让合同。由于转让100％股权不是转让房地产，因此不应征收土地增值税。
II。关于100％股权转让征收土地增值税的规范性文件
房地产转让转让人需要缴纳增值税，土地增值税，企业所得税和其他税金，而受让人需要缴纳契税和印花税。税收负担比较重。为了减轻税收负担，买卖双方经常改变资产交易方式，采取股权转让方式。对于股权转让方式，他们只需要缴纳所得税，而无需缴纳增值税，土地增值税和契税。从反避税的角度来看，国家税务总局发布了一系列监管文件。土地增值税按100％股权转让要求征收。省，市税务机关根据国家税务总局的规定制定了地方税务监管文件。
案例背景-
桂林市地税局第一稽查局于2009年12月11日至2010年4月21日对玉柴营销有限公司进行了视察。初步检查后，现报告如下：
基本情况：该公司成立于2004年3月5日。最初位于桂林市叠彩区中山北路35号，然后迁至南宁市秀香大道27号。目前的法定代表人是江天。财务会计现在由吴雪莲负责。
2003年12月9日，玉柴营销有限公司以4,500万元的总价购买了桂林市中山北路35号桂林机床有限公司大楼。
3.《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权的征收和征收土地增值税的批复》（国税函〔2011〕415号）。
天津市地方税务局：您的税务局收到了《关于征税和征收天津泰达恒生土地使用权转让土地增值税的指示》（金地税务局[2011] 6号）。经研究，我与贵局同意，“北京国泰恒生投资有限公司通过股权转让土地使用权实质上是房地产交易”，应按照土地增值税征税。土地增值税暂行条例。
（II）省级规范性文件
1.《湖南省国税局物业行为税办公室关于以“股权转让名义转让房地产”明确征收土地增值税的通知（湘税财银函[2015] 12号）。 3）
据当地报道，以股权转让名义转让房地产避税现象屡见不鲜，严重影响了公平征税的原则，影响了依法征税，造成大量税收损失。国家行政总局明确提出三项答复，即“以股权转让名义转让房地产”是土地增值税的应税行为。为了规范我省土地增值税的管理，堵塞征收管理的漏洞。以股权转让的方式转让房地产并取得相应经济利益的控股股东，可以参考国税函[2000] 687号，国税函[2009] 387号，国税函[2011] 415号。依法交纳土地。增值税。
2.《河南省地方税务局关于以股权转让名义转让土地使用权增值税征收土地增值税的批复》（豫地水函〔2014〕305号）。
新乡市地方税务局：贵局已收到《关于向新乡市龙翔新上海房地产有限公司征收土地增值税的指示》（新地税〔2014〕150号）。
新乡龙脊新上海房地产有限公司的原始股东“新乡龙脊房地产开发有限公司”。和“上海新青浦房地产有限公司”在新乡市龙脊新上海房地产有限公司找到，由新乡县检察院反军事侵权局处理，是否以股权转让的形式转让土地使用权应征收土地增值税的问题，尚需国家税务总局的批准，有关问题首先需要澄清如下：新乡市龙吉房地产开发有限公司有限公司和上海新青浦房地产有限公司新乡龙脊新上海房地产有限公司100％的股权转让。鉴于这些以权益形式存在的资产主要是土地使用权和地上附着物，因此在研究之后，应根据土地增值税法规进行征税。
3.《广东省地税局关于广东省云浮水泥厂股权转让是否涉及房地产税的批复》（粤地税函〔1998〕65号）。
云浮市地方税务局：请向您的局指出云底税收[1998] 004。为了减轻国有企业的沉重负担，确保职工生活的稳定，广东省国际信托投资公司报请省人民政府批准转让其独资企业广东云浮水泥厂95％的股权。到香港中国水泥（国际有限公司）以及与香港中国水泥（国际）有限公司同时拥有5％股权的中外合资企业。
是否对涉及广东省云浮水泥厂95％股权转让的房地产征收营业税和土地增值税。经研究，其批准如下：一家将股权转让给他人的独资企业不属于“中华人民共和国临时营业税”的一部分《中华人民共和国土地增值税条例》和《暂行条例》规定的税收范围，不征收营业税和土地增值税。因此，对广东省云浮水泥厂股权转让涉及的房地产不征收营业税和土地增值税。
4.安徽省地方税务局关于如何征收土地增值税用于股权转让的批复（皖地税字[1996] 367号）。
黄山市地方税务局：贵局《关于在省旅游发展中心转让部分股权征收土地增值税的说明》（黄地税〔1996〕136号）。经过研究并向国家税务总局询问后，答复如下：据了解，股权转让（包括产权和土地使用权的转让）的现状更为复杂。其中，投资合营方因经营状况等原因中止合营企业，并正常撤资时，其股权转让暂时不征收土地增值税；。因此，可以根据上述原则的前款确定贵局要求的省旅游发展中心的股权转让。
3.关于实质胜于形式或形式胜于物质的争论
近年来，关于股权转让是否要征收土地增值税的争执激烈。这种实质比形式主义者认为，公司股东转让公司在房地产资产中的股权实质上是合法形式的非法目的掩盖要重要。转让的实际主体是权益，但实质上是土地使用权。股权转让所得的收入，虽然看起来似乎是股权收益，但实质上是土地升值。因此，应按照土地增值税的规定征收土地增值税。
的形式比实体主义者认为土地增值税的征收对象和行为更重要的是转让国有土地使用权，地面建筑物和附属物的行为。它是对合法的国有土地使用权转让的税，而不是对公司股权的转让。
而且，如果对股权转让征收土地增值税，则存在致命问题，即向股东征收税款，但是目标公司的土地使用权的税基是仍然是原始价格，并没有改变。。前一位股东缴纳了税款，而下一家公司的资产的应纳税价格也没有相应地改变，并且不太可能改变。这是一个很大的矛盾。
纳税人尚未以合法形式转让房地产。尽管已在一定程度上取得了这种效果，但不以税法为基础进行征税是不合适的。
第四，法律如何表征100％的股权转让
“马清泉，马松健和湖北瑞商房地产有限公司股权转让争议中的二审民事判决”（[最高人民法院（2014）民二终字第264号）。转让与土地使用权转让完全不同法制。股权是股东享有的，由公司法或公司章程确定的许多特定权利的组合。股权转让后，股东对公司的所有权利和义务均转让给了受让人，受让人成为公司的股东并获得了股权。
产权和建设用地使用权是完全不同的权利。股权转让和建设用地使用权转让的法律依据是不同的，两者不能混为一谈。公司股权出让后，公司的资产收入，重大决策参与权和管理人员的选择权及其他权利由出让人转让给受让人，使用建设用地作为公司资产的使用权仍被登记。以公司的名义使用土地公司法人财产的性质没有改变。
当然，当公司转让其股权时，公司的资产状况（包括建设用地使用权的价值）是确定股权转让价格的重要因素。但这并不意味着只要公司在股权转让时拥有土地使用权，公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让，然后认为其行为被称为股权转让实际上是土地使用权转让无效。由于股权和土地使用权的转让行为是完全不同的，因此，发生股权转让时，目标公司在国有土地使用权的转让中没有任何应税行为，目标公司无需支付业务税和土地增值税。
“重审江苏Gao城房地产开发有限公司与富中集团有限公司之间的股权转让纠纷的民事判决”。 （[江苏省高级人民法院（2014）苏商办字第0006号]）认为“现行税法没有规定对涉及土地使用权的项目公司的股权转让是否征收土地增值税和契税。
根据税收法制主义，如果税法没有规定必须征税，则当事方不得纳税。而且，在股权转让时，土地增值税并未丢失，原因是：股权转让仅是股东的变更，无论土地转让了多少次，土地使用权的所有权都没有改变，土地的价值增加了，公司最初支付了土地用于支付。代价成本保持不变。
但是，只要发生房地产所有权转让，公司就需要根据最终实际房地产销售价格与初始房地产成本价格之间的增加值来支付土地增值税。因此，该案涉及的股权转让实际上并未逃避土地增值税的征收。高成声称该案涉及的股权转让逃避了国有土地增值税征收的原因无法成立。”
通过上述司法判决可以得出结论，由于股权转让和土地使用权转让是完全不同的行为，因此，在发生股权转让时，目标公司不存在应纳税行为。国有土地使用权转让。目标公司不需要缴纳土地增值税，当然，股东也不需要缴纳土地增值税。
五，如何避免100％的股权转让？
（I）第687条规定的条件是一次性转让100％的股权。逃税法是通过少量现金增加资本以获得少量股份，然后转让人转让剩余股份。也可以采用分步交易的原理，并将一次转移分为两次或三次转移。
（II）第687号规定的条件是“资产主要是地面上的土地使用权，建筑物和附属物”，避免此类损失的方法是适当增加其他资产。
（3）转让时间：第387号规定，投资应在投资后的同月转让，逃避方法通常在投资12个月后转让。
（4）改变股权结构并建立多层股权结构。在多层股权结构中，当上层股权被转让时，以股权形式表示的资产不是土地使用权，地面建筑物和附属物，而是权益。
土地增值税是房地产开发企业的主要税种。在此基础上，作者对转让在建工程的税收筹划方法进行了如下讨论。
根据土地增值税法，房地产开发企业在转让房地产时，除了支付的土地价格和开发成本之和外，还可以扣除20％。房地产开发企业可以充分利用这一规定。通过成立两家房地产公司A和B，公司A将在建工程转让给公司B。当转让在建工程并最终实现对外销售时，公司A和B都可以享受扣除折扣。
此外，由于甲公司在出售在建工程时增加了合理的利润，因此乙公司的购买成本也将增加，并且扣除项目金额的基础将增加，这可以降低增值率。如果是关键时刻，降低税率，减少土地增值税。在转让过程中，根据税法的规定，纳税人出售或转让其购买的房地产，其总收入减去房地产原购买价格的余额为营业额，因此该业务税金和附加费不会增加。但是，由于房地产转让会产生契税，因此，应科学地设定在建工程的转让数量，以减少企业的整体税额。
案例1：一家房地产开发企业建造普通商品房，产生以下费用：支付地价及相关税金5000万元，房地产开发费用3亿元，利息支出3500万元人民币（利息可以根据房地产项目分配，以及金融机构提供的贷款证明）。房地产开发企业出售全部商品房，取得收入8亿元，分别按5％，7％，3％的税率缴纳营业税，城市建设税和教育附加费。
企业应缴土地增值税的分析和计算过程如下：
①房地产开发费用=（5 000 + 30 000）×5％+ 3 500 = 5 250（万元）。
②应缴营业税= 80 000×5％= 40,000（10,000元），应交城市建设税和教育附加费= 4000×（7％+ 3％）= 400（10,000元），可扣除税费= 4000 + 400 = 4400（万元）。
③额外扣除额=（5000 + 30000）×20％= 7000（万元）。
④扣除项目的金额= 5 000 + 30 000 + 5 250 + 4400 + 7 000 = 51 650（万元）。
⑤增值额= 80 000-51 650 = 28 350（万元）。
⑥增值率= 28 350/51 650×100％= 54.89％，适用的土地增值税率为40％。
需缴纳的土地增值税= 28 350×40％-51 650×5％= 8 757.5（万元）。
情况2：从示例1继续。假设当建设项目的投资达到25％时，A项目将移交给相关的B房地产开发企业。契税率为3％。以56.25％作为内部转让价格的毛利率。
1.企业A的转让业务应付税款的分析和计算如下：
②总收入= 12 500 /（1-56.25％）= 28 571.43（万元）。
③房地产开发费用= 3500×25％+ 12500×5％= 1500（万元）。
④应付营业税= 28 571.43×5％= 1 428.57（万元），应缴城市建设税和教育附加费= 1 428.57×（7％+ 3％）= 142.86（万元），扣除额允许的税费= 1 428.57 + 142.86 = 1 571.43（万元）。{}}⑤其他扣除额= 12 500×20％= 2 500（万元）。
⑥扣除项目金额= 12 500 +1 500 +1 571.43 + 2 500 = 18 071.43（万元）。
added增加值= 28571.43-18 071.43 = 10500（万元）。
⑧增值税率为10 500/18 071.43×100％= 58.1％，适用的土地增值税率为40％。
应缴纳的土地增值税= 10 500×40％-18 071.43×5％= 3 296.43（万元）。
2.企业B应付税款的分析和计算如下：
乙公司应缴纳的契税= 28 571.43×3％= 857.14（万元）。
公司购买在建工程并完成后续开发后，向外界出售时需要支付的土地增值税计算如下：
①支付的土地价格，相关税费和开发成本= 28 571.43 + 30 000×（1-25％）+ 857.14 = 51 928.57（万元）。
②房地产开发费用= 3500×（1-25％）+ 51 928.57×5％= 5 221.43（万元）。
③应交营业税=（80 000-28 571.43）×5％= 2 571.43（万元），应交城市建设税和教育附加费= 2 571.43×（7％+ 3％）= 257.14（10,000元），可扣除的税款= 2 571.43 + 257.14 = 2 828.57（万元）。
④其他扣除额= 51 928.57×20％= 10 385.71（万元）。
⑤扣除项目的金额= 51 928.57 + 5 221.43 + 2 828.57 + 10 385.71 = 70 364.28（万元）。
⑥增值额= 80 000-70 364.28 = 9 635.72（万元）。
⑦增值率= 9635.72 / 70 364.28×100％= 13.69％。
⑧根据税法的规定，如果开发普通标准住房的增值税率不超过20％，则免征土地增值增值税。因此，应付土地增值税为零。
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在房地产土地征用的实践中，有两种现象：第一，房地产母公司支付土地，获得土地转让收据，不申请土地证书，并计划建立土地所有权证。发展子公司；二，房地产母公司支付土地，获得土地转让收据，并获得土地证明。计划成立一家发展子公司。两种形式的税收筹划如何最省税？
方案1：房地产母公司为土地付款，获得土地转让收据，不申请土地证，并计划成立子公司进行开发
1.分析税收筹划的相关法律依据
首先，由国土资源部于2006年5月31日发布的国税发[2006] 114号第10条第2款（6）项的规定《标准化（试行）》（国土资发〔2006〕114号）第10条第（2）款第6项“如果申请人打算在土地竞标后成立新的开发建设公司，则应明确标明新申请。在应用程序中。公司的投资构成，成立时间等。转让人可以根据招标和挂牌的结果与招标人签订《国有土地使用权转让合同》。投标人按照协议完成新公司注册程序后，与新公司签订《国有土地使用权转让合同变更协议》；也可以直接与新公司签订《国有土地使用权转让合同》，并由土地投标人提交投标人（投标）申请书“”同意成立一家新公司进行开发和建设，并阐明新公司的投资结构和成立时间。投标人按约定成立新公司后，出让人与新公司签署《国有土地使用权》变更权转让合同的协议，如果以新公司的名义转让国有土地使用权，则出让方将土地使用权直接转让给新公司，并根据出让金收取有关税费国有土地使用权；不然是土地拍卖国有土地使用权转让后，国有土地使用权向新公司的转让，按照国有土地使用权的转让征收。
第二，财税[2016] 140号《国家税务总局关于澄清金融房地产开发和教育辅助服务增值税政策的通知》（财税[2016] 140）提供：“在房地产开发企业（包括多个房地产开发企业的财团）向政府支付土地价格以转让土地后，成立了一家公司来开发转让的土地，同时满足以下条件，项目公司可以按规定扣除房地产开发企业支付给政府部门的土地价格。
（1）房地产开发企业，项目公司和政府部门的三方签署了变更协议或补充合同，以将土地受让人变更为项目公司；
（2）在政府部门转让的土地的使用条件，计划等保持不变的情况下，签订变更协议或补充合同时，土地总价保持不变；
（3）项目公司的全部股权由转让土地的房地产开发企业持有。”
根据该规定，作者提醒我，在应用本文档中的条款时，我们必须注意以下四点：
首先，必须同时满足上述三个条件，否则项目公司无法扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价格。
其次，如果有多个房地产开发公司组成的财团共同中标，则项目公司的全部股权必须由参与投标土地的多个房地产开发企业的财团共同持有。如果只有一个房地产公司参与土地竞标，则项目公司的全部股权，即100％的股权必须由参与土地竞标的房地产公司持有。
第三，如果自然人中标并获得土地，然后计划成立具有独立法人的公司，只要其符合第10条第（2）款的要求， 6）中国国土资源开发[2006] 114号该法还规定，自然人不得将土地转让行为视为其成立的公司的名称，自然人也无需缴纳任何税款。
第四，房地产母公司支付土地转让费，国土部门向房地产公司签发房地产公司的土地转让费管理业务收据或非税收入支付书。可以在子公司中支出吗？出于会计目的，子公司可以在计算增值税，土地增值税和公司所得税之前扣除吗？只要符合国家国土资源开发[2006] 114号第十条第二款第（六）项的规定，土地部门将其视为向子公司转让土地的行为。根据财税[2016] 140号第八条的规定和实质重于形式的原则，国土部门向房地产母公司发放了房地产公司的土地出让金。可以在子公司处支付行政收据或非税收入支付文件。对于成本核算，在计算增值税时会扣除，并在企业所得税前扣除，但是在计算土地增值税时是否可以扣除没有法律依据。
2.最佳税收筹划的提示：税收筹划是根据招标书（投标）中规定的条款进行的，以避免税收风险。
首先，母公司（土地投标人）已在提交给土地部门的“投标（投标）申请”中达成以下协议：
①计划设立子公司进行开发和建设；
②拟议子公司的投资构成和成立时间；
③房地产母公司将取代拟议的子公司以预付土地转让费。子公司注册后，将直接向子公司开具土地转让费收据。
其次，根据招标和上市的结果，国家土地部门首先与房地产母公司签订了《国有土地使用权转让合同》，然后与国家土地部门协商。房地产母公司已完成子公司注册程序，与子公司签订《国有土地使用权转让合同变更协议》；或规定国土部门直接与子公司签订《国有土地使用权转让合同》。
3.最佳的税收筹划技巧：房地产开发企业，项目公司和政府部门签署了三方补充协议，将土地出让金变更为项目公司。
如果母公司（土地投标人）不同意提交给土地部的“投标申请（投标）”中的以下内容：①建议设立一家子公司进行开发和建设； ②拟设立子公司的投资出资额3.成立时间； ③房地产母公司将代替拟议的子公司预付土地出让金，土地出让金的收据等将在注册后直接发给子公司。签署三方协议可以避免这种情况。
首先，如果项目公司的全部股权由转让土地的房地产开发企业持有，并且条件包括转让土地的使用，规划和土地总价等条件，政府部门保持不变，公司和政府三方签署了一项变更协议或补充合同，以将土地出让人变更为项目公司。
其次，土地部门向房地产母公司发行的土地出让金应与子公司的土地出让金交换，以便与国土和财政部门协商。如果子公司的收据不能交换，土地部门发给房地产母公司的土地出让金收据将放在子公司中，以计算土地成本。
4.分析结论
在上述两个税收筹划技巧中，考虑到土地部门向房地产母公司发行的土地出让金，很难在土地部门和财务部门之间达成共识，并以土地代替子公司的转移收据。很难扣除土地增值税。因此，作者建议最好的方法：通过“招标（投标）”中约定的条款进行税收筹划，以及避免税收风险的最佳税收筹划技巧。
方案2：房地产母公司为土地付款，获得土地转让收据，并获得土地证书。计划成立一家发展子公司。
首先，财税[2014] 109号）《财政部国家税务总局关于促进公司改组和企业所得税处理问题的通知》（财税[2014] 109号）第三条。 ）第3条对于直接或间接由同一或多个居民企业直接控制的居民企业之间，100％直接控制的居民企业之间基于账面净值的股权或资产的转让，具有合理经营目的的企业不予减少或豁免。或者，延期纳税的主要目的是在股权或资产转让后的12个月内不改变已转让股权或资产的原始实质性业务活动，且会计中未确认受让人公司或受让人公司。对于损益，您可以根据以下规定选择进行特殊税收处理：
（1）受让人公司或受让人公司均不确认收入。
（2）受让企业取得转让的权益或资产的税基，应根据转让的权益或资产的原始账面净值确定。
（3）受让人企业获得的转让资产应按其原始账面净值进行折旧和扣除。
第二，财税[2018] 17号）第六条第二款“财政部和国家税务总局关于继续支持企业和事业单位重组有关税收政策的通知”的规定财税[2018] 17号第六条第二款规定：“属于同一投资主体的企业之间的土地和房屋所有权的转移包括母公司及其全资子公司，同一自然人及其设立独资企业和一人有限公司之间的土地和房屋所有权转让免征契税。 ”
第三，财税[2014] 116号）《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策有关问题的通知》第二条（财税[2014]第116号）：“在境外投资非货币资产的企业应评估非货币资产，并在扣除税基后对公允价值进行评估后计算非货币资产的余额。”
第四，国家税务总局发布了《国家税务总局关于国家税务总局关于企业所得税征收管理问题的通知》（2015年第40条第1款和第2款）。资产转移（股权）”中华人民共和国国家行政总局公告（2015年第40号）第1条第（1）款规定，母公司与直接受100％控制的子公司之间转让其股权或资产以账面净值持有子公司，母公司取得子公司100％股权支付。母公司被视为长期股权投资的增加，子公司被视为已收到的投资（包括资本公积，下同）。母公司收购子公司股权的税基根据股权或资产转让的原始税基确定。国家税务总局第一（1），（2）条第40号公告规定：在100％直接控制的母子公司之间，母公司将其持有的股权或资产转让给账面净值的子公司母公司未收到任何股权或非股权付款。母公司视为抵销实收资本（包括资本公积，下同），子公司视为接收投资。
第五，国家税务总局公告（2014年第29号）《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的规定》（国家税务总局2014年第2条第1款）第二十九条）第二条第一款规定，企业接受股东的资产转让（包括股东捐赠的资产，上市公司在股权转让过程中收到原非流通股股东和新的非流通股股东的赠予）部门改革）。资产，股东放弃企业的权益，下同），合同或协议约定资本（包括资本公积）已经实际核算的，不计入企业的总收入，企业应该公平该值确定资产的税基。
六，法律依据分析结论
根据上述税收法律依据，房地产母公司将其赢得的土地转让给其子公司，而无需进行开发投资。只有两个选项：该公司将评估其获得的土地价格并将其投资到其子公司。第二个是根据净值将母公司转移到其子公司的名称。在这两种模式中，母公司按照净值免费转让给子公司，母公司可以享受更多的税收优惠政策，以达到节税的效果。
2.税收筹划技巧：母公司与子公司签订协议，根据土地的账面价值免费分配土地，避免母公司与子公司签订土地投资协议
母公司及其准备在其中开发土地的子公司已按照土地的账面价值签署了免费转让协议，并且不能签署土地投资分成协议，否则母公司将承担一定的税费。具体案例进行论证。
案例案例案例
将国有企业的土地变更为全资子公司
（1）基本信息
2016年3月1日，房地产公司A通过招标程序以120万元/亩的价格在白湖区购买了52亩D8土地。140万元/亩。甲公司领导同意将白湖区D8地块转让给甲公司，甲公司是具有甲公司100％控制权的房地产开发资质的全资子公司，以进行综合开发。但是，如何将站点更改为公司B的名称，有两种税收筹划方案：一种是公司A根据账面净值将土地转让给公司B，而房地产公司A没有获得任何股权或B公司的非股权为了支付，第二个是A公司将以增资形式投资土地并将股份扩大到B公司。如何选择上述两种税收筹划方案中的哪一种以最大程度地减少房地产公司的税收负担？
（II）税收筹划计划的税收相关成本分析
1.第一项计划（资产的免费转让计划：公司A以账面净值的价格将土地转让给公司B，而房地产公司A未从公司B收到任何股权或非股权付款）税费分析如下：
（1）甲公司应缴纳的税款
①公司所得税的处理：甲公司无需缴纳公司所得税。
根据《财政部国家税务总局关于促进企业改组和企业所得税待遇的通知》（财税[2014] 109号）第三条的规定，由100％直接控制，并且由同一或多个居民企业直接账面净值直接控制的居民企业之间的股权或资产转让，其主要目的是为了实现合理的商业目的，而不是减少，免除或延迟缴纳税款，股权或资产的转让如果被转让股权或资产的原属的实质性业务活动在以后连续十二个月未发生变化，且受让方公司和受让方公司均未确认会计损益，可以选择按照下列方式进行专项税务处理：以下规则：
首先，受让人公司和受让人公司都不确认收入。
其次，受让方收购转让的权益或资产的税基由转让的权益或资产的原始账面净值确定。
第三，受让企业获得的转让资产应根据其原始账面净值计算。
《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》（国家税务总局公告2014年第29号）第2条第1款规定，企业接受股东转让资产（包括股东赠予资产，上市公司在股权分置改革过程中，收到原非流通股股东和新非流通股股东捐赠的资产，股东放弃在公司的股权，下同），其中合同和协议约定为资本（（包括资本公积）并且已经在会计处理中实际处理，不计入企业总收入，企业应当以公允价值确定资产的计税基础。
国家税务总局2015年第40号公告（1）（1）和（2）规定，在母公司与直接受100％控制的子公司之间，母公司将其持有的股份转让账面净值给子公司母公司未收到任何股权或非股权付款。母公司视为抵销实收资本（包括资本公积，下同），子公司视为接收投资。
根据上述税收政策，公司A根据帐面净值将土地转让给公司B。房地产公司A没有收到公司B的任何股本或非股本付款，公司A和公司B都不需要缴纳企业所得税。乙公司应以公允价值7,280万元（52×140）作为转让土地的税基。根据国家税务总局公告2015年第40号（1）（a），如果甲公司根据账面净值将土地转让给乙公司，而房地产公司甲未收到乙公司的100％股权支付，规定房地产公司A应视为长期股权投资的增加，其子公司应视为投资（包括资本公积，下同）。在处理企业所得税时，房地产公司A收购子公司股权的税基是根据转让土地财产的原始税基6,240万元（52英亩×120万）确定的。
②增值税和土地增值税的处理
由于在这种情况下，甲公司免费将其名义下的土地资产转让给了乙公司。没有增值，我们应该征收土地增值税和增值税吗？具体的税收相关和财务处理分析如下：
首先，分析与增值税和土地增值税有关的税收政策：母公司的房地产公司A根据土地账面价值转移到其成立的子公司B，当100％支付了子公司B的权益（已支付转让），或将母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转让给其成立的子公司B，而未获得子公司B的股权付款和非股权付款（免费转让）应视为公允价值为7280万的销售额元（52×140）用作支付增值税和土地增值税的税基。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第2条规定：“按照条例第2条的规定，国有土地使用权的转让，地面上的建筑物和其他附属物并获得收入是指有偿出售或转让房地产。它不包括通过继承或赠与免费转让房地产的行为。 《财政部，国家税务总局关于土地增值税若干特定问题的通知》（财税字〔1995〕48号）。第四条进一步阐明了细则中所包含的“赠与”的范围：细则中所称“赠与”是指下列情形：（一）财产的所有者，土地使用权的所有者有权向直系亲属捐款的人或承担直接抚养义务的人。 （2）房地产所有者和土地使用权通过中国的非营利性社会组织和国家机构捐赠住房财产权，土地使用权，教育权，民政权和其他社会的权利。福利与公益。以上社会团体是指中国青少年发展基金会希望工程金奖，宋庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残疾人联合会，国家老年人基金会，老协会和其他经民政部门批准的非营利性公共服务组织建立。 ”
根据财税[2016] 36号文件附件1：《试行营业税改增值税的实施办法》第14条第2款规定：单位或个人将无形资产或房地产转让给其他单位或个人免费，应被视为无形资产和房地产的出售，但公益事业或公众除外。
《国家税务总局关于增值税改革后征收土地增值税若干规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第2条纳税人将开发产品用于员工福利，激励措施和外国投资分配给股东或投资者，清算债务，交换其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时，视为房地产销售，其收入应符合国家税务总局的规定。房地产开发企业土地增值税的税收管理。《关于问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置房的应纳税所得额和扣除项目的确认，按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》第六条的规定执行。 [2010] 220号）。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定：“房地产开发企业将将开发的产品用于员工福利和报酬。“外国投资，转让给股东或投资者，清偿债务，交换其他单位和个人的非货币资产等，在所有权转让的情况下，应视为出售房地产。”
《中华人民共和国增值税暂行条例》（2017年，新版）第1条第1条规定销售商品或加工，维修和修理劳务（以下简称劳务），销售服务，无形资产，房地产和进口货物的单位和个人为增值税纳税人，应当按照本规定缴纳增值税。《中华人民共和国暂行条例》关于实施《中华人民共和国增值税暂行条例》第三条所称的货物销售，是指有偿转让货物所有权。同时，根据财税[2016] 36号文件第11条的规定，《试行营业税改增值税的实施办法》，“有偿”是指取得货币，商品或其他经济效益。
根据上述税收政策，“有价出售或以其他方式转让房地产的行为”是指“有价出售房地产的行为”和“有偿房地产的行为”。通过其他方式”。征收土地增值税有两个要求：一是有偿转让房地产的行为。另一种是通过买卖或其他转让方式转移房地产的行为。当然，“通过继承和赠与免费转让房地产的行为”绝对不征收土地增值税。房地产公司A根据账面净值将土地转让给其未来子公司的名称。房地产公司A收到了子公司B的100％股权支付，这构成了“已付”中的“其他经济利益”。房地产公司A根据账面净值将土地转让给其未来子公司的名称。房地产公司A不会收到子公司B的股本或非股本付款，但是必须将土地使用权转让给子公司B。将销售视为增值税和土地税。
因此，房地产公司A会根据帐面净值将土地转让给其未来的子公司B，而不论房地产公司A是否收到子公司B的100％股权支付或没有子公司的任何股利支付B或非对于股权支付，房地产公司A应按照7280万元（52×140）的基础缴纳增值税和土地增值税。
第二，将母公司的房地产公司A根据土地的账面价值，并在支付了子公司B的100％股权时将其转让给其成立的子公司B（已付款） ，处理母公司的房地产公司A的会计。
根据对上述税收政策的分析，房地产公司A根据账面净值将土地转让给了其未来子公司的名称。房地产公司A取得子公司100％股权支付的行为，必须依法缴纳增值税和土地。增值税，土地增值税和增值税以公允价值为基础计算。同时，根据国家税务总局公告2015年第40号（1）（1），房地产公司A的会计处理如下：
借款：子公司长期股权投资5993万元
贷款：无形资产-5646万元[52×120÷（1 + 5％）-52×120÷（1 + 5％）×5％]
应付税款-简单税款347
【52×140÷（1 + 5％）×5％】
关于“企业在相关成本和费用中允许的销售扣除额的会计处理”的增值税会计规定（会计[2016] 22）规定如下：根据现行增值税制度，企业产生相关费用对于允许扣除的销售，在产生费用时，根据应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”，“存货”，“工程建设”和“应付账款”等科目， “应付”票据，“银行存款”等科目。取得符合规定的增值税扣除证明书并承担纳税义务时，请扣除“应付税款-应付增值税（销项税额扣除）”或“应付税款-“简单的税收计算”主题（小规模纳税人应从“应交税金-应交增值税”科目中扣除，并贷记“主营业务成本”，“存货”，“项目建设”等科目。
房地产公司A按照其子公司7280万元（52×140）开具了5％的增值税专用发票。发票销售额为6933万元，增值税额为347万元。房地产公司A的子公司B将来可抵扣增值税347万元。但是，根据《关于进一步进一步全面开展业务改革和有关劳务派遣服务，收费公路通行费减免等政策改革试点的通知》（财税[2016] 47号），第3条第（2）款规定那房地产公司征收增值税的区别是，实际增值税为：495200元[52×（140-120）÷（1 + 5％）×5％]。房地产公司A的帐户处理如下：
借：应交税款-简单的税款计算
【52×120÷（1 + 5％）×5％】
贷款：无形资产-9.714亿元人民币
第三，母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转移到其成立的子公司B。当子公司B收到100％的股权支付时，子公司B接受母公司的房地产公司A转让的土地。会计
房地产公司A成立的子公司B接受房地产公司A转让的土地的会计处理如下：
借：无形资产-土地（土地税的基础）5646万元[52×120÷（1 + 5％）-52×120÷（1 + 5％）×5％]
应付税款-应付增值税（输入的增值税输入）347
贷款：实收资本-房地产公司A 5993万元
第四，将母公司的房地产公司A按照土地的账面价值转让给其成立的子公司B，并按100支付了子公司B的百分比权益（用于有偿转让）
《关于进一步清理和全面启动业务改革和增加劳务派遣，收费公路通行费减免及其他政策的试点计划的通知》（财税[2016] 47号）第3条第2款规定：对于2016年4月30日之前转让的土地使用权的纳税人，他们可以选择采用简化的税额计算方法。总价与扣除土地使用权原价后的价外支出余额为销售金额。根据此税收政策，房地产公司A会根据土地的账面净值转让给公司B，并获得100％的股权支付，并需要支付增值税的差额（140-120）×52÷（1 + 5％）×5％= 49.52（万元）。同时，如果房地产公司A按照账面净值转让给公司B并获得100％的股权支付，则需要缴纳土地增值税= [140×52÷（1 + 5％）-120 ×52÷（1+5％）-3.64]×30％= 29,605,500元。其中推定销售印花税36400元（52×140×0.05％= 3.64）。
特别提醒：将来，房地产公司A的子公司B的土地增值税在计算土地增值税时为52×140 = 7280万元，而不是6240万元（52×120），但企业所得税计算当时的土地扣除成本为6240万元，而不是7280万元。
第五，将母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转让给其成立的子公司B。当房地产公司A没有收到子公司B的任何股权或非股权付款时，母公司的房地产公司A和子公司B会计
根据对先前税收政策的分析，母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转移至其成立的子公司B。房地产公司A未收到子公司B的任何股本或非股本付款的行为也是“被视为有偿销售行为。 ”根据国家税务总局2015年第40号公告第1条第（2）款，房地产公司A视为抵销实收资本（包括资本公积，下同），子公司视为获得投资。
根据本税收政策的规定，甲公司的帐户处理如下：
借款：资本公积/实收资本（账面净值）6240万（120×52）
贷款：无形资产-土地（土地的账面净值）6240万
B的计费处理如下：
借贷：无形资产-土地6,240万
贷款：实收资本-房地产公司A公司6,240万
第六，母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转移到其成立的子公司B，并且没有从子公司收到任何价值的股权和非股权付款（自由转让）增税和土地增值税收待遇
通过分析第一个“相关的增值税和土地增值税政策：根据土地的账面价值，将母公司的房地产公司A转让给其成立的子公司B，支付了子公司B 100％的股权。时间（有偿转让），或将母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转让给其成立的子公司B，而未获得子公司B的股权付款和非股权付款（免费转让）应按照公允价值7,280万元（52×140）作为税金和土地增值税的基础。根据分析，母公司的房地产公司A根据土地的账面价值被转移到其成立的子公司B，而没有获得子公司。任何股权和非股权支付（免费转让）的增值税和土地增值税，并且“母公司房地产公司A根据土地账面价值转让给其成立的子公司B，而未获得任何股权在子公司“增值税和土地增值税”的处理方式与付款和非股权支付时相同。详细信息如下：
房地产公司A根据土地的账面净值转让给公司B。在没有子公司支付的任何权益和非权益支付的情况下，差额应缴纳增值税（140-120）×52÷（1 + 5％）×5％= 49.52（万元）。同时，房地产公司A按照账面净值转让给公司B，不支付子公司的权益和非权益，需缴纳的土地增值税= [140×52 ÷（1 + 5％）-120×52÷（1 + 5％）-3.64]×30％= 29,605万元。其中推定销售印花税36400元（52×140×0.05％= 3.64）。
两者有一个共同点：一是房地产公司A和房地产公司A的子公司B不缴纳企业所得税。二是房地产公司A按照土地的账面净值转让给公司B。依照法律规定，销售应缴纳土地增值税和公允价值增值税。
两者之间的区别是：首先，房地产公司A根据土地的账面净值转让给公司B。没有子公司，房地产公司A的子公司B的任何权益和非权益付款将来，用于计算土地增值税和企业所得税的土地扣除费用是基于土地的公允价值52×140 = 7280万元，而不是账面价值6240万元（52×120） 。第二，在房地产公司A按照土地的账面净值转让给公司B并支付了子公司股权的100％的情况下，未来房地产公司A的子公司B的土地扣除成本土地增值税的计算方法是土地出让时确定的公允价值为52×140 = 7280万元，而不是账面价值6240万元（52×120），但是在未来期满后计算公司所得税时的土地扣除成本发展是土地转让时账面价值为6,240万元，而不是公允价值7,280万元。
③印花税的处理
A公司以印花税财产权转让的十分之五的任期比例缴纳了印花税。
120×52×0.05％= 3.12（万元）
（2）乙公司应缴纳的税费
①契税处理：不需要契税。
《财政部和国家税务总局关于继续支持企业事业单位重组有关税收政策的通知》（财税[2018] 17号）第6条第2款规定：房屋所有权的转移包括母公司与其全资子公司之间，同一公司的全资子公司之间，同一自然人与其独资公司和一人有限公司之间的土地和房屋所有权的转移。 。，契税免税。 “基于此，乙公司接受甲公司的土地资产转让而无需支付契税。
②印花税的处理
A公司以印花税财产权转让的十分之五的任期比例缴纳了印花税。乙公司支付印花税：120×52×0.05％= 3.12（万元）
第一种选择的总税收成本为：
如果房地产公司A按照帐面净值将包裹转移给公司B并收到100％的股本付款，或者房地产公司A没有收到公司B的任何股本和非股本付款，税收总费用为351.81万元（6.24 + 49.52 + 296.05）。
2.分析第二个计划的税收相关成本（增资扩股计划：A公司将以增资扩股的形式将土地投资到B公司）
①增值税的处理
《财政部国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点的通知》（财税[2016] 36号）附件：“试点改税实施办法”增值税营业税”第10条：无形资产或不动产是指有偿提供服务或收费的无形资产或不动产转让。第十一条：有偿是指取得货币，货物或其他经济利益。财税[2016] 36号文附件二《关于将营业税改为增值税试点的试点规定》第一条：采用一般纳税计算方法的试点纳税人，于2016年5月1日以后取得，以固定资产为基础会计制度自2016年5月1日起购置的会计房地产或在建房地产的进项税额，应自购置之日起2年内从销项税额中抵扣，第一年及以后年度抵减60％。第二年扣除率为40％。取得房地产包括直接购买，接受捐赠，接受投资股份，接受自建，债务清偿等多种形式的房地产，不包括房地产开发企业开发的房地产项目。根据上述规定，可以得出结论，企业以无形资产和房地产份额进行投资以换取被投资企业的股权的行为是有偿获得“其他经济利益”的行为。允许从销项税额中扣除税额。这意味着企业应为土地等无形资产和房屋等房地产投资支付增值税作为销售，并可以计算销项税并向被投资企业开具增值税专用发票，以作为进项税额扣除的证据。因此，对非货币资产的投资被视为销售并应缴纳增值税。
《关于进一步清理和全面启动业务改革和增加劳务派遣，收费公路通行费减免及其他政策的试点计划的通知》（财税[2016] 47号）第3条第2款规定：对于2016年4月30日之前转让的土地使用权的纳税人，他们可以选择采用简化的税额计算方法。总价与扣除土地使用权原价后的价外支出余额为销售金额。根据此规则，甲公司将增加其资本以在白湖地区的D8公司中持有B股，并增加其对B公司的股权，但须缴纳增值税（140-120）×52÷（1 + 5％） ×5％= 49.5（万元）
印花税的缴纳比例为印花税转让文件的十分之一十分之一。
140×52×0.05％= 3.64（万元）
③土地增值税的处理
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，在中华人民共和国境内转让国有土地及其建筑物是土地增值税的纳税人。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定：“房地产开发企业将使用员工福利，奖励产品，所有权发生转移时，外国投资，分配给股东或投资者，清偿债务，交换其他单位和个人的非货币资产等，应视为房地产销售。 《财政部和国家税务总局关于继续实施公司改制和土地增值重组的意见》《税收政策通知》（财税[2018] 57号）第4条规定：“单位和个人在重组重组时投资房地产，并将房地产转让给被投资企业，暂时不征地。 。第五条规定：“上述土地增值税政策的调整和改组不适用于房地产转让双方为房地产开发企业的情况。”因此，在这种情况下，房地产公司A需要缴纳土地增值税：
土地增值税= [140×52÷（1 + 5％）-（120×52÷（1 + 5％）+3.64）]×30％= 29605万元。
④企业所得税
《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策有关问题的通知》（财税[2014] 116号）第2条规定：“投资于非货币性资产的企业国外应处理非货币资产对资产进行评估，并在扣除税基后根据评估后的公允价值余额计算和确认非货币资产转移收入。 “根据这一要求，甲公司应将其土地投资扩大到乙公司，并应缴纳企业所得税。
[（140-120）÷（1 + 5％）×52-（3.64+ 296.05）]×25％= 172.7（万元）
A公司必须缴纳税款：3.64 + 296.05 + 172.7 = 472.39（万元）。
（2）乙公司须缴税
①契税的处理
140×52÷（1 + 5％）×3％= 208（万元）
B公司必须缴纳的税费：208 + 3.64 = 211.04（万元）
根据第二种方案，双方支付的税费总额为：472.39 + 211.04 = 684.03（万元）。
3.分析结论
由于在这种情况下，房地产公司A是根据土地的账面净值转移到公司B的，因此无需从子公司那里支付任何权益和非权益费用，因此房地产公司A的子公司B将计算出未来着陆增值税和企业所得税的土地扣除费用是基于土地的公允价值52×140 = 7280万元，而不是账面价值6240万元（52×120）。在第二种选择下，房地产公司将向其子公司B投资土地。将来，公司B将根据土地的公允价值计算土地增值税和增值税52×140 = 72.8万元，不是账面价值。6240万元（52×120）。通过对上述税收相关费用的分析，土地出让计划的双方支付的税费可以比投资计划节省33,222,200元（68,403（10,000元）-3.518,100元）。但是，领导决定的第二种选择使企业承担了更多的税费332.22万元人民币。因此，领导者的决策失误是最大的浪费。为了节省企业的税收成本，它们必须从决策开始。