在“税制改革”之后，房地产公司和建筑公司如何确定合理的合同金额以节省税金？工作过程如下：
（1）首先区分项目类型，无论是房屋建筑项目还是机电安装项目。（{}}（2）确定A供应物料的范围和分类（分为主要物料和辅助物料；辅助物料分为管道配件等辅助物料和其他纯辅助物料；配额中的辅助物料具有实际工程意义采用不能使用积分）。
（3）然后计算A所供应物料的工程量，然后乘以物料的单价（此处应指定3％或17％的增值税），以确定所供应物料的大致数量通过A（此本文主要认为，乙方在实际工作中采购的一些材料可能是零散的，甲方的供应相对齐整，易于计算。它还为公司的正确决策提供数据支持。此外，尽管甲方的供应材料成本不包括工程成本，但甲方的建筑成本需要包括在内）。
（4）然后，在不提供A的情况下计算项目成本A，并获得乙方的采购材料的总价和税金（假设材料的购买已获得17％的增值税专用发票，但有些辅助材料很难获得特价票）：
（5）根据项目分类，比较乙方采购材料的总价和税额与相关系数×A的关系，确定税额计算方法。
（6）如果乙方的总采购价和材料税超过甲方的48.18％或63.38％，则使用一般税法计算，无需重做以前的工作；如果乙方购买的材料的总价格和税金小于48.18％或63.38％A，采用简单的计税方法。还需要将材料和机械的价格调整到含税价格，然后重新计算A（此时，A是税前建筑成本和3％的简单增值税之和）。
（7）确定项目的总公允价值税，即项目成本和合同金额。
有效地理解并主动联系“企业对企业”政策
我个人了解到，“企业对企业增加”政策的实施从三种方面降低了建筑成本的税率。首先，国家不再对公司供应的材料计入建筑税。建筑企业有效减轻税收负担，让税收政策运用合理合法的手段为人民群众谋取实益。其次，供应材料只支付17％的加税，这是一种价格过高的税（实际含税价格率为= 17％）。+（1 + 17％）= 14.53％），这已包括在甲方供应设备之类的建筑成本中，可以抵消甲方的成本，这对房地产公司来说是一个很大的优势；第三，即使是3％的简单增值税与原来的3.48％的营业税相比，详情见表3。
表3“电池改革”前后的税率比较
此外，本文涉及的税收和利润的概念仅限于项目的结算前水平，税收和利润与金融帐户实际上是相同的，但实际上是不同的。在实践中，成本人员可能会觉得财务中的税收不同于预算中的税收，而利润是一种不同的会计方法。但是，应该指出的是，“税制改革”之前确实存在这种情况，“税制改革”之后的税收在国家体系设计层面已经实现了统一的成本和财务。“企业对企业改革”的理论基础是，货物的价值= C + V + M，应纳税额=销项税-进项税，至少纯粹是针对特定的单个项目。增值税的改革使税收和财务成本成为预算。会计中工程税的统一已迈出了重要一步。
结论
最初引入2003年版的《山东省消费和价格清单》和2013年版的清单时，甲方，乙方或成本咨询单位都很难完成项目预算。
在“业务改革和增加”之后，房地产公司和其他建筑公司的所有者如何确定合理的项目建设以适当降低项目增值税是一个值得讨论的话题。
现在，房地产公司已经就这一事实达成共识：在“税制改革”之后，由于可以从17％的增值税进项税额中扣除购置材料的费用，因此房地产公司更倾向于提供材料。作者首先阐明了两个概念：供应项目是指由承包商承担全部或部分材料和设备的建设项目。为此项目签订的合同称为供应合同（以下称为供应合同）。根据鲁建标字[2016] 40号《山东省建设工程造价项目的构成和计算规则》，有关解释指出：“建设方对设备的物资和物资进行招标和结算，没有输入总工程成本；甲方如果要计算总投资，则可以将A物料，A物料或包含进项税的A物料分别添加到A物料，A物料或工程成本总额中。即，A供应合同的总工程成本不包括A供应材料。并有供应设备。
一，为A的供应合同选择及其简要推导过程提出税收计算方法的关键参考点
房地产公司（以下简称甲方）与建筑企业（以下称乙方）签订的物资供应合同所附的合同清单（工程预算）是双方之间的谈判。这取决于乙方购买的材料和设备的比例。
1.现在，由专家推论和总结的结论如表1所示。
表1为供应合同选择有利的税收方法时应满足的条件
注：表中的材料供应合同中商定的项目总价和税款，“价格”是指“税前建筑成本”（不包括A的材料供应），“税款”指11％的增加值税收，两者之和是项目成本（简称A），即合同金额。
表1中有两个极端条件：如果甲方的供应为0，则乙方购买所有材料。这样，乙方采购材料的总价和税额通常会超过48.18％或63.38％。比较一般税收计算方法。节省税金；如果理论上甲方提供全部材料，乙方购买材料为0，那么乙方采购材料的材料价格税的总比例将远远小于48.18％或63.38％。选择一种简单的税收计算方法来比较税收节省。这样，合同中项目预算中的税额很小，而甲方需要向乙方计算的税额也很小。
2.简要介绍了节税的关键参考点
从乙方的角度出发，假设乙方的采购材料的进项税额为乙方（该方可以扣除成本），则有以下两种税收计算方法，请参见表2。
表2临界点计算表
（1）由于机电安装及其他工程项目的采购材料的适用税率为17％，因此，乙方采购材料B的进项税=乙方采购材料的总价和税额×17 ％/（1 + 17％），并且由于表2中的推导得出结论，B = 7％×A，因此B =乙方的总购买价和税额×17％/（1 + 17％）= 7％×A-＞乙方的总购买价和税额= 48.18 ％×A.
（2）对于住房等建筑项目，购买的材料中约30％为碎石，砖块，混凝土等，适用税率为3％，其他建筑材料（如钢筋）为施用率为17％。B =乙方购买材料的总价格和税金×[70％×17％/（1 + 17％）+ 30％x3％/（1 + 3％）] =乙方购买材料的总价格和税金×（ 10.171％+ 0.873％）并且由于表2得出B = 7％×A，所以B =乙方的总购买价和税×ll.044％= 7％×A-＞乙方的总购买价和税= 63.38％×A。
为A的供应合同选择有利的征税方法的关键参考点如图1所示。
乙方在没有甲方提供的情况下，购买价格和税款总额与项目成本A的比率
图1选择有利于税收计算的供应合同的关键参考点
可以从图1进行分析。从理论上讲，当比率超过临界点时，比率越接近1，则供应合同的一般税收计算方法的税收效率越高；当没有超过临界点时，越接近0，物料供应合同是一种跨领域税收的简单税收计算方法。
2017-11-15房地产经理联盟房地产经理联盟
本文是肖太守博士演讲的记录。公共帐户：建筑物管理。
潜在客户在
进行业务改革后，许多建筑公司无形地增加了“材料供应”和“材料控制”的税负，但他们没有开始的方法。
那么，“材料供应”的税收风险是什么？签合同时有什么技能？“控制材料”规避税收风险的实际意义是什么？
请参阅下文！
首先，营改增前后的“物资供应”之间的差异
1
“材料”的定义
根据财税[2016] 36号附件2的规定，材料A的供应是指承包商或所有者购买并移交购买的设备的全部或部分设备，材料和电力，材料和权力建筑企业进行施工的建筑工程现象。
根据此规定，如果承包商要承包的建设项目的自购材料为零，则承包商的合同即为承包商的合同。
业主或承包商购买的材料，设备或建筑配件在整个建筑项目成本中在“ A物料”中所占的比例，只要业主购买了该项目，税法就没有规定即使所有者购买了一美元的材料，所使用材料的行为也是“材料供应”现象。
2
改革前后的差异
（1）“ A物料”的成本会计差异
业务改革和增加后的“ A物料”直接在承包商或所有者处计算，物料供应商直接向承包商或所有者开具物料发票以进行帐户处理。
并且，在业务改革前的“材料供应”分为“设备和装饰材料供应”和“设备和装饰材料以外的材料供应”。
其中，“用于设备和装饰材料的材料供应”直接在承包商或所有者处计算，即与业务改革后的“材料供应”相同。建筑企业使用“设备和装饰材料以外的材料供应”进行成本核算，材料供应商直接向建筑企业开具材料发票以进行会计处理。
（2）建筑企业的产值中是否包括“供应材料”之间的差异
业务改革和增加后的“供应材料”不包括在建筑企业的产值中，也就是说，当项目完成后，建造企业的结算价格中不包括“供应材料”安顿下来。
“ S物料”，其中“用于设备和装饰材料的物料”不包括在建筑企业的产值中，与业务改革后的“ A物料”相同。建筑设备产值中包括“设备和装饰材料以外的材料供应”。
（3）建筑企业是否为“材料供应”支付增值税之间的区别
建筑企业不为“材料供应”支付增值税。
因为“供应物料”在承包商处进行成本核算，所以如果承包商符合税法规定的抵扣增值税进项税的条件，则“供应物料”的增值税进项税额在合同中甲方可享受扣除额，建筑企业不计算“物料供应”的成本发票，也不计入建筑企业的产值或收入。建筑企业不必为“材料供应”部分支付增值税。
（II）与“供应材料”相关的税收相关风险，并避免了签订合同的技巧
“一种供应材料”的税收风险分析：增值税计算方法选择的困境
财税[2016] 36号附件2规定：“一般建筑纳税人可以选择对甲方提供的建筑服务采用简化的税额计算方法。”
在本文档中有一个特别重要的单词“是”。具体的含义是，只要发生“物资供应”现象，建筑公司在增值税计算方法上就具有一定的选择性。，您可以选择常规增值税计算方法或简单增值税计算方法。
据此，“材料供应”的税收风险主要反映在建筑公司增值税计算方法选择的两难境地，即当建筑公司签署“供应税”时材料所有者的合同”，这是选择增值税是按一般税法还是简化税法计算？
由于建筑企业选择一般税法来计算增值税，因此可以扣除进项增值税，而选择简单税法来计算增值税的项目则无法扣除进项增值税。
在“ A物料”中选择建筑企业一般和简单税款计算方法的关键点确定
中建筑企业的销售
财税[2016] 36号规定：“销售是指纳税人为应税行为获得的所有价格和额外费用，除非财政部和国家税务总局另有规定”。同时，财税[2016] 36号附件2规定：“如果试点纳税人在提供建筑劳务时采用简单的税额计算方法，则从所有价格和价外支出为销售额。 ”
根据上述政策，建筑企业在“供应材料A”中计算的增值税销售价值体现在两个方面：
首先，在建筑公司选择一般税款计算方法来计算增值税的情况下，销售金额是指从承包商或业主那里收取的全部价格和标价过高的费用，用于建筑公司；
其次，在计算增值税的方法中，销售金额是建筑公司扣除分包合同付款后从业主那里收取的所有价格和价外支出的余额。“ {A}”中建筑企业增值税计算方法的选择分析
根据财税[2016] 36号附件1：《将营业税转为增值税的试点实施办法》，建筑服务的适用税率为11％，而建筑服务的适用税率为设备，材料和动力一般为17％。
基于此，可以在“ A物料”中大致计算出选择建筑公司增值税计算方法的临界点。
假定“供应商A”合同中商定的总项目价格和税金（项目成本为税前项目成本+税前项目成本×11％）（不包括采购的材料和设备甲方是甲，那么建筑企业采用一般税法和简化法计算增值税的方法如下：
①根据一般税收计算方法应缴的增值税为：
应缴增值税=建筑业公司购买的物料的A×11％÷（1 + 11％）进项税= 9.91％×建筑业公司购买的物料的A进项税
②根据简化方法应缴的增值税为：
应付增值税= A×3％÷（1 + 3％）= 2.91％×A
③两种方法下相同税收负担的临界点：
9.91％×A－建筑企业购买的建筑材料进项税= 2.91％×A
推论：
建筑企业购买的物料进项税= 7％×A
④通常，建筑企业购买的机电装置和钢结构装置的材料的适用税率通常为17％，因此得出以下临界点：
建筑企业购买的物料进项税=建筑企业购买的物料的总价和税××17％÷（1 + 17％）= 7％×A
⑤从中计算出临界点：
建筑企业购买的总材料，材料，税金和材料= 48.18％×A
⑥从事房屋建筑工程，道路桥梁工程，水利工程，管道工程和装饰工程的建筑企业。建筑公司购买自己30％的材料，包括沙子，砾石，砖和混凝土。 70％扣除了大约17％的钢筋建筑材料，因此得出了临界点：
建筑业企业购买的物料进项税=建筑业企业购买的物料总价和税收×17％÷（1 + 17％）×70％+建筑业企业购买的物料总价和税收×3％ ÷（1 + 3％）×30％= 7％×A
⑦由此计算出临界点：
建筑企业购买的材料，材料，税金和材料总数= 71.86％×A
【结论】
在A物料模型下，建筑企业选择一般税法或简单税法的临界点参考值为：
①从事房屋建筑，道路桥梁工程，水利工程，管道工程和装饰工程的建筑企业的临界点参考值为：
建筑企业购买的材料的材料总价格和税费= 71.86％×供应合同中约定的工程总价格和税费
具体是：
建筑企业购买的材料的材料价格和税金总额＞ 71.86％×材料供应合同中约定的建筑材料的价格和税金总额，则一般税法适用
建筑企业购买的材料的材料价格和税收总额＜71.86％×材料供应合同中约定的建筑材料的价格和税收总额，那么简单的税收计算方法是有利的
②建筑企业机电安装和钢结构安装关键点的参考值为：
建筑公司购买的材料的总材料价格和税费= 48.18％×合同中约定的工程的总价格和税费
建筑业企业购进材料的总材料价格和税费＞ 48.18％×材料供应合同中约定的工程总价格和税费，该方法是有利的
材料，材料，税金和税金合计
因此，建筑企业购买多少建筑材料占整个项目成本，或者多少供应材料占整个项目成本，是选择税金计算方法的关键！
[情况1]建筑企业购买的材料的总价和税金> 48.18％ד材料供应”合同中规定的项目总价格和税金，一般税收计算方法的分析
江苏省的一家公司委托一家中国精业公司来建设主题公园项目。该项目合同总费用为1000万元，物资部分为600万元，其中“自给”为200万元。安装部分400万元。中国精业将100万元的机电安装工程分包给了中冶研究院。（假设所有已购买物料的增值税发票为17％）根据{{}}方法应支付的增值税为：
应缴增值税金额=（1000-200）×11％÷（1 + 11％）-[（600-200）×17％÷（1 + 11％）+ 100×11％÷（1 + 11％）]
= 79.27-（61.26 + 9.9）
= 8.11（万元）根据{{}}应付的增值税为：
应交增值税=（1000-200-100）×3％÷（1 + 3％）= 20.38（万元）
因此，建筑企业购买的材料的材料总价格和税金为422 [400万元（（1 + 11％）×（1 + 17％）]> 48.18％×规定的项目总价格和税金在“供应材料”合同中是800万元= 38,544万元。比起简单的增值税计算方法，选择增值税计算方法比人民币127,200元（20.38-8.11）具有更高的成本效益。
【案例2】分析一种简单的税法，以一种建筑公司购买的材料的总价和税额<48.18％×合同中约定的“供应”工程总价和税额材料”
江苏省的一家企业委托一家中国景业公司建设主题公园项目。该项目合同总费用为1000万元，材料部分为600万元，其中指甲供应为500万元。一万元。中国精业将100万元的机电安装工程分包给了中冶研究院。（假设所有已购买物料的增值税发票为17％）
应缴增值税金额=（1000-500）×11％÷（1 + 11％）－ [（600-500）×17％÷（1 + 11％）+ 100×11％÷（1 + 11％）]
= 49.55-（15.31 + 9.9）
= 24.33（万元）
应交增值税=（1000-500-100）×3％÷（1 + 3％）= 116,500元）
因此，当建筑企业购买的材料的总材料价格和税金为105.4万元[100万元（1 + 111％）×（1 + 17％）] <48.18％×商定的项目价格时“供应材料”合同税收总额为500万元= 234万元。选择增值税的方法要比选择增值税的一般方法便宜126,800元（24.33-11.65）。
3
建筑公司“ A供应”税收相关风险控制的合同签署技巧
通过以上分析，在业务改革扩大之后，当建筑公司与业主或承包商签署“供应”合同时，控制多付税款的合同签署技术为：
（1）选择机电装置和钢结构装置的建筑公司选择计算增值税的方法时，必须为合同中的建筑公司购买的材料的总材料价格和材料税征税供料> 48.18％ד供料合同中约定的项目价格和税金总额。
（2）在计算增值税时，有必要争取建筑企业在供应合同中以A <48.18％×价格总和的价格购买材料的总价和税项。和“供应”合同中约定的项目税金。
（3）从事房屋建筑，道路桥梁工程，水利工程，管道工程和装饰工程的建筑企业选择一般税法计算增值税时，必须努力争取材料和税收总价> 71.86％×合同中为“材料供应”规定的工程和税收总价。
（4）从事增值税计算方法时，有必要争取建筑企业在物资供应合同中购买的物资的总物价和税额<71.86％。 ×物料供应合同中项目的总价格。
4
与业主或承包商签署“ A物料”合同的建筑公司的节税签名技巧
（1）建筑企业购买多少建筑材料占整个项目成本，或多少供应材料占整个项目成本，是选择一种计税方法的关键！
（2）在与业主签订供应合同的情况下，如果项目报价为（裸价格+裸价格x 11％），则合同必须说明建筑公司的选择方法来计算增值税，按3％向所有者开具3％的增值税发票。
（3）在与业主签订供应合同的情况下，如果项目报价为（裸价+裸价×11％），且业主强烈要求合同必须表明建筑企业必须选择一种计算方法增值税，如果按11％向所有者发出11％，建筑公司必须争取所有者购买的材料在整个项目中使用的材料中所占的比例非常低。
（3）避免税收风险的“控制材料”的实用要点
“控制材料”的法律和税收风险
（1）“控制材料”的法律风险
“控制材料”是指所有者或承包商将订立建筑承包合同的建筑企业交给指定的材料和设备供应商购买建筑材料和设备的经济行为。
《中华人民共和国建筑法》第25条规定：“根据合同，如果工程承包单位购买了建筑材料，建筑构件和设备，则承包单位不得指定承包单位购买建筑材料，建筑构件和设备或指定的制造商，供应商。 ”
根据此规定，如果承包商和总承包商签署了人工和材料合同，则承包商或所有者不指定材料和设备供应商，否则是非法的。因此，“材料供应”和“材料控制”之间的主要区别是：“材料供应”是合法行为，“材料控制”是非法行为。
（2）“控制材料”的税收风险
“控制材料”的税收风险主要体现在实践中，如下所示：订约方与材料供应商签订采购合同并向材料供应商付款，但是材料供应商向建筑企业开具发票，这是错误的。增值税发票。
《控制材料》税收风险控制的实际操作要点
（1）承包商和建筑企业签署了劳务和材料合同，合同中不得包含“建筑企业从某个材料供应商处购买材料”的字样。
（2）建筑企业与材料供应商签订采购合同并向材料供应商付款。材料供应商向建筑企业开具增值税专用发票。
（3）承包商向建筑公司付款，而建筑公司向材料供应商付款。承包商不得向材料供应商付款。
（4）如果签约方必须付款给材料供应商，并且将来，建筑公司必须使用以下方法：
首先，建筑企业首先向发行人开具建筑服务行业11％的增值税发票，发票金额与承包商向材料供应商支付的金额相同；
其次，建筑企业，承包商和材料供应商签署了三方委托付款协议：建筑企业委托承包商向材料供应商付款。
第三，材料供应商向建筑企业开具增值税专用发票。
房地产企业的财务实践（3）-开发建设阶段（2）
开发和建设成本分为三个主要部分：开发成本，期间成本和税金。每个项目都有具体说明。
一，开发成本
开发成本主要包括征地和拆迁补偿费，前期工程成本，建筑工程安装成本，基础设施成本，辅助设施成本以及开发间接成本
1.土地征用和拆迁补偿费
土地征收和拆迁补偿费主要是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各种费用，主要包括土地出让金，市政配套费，契税，耕地占用税，土地使用费。，土地闲置费，土地改建或超额使用税，搬迁补偿费，安置补偿费，农作物补偿费和危险房屋补偿费。
（1）征地补偿费
答：可以清楚地区分成本核算对象的“土地征收和拆迁补偿费”项目应直接包括在相关成本核算对象中
案例：2017年1月，齐鲁房地产通过招标获得了A和B两块土地，其中A地块的土地总价为5,000万元，但该土地尚未获得，并计划建立一个公寓项目。第二块土地的总价为4000万元，已支付2000万元，实际获得了土地，并计划建设办公楼项目。
解析：
帐户处理：
借用：预付帐户-冻结土地5000
贷款：银行存款5000
借款：开发费用-土地征收和拆迁补偿费-土地出让金4000
贷款：银行存款2000
应付帐款2000
B：如果无法区分会计对象，则应首先收集其支出，并在会计期末按照土地分配标准（土地面积法）将收入对象分配给收入对象。
B.1：分配方法。土地成本根据土地面积法分配。如果有必要结合其他分配方法，则必须征得税务机关的同意。
B.2：土地面积测量：政府计划审核部门；项目规划本身确定的土地面积。
B.3：如果在同一土地上有两个成本核算对象，则实际建筑面积应为最佳。例如，土地A有23层，其中1-9层是商业区，而10-23层。用于办公大楼。根据建筑面积法进行分配。
案件
借款：开发费用-土地征用和拆迁补偿费-土地转让费-摊销成本6000
贷款：银行存款6000
期末分摊费用。
借款：开发成本-购物商场-土地征用和拆迁补偿费-土地转让费1500
开发费用-酒店-土地补偿费-土地转让费1500
开发成本-别墅建筑用地征地和拆迁补偿费-土地转让费3000
贷款：开发费用-土地征用和拆迁补偿费-土地转让费-摊销成本6000
2.前期工程成本：
前期工程费用是指在取得土地开发权后的初期阶段，进行前期建设，可行性研究，勘察和设计以及项目的三个环节和一个相等的支出。
（1）如果可以区分成本对象，则应将其直接包括在相关房屋开发成本会计对象的初步工程成本项目中。
案例：齐鲁房地产获得一块土地，支付了20万美元的招标服务费和30万美元的勘测费
借款：开发成本-住宅建筑物-前期工程成本-招标服务费20
开发费用-住宅建筑物-建设前费用-调查费30贷款：银行存款50
附件：招标文件，发票，合同，银行收据，费用报销单，设计文件。
（2）如果难以区分成本核算的对象，则应在期末首先将其分类为支出，并根据某些标准分配给受益人。
（3）分配方法通常为建筑面积法，建筑面积法，直接成本法和预算成本法。
如果没有特殊情况，则应采用统一的分配方法（实践中通常采用建筑面积法），并且可以通过不同的人工选择方法来调整每个成本对象的成本。
案例：齐鲁房地产开发有限公司拥有一块土地，已支付了8万元的招标服务，32万元的临时道路和60万元的地盘平整费用。土地的开发分为两个阶段，第一阶段的建筑面积为60,000平方米，第二阶段的建筑面积为40,000平方米。
（1）首先执行费用汇总：
借款：开发费用-前期工程费用-招标服务费-待定费用8
开发成本-前期工程成本-三个链接和一个固定费用成本将摊销92
贷款：银行存款100
附件：经主管和所有者确认的合同，发票，施工单位结算表，银行收据和资金支付批准表。
（2）在月底分配
A：分配的单位：按建筑面积100/10 = 10加权（（））其中：招标服务费为8/10 = 0.8（{}}三个链接和一个级别的服务费为92/10 = 9.2
建筑区域的第一阶段共有6项分配：6 * 10 = 60
第二阶段的建筑面积为4分配量：4 * 10 = 40
借款：开发费用阶段I-前期工程费用招标服务费6 * 0.8 = 4.8
开发成本阶段I-早期项目成本-三个环节和一个层次6 * 9.2 = 55.2
开发成本-第二阶段前期工程成本招标服务费4 * 0.8 = 3.2
开发成本-第二阶段-建设前成本-三个环节和一个层次4 * 9.2 = 36.8
贷款：开发成本-前期工程成本-招标服务费-摊销成本8
3.建筑和安装工程费用
建筑和安装工程成本是指在项目开发过程中包含在建筑工程成本中的成本。它主要包括基本工程成本，建筑工程成本，安装工程成本和主楼装修成本。
建筑工程成本主要分为外包方法（交钥匙），材料供应和自雇。
（1）对于使用建筑承包进行建筑安装工程的开发项目，应将开发成本核算的建筑安装工程成本费用项目直接计入建筑工程的建设成本。根据企业的建设成本进行项目。
答：项目价格的结算：
首先，建设项目通常采用招标或谈判的方式。
项目价格的结算分为每月结算，分阶段结算和完成时一次性结算。
不论采用哪种结算方式，施工期间的施工价结算通常不会超过合同规定的施工合同的90％，并且在验收完成后将会清算。实际的项目财务管理非常复杂，因此在此不再赘述。
B。工程合同付款的核算
齐鲁房地产开发公司与双威建设公司签定了1200万美元的合同。 2017年1月，已预付200万美元的建筑费。2017年6月支付工程款时，工程款1000万元，实际用于开发房地产一期产品。项目付款已于2017年8月支付。
：2017年1月的预付款：
借：预付款帐户-预付款项目-双威建设有限公司200
贷款：银行存款200
附加：合同，收据，银行收据，资金支付批准书
该项目的结算费用为人民币1000万元，已于2017年6月确认，假设增值税率为11％。
借款：开发成本-建设工程成本-摊销成本900.90
应付税款-99.1到期的进项增值税
贷款：预付款项-预付款项目-双威建设有限公司200
应付帐款-应付工程款-双威建设有限公司800
附件：合同，发票，项目进度报告，费用报销表
于月底结转摊销成本
借款：开发费用-第一阶段-建设工程费900.90
贷款：开发成本-建设工程成本-摊销后级成本900.90
附件：结转
：2017年8月的建设付款：
借款：应付帐款-项目应付款-双威建设有限公司800
贷款：银行存款800
附件：银行收据，资金支付批准书
C税收筹划：
1.印花税
签订合同时，假设合同金额为2000万元人民币，根据税法，建设合同的印花税为十分之三，由双方签署的合同印花税为：每个6000元。如果合同价格和税款分开，您可以按照不含税为计税基础2000 / 1.11 = 5,405.41，节省税款为6000-5405.41 = 594.69元。
2.城建税
国家税务总局在收取城市建设税时根据合同签订的地点确定城市建设税率。如果纳税人位于城市市区，则税率为7％;如果纳税人位于县或建制镇，则税率为5％；如果纳税人不在市区，县或建制镇中，则税率为1％。这根据城镇的大小而有所不同。设定税率的方法会根据城市建设的不同需求而有所不同。
如果在县城中，则必须在县城中指定合同位置。适用税率为5％。如果是在城镇，适用税率为1％。
假设房地产开发位于县城，如果书面合同在当地城市签订，则应缴纳的城市建设税为2000 / 1.11 * 0.11 * 7％= 138,700元。如果签订书面合同的地点在县城，那么城市建设税为：2000 / 1.11 * 0.11 * 5％= 9.91。与第一种方法相比，税收为3.96万元。
（2）使用指甲供应
是指购买房地产材料，主要是由于以下原因：
确保项目质量；减少开支;减少税收。
案例：齐鲁房地产公司与双威建设公司签署了该建设项目的建设合同。工程造价为4000万。其中，项目所需的主要材料由房地产公司购买并交付给建筑公司。这些材料的价值为1170万。元。
案例分析：
收到后：
借用：工程物资-住宅建筑水泥/钢筋1000
应付税款-应付增值税（进项税）170
贷款：应付帐款-应付帐款1170
附件：发票，仓库收据，合同，费用索赔
缺货的材料：
借用：住宅开发成本住宅建筑工程费1000
贷款：工程物资-住宅建筑物-钢筋1000
附件：领料单，交货单
确认建设费用：
借款：开发成本-住宅建筑物-建筑工程费2,747.57
应付税款-应付增值税-进项税82.43
贷款：应付帐款-应付帐款2830
答：首先是选择建筑单位的税率：3％
根据财税[2017] 58号，建筑项目的总承包商为建筑物的基础和基础以及主体结构提供工程服务。，简化的税额计算方法适用于税额计算。
如果齐鲁房地产会计师不想结局不好，它将要求另一方提供一种简单的3％收款方法。如果另一方的建筑公司的会计水平不足，则可以欺骗另一方。他们必须缴纳11％的税。现在，他们可以支付3％的税。较低的8个税点可以降低建筑合同价格。
假设合同不含税，不含A的物料供应价格为3,000万元，则综合税负按11％的税率计算，一般为11.77％，因此合同价格可能是3000 *（1 + 11.77％）=33,352,100元，
如果为3％，则一般综合税率为3.34％，含税合同价格为3000 *（1 + 3.34％）= 3318.2万元。
比以前的33.531减少了3500万元。
B：施工单位开具的发票是否包含甲方提供的材料量。
施工单位开具的发票不应包括甲方提供的材料量。如果包括甲方提供的材料量，则甲方应支付给施工单位的税款为：也就是说，销售额应视为1000 *（1 + 10％的费用）流程利润率）* 01.7 =销项税187万元。如果将A耗材不视为销售，则有逃税的嫌疑。查看逃税的处罚：逃税罚款：
（一）纳税人逃税的，税务机关应当追缴未缴，欠缴的税款和滞纳金，并处50％以上5倍以下的罚款；依法追究刑事责任；
（2）扣缴义务人采用上述手段不缴纳或少缴代扣，代收的税款，由税务机关追缴未缴或欠缴的税款和滞纳金，并处以-付款或如果少付了50％以上且少于5倍的税款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《刑法》第201条规定：“纳税人使用欺诈或隐瞒进行虚假纳税申报或未申报，逃避了大笔税款的支付，占应纳税额的10％以上，监禁不超过三年或拘留，并处罚款；数额巨大，占应纳税额的百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚款。前款所列手段未能缴纳或者少缴已扣减税款的，依照前款规定处罚。“”“在第一款中，税务机关依法发出追缴通知书后，应退还纳税人，支付滞纳金，对已经受到行政处罚的人不予追究。刑事责任；但是，他因五年内缴纳税款而被刑事逃避除由税务机关处以行政处罚或两项以上的行政处罚外。 ”
（3）自雇人士
采用个体经营意味着房地产公司拥有建筑公司并自行建造。房地产公司确认费用时
借款：开发成本-建设工程费
功劳：原材料，水泥/钢筋
至于建筑公司的会计处理，他们将来会在建筑行业中分别学习。
4.基础设施费
基础设施费是指在项目开发过程中发生的基础设施项目（例如供水，供电，通讯，照明，绿化和社区中的其他道路）的费用，这些费用超出了施工图的预算。
主要包括室外给排水，室外供暖系统，室外燃气，室外电源系统，室外照明，园林工程费用
仍然按照可以直接收取的费用将费用直接收集到成本对象中；如果
支出不能直接归因于某个成本对象，则首先通过“开发支出-基础设施成本-未支付支出”分配支出，然后在期末根据某种分配方法进行分配
期末，一般根据建筑面积法分配基础设施成本，或者也可以采用直接成本法和预算成本法。这里的帐户处理和输入与之前的参考相同，将不再重复。
5.开发开销
开发间接费用是指房地产直接开发中产生的费用，但是由于开发产品的种类很多，因此产生的费用无法确定应由哪个开发产品承担，也不能直接计入成本中每个开发产品。因此，它首先包含在开发开销中，最后分配并包含在每个开发产品的成本中。
主要包括项目管理费，项目营销费，设施建设费和物业管理费。
开发费用可以根据建筑面积法分配；也可以参考直接成本法和预算成本法。
1.公共支持设施费
主要分为营利性公共支持设施和非营利性公共支持设施
（1）营利性公共辅助设施是指城市规划中规定的可付费收费转让的，以营利为目的，其产权归开发商所有或转让给开发商的辅助项目。地方政府和公共事业免费除单位外的其他公共设施，如商店，银行等。
除企业自用外，应将其视为建筑固定资产，其他产品应视作建筑商品开发产品，并计入开发性营利性公共支持设施中
案例：齐鲁房地产公司负责在开发社区中开发银行和水塔。以上设施均与双威建设有限公司签约。银行建成后，转入国有银行付款。开发产品的成本。水塔与银行同时开发。
公共支持设施的支出明细
项目
银行
水塔
总
征地和房屋拆迁费用
1,000.00
200.00
1,200.00
前期工程支出
20.00
5.00
25.00
支付建筑和安装费
800.00
150.00
950.00
1,820.00
355.00
2,175.00
帐户处理：（{}}答：在付款时
借款：开发费用-银行土地征用和拆迁补偿费-公共支持设施费1000
开发费用-水塔-征地拆迁补偿-公共配套设施200
开发成本-银行前期工程费-公共支持设施费20
开发费用-水塔早期工程费用-公共支持设施费用5
开发成本银行建设项目成本公共分配设施费用800
开发成本-水塔成本-建筑工程成本-公共配套设施成本150
贷款：银行存款2175
B：根据规定，开发费用的分配应包括在银行等公共辅助设施中以开发产品。竣工验收后，将实际发生的开发成本按一定比例分配给相关房屋以及以营利为目的的公共辅助设施的开发成本。
借款：开发费用银行公共支持设施费355
贷款：开发成本-水塔土地收购与拆迁补偿-200
C对于可以通过收费转移到相关部门的营利性公共辅助设施，应在项目完成后将实际成本转移到开发产品中-成本对象-公共辅助设施
借贷：开发产品-银行-公共设施2175
贷款：开发费用-银行-土地征用和拆迁补偿费-公共设施支持费1000
开发费用-银行-建筑工程费用-公共设施配套费用800
开发费用-银行-公共设施配套费用355
（2）非营利性公共支持设施
非营利性公共辅助设施，是指在住房开发过程中，根据有关规定，其生产面积和收入不属于开发商的，开发商不能转让自留补偿的公共辅助设施。固定资产：泵房，变电站，居委会，警察局，岗亭，儿童游乐场，自行车棚，凉亭等。
为了正确地计算和反映企业开发和建设以及各种非营利支持设施的支出，它们可以分为：
答：成本对象的会计处理-公共支持设施的收取
期末，将根据某些分配标准分配所有受益人。已计入开发成本或在建工程。
B。核算公共支持设施不是成本对象
对于仅服务于单个项目的辅助设施和成本建设成本，所发生的费用直接计入单个开发项目的成本中。
借用：特定于开发成本的成本对象
贷款：银行存款
（3）公共支持设施的税收处理
A.公共辅助设施项目的有偿转让应包括在销售中
由纳税人和清算项目，房屋，俱乐部，停车场，物业管理处，变电站，供热站，运动场馆，学校，幼儿园，托儿所，医院，邮局等设施配套的居民委员会和派出所和电信对于有偿转移，应计算收入，并应扣除费用和支出。
B.房地产企业地价扣除范围
出售他们开发的房地产项目（简单的税收计算方法除外）的房地产公司中的一般纳税人，例如幼儿园，俱乐部等，它们是单独出售的，可以从相应的土地价格中扣除。
如下计算增值税：
俱乐部的销售额为（150-30）/（1 + 11％）= 108.11（{}}销项税为108.11 * 0.11 = 11.89
C视作在可售区域内出售公共辅助设施
房地产公司免费向政府捐赠医院，幼儿园，供水设施，变电站，市政道路和其他辅助设施。如果上述设施不在实用区域内，则将其免费用作公共礼物，不视为销售；上述支持设施[i]在可销售区域内的，视为销售，应征增值税。
[一世]
控制材料，机械和劳务供应商的选择，选择长期合作且信誉良好的供应商，并避免随意选择供应商进行代收票据，这将由于供应商的税务审核而导致经营风险。
确保发票的真实性与“货物，劳动力和应税服务流”，“资金流”和“发票流”这三个流一致。严格的发票审核，不符合要求的发票将不被接受，将要求开票方补发。
5
对于项目承包商和所有管理人员，有必要加强对增值税基础，增值税原则，对企业的影响和风险方面的增值税基础培训，并建立风险管理和控制意识。
3.过帐应收账款后未以红色发出的折扣和折扣的风险和管理
建筑业企业的应收帐款中有许多坏账，而最终帐目金额的减少会减少应收帐款，有些尚未开具发票，有些已经开具发票，并且存在与税收相关的风险双方，如果他们没有及时处理。根据财税[2016] 36号的有关规定，纳税人在开具增值税专用发票后开具折扣时，应以红色开具增值税专用发票。
公司的项目最终帐户金额减少是项目销售的折扣，因此应开具红字发票。已开具发票，可以通过发票系统注销需要退款或折扣的销售退款或折扣，不正确的发票以及中止需要红字发票或重新发票的应税服务。它不应长时间链接到应收账款。
回应：
（1）对于已申报并缴纳税款和已开具发票，但最终帐户已享受工程折扣的项目，请根据清理情况与承包商联系，开具红字增值税发票，冲销收入和应收款，避免业务亏损。
（2）在以后的新项目实施过程中，在合同签订过程中，应明确规定增值税发票的时间，尤其是以后项目的发票金额，并且应明确同意在实际付款时开具增值税发票，并商定以后的期限由于项目决算的减少，应开具过多的发票。应开具红色发票以抵消过多的发票，以避免产生增值税和虚假开具的风险。
4.没有单独进行会计处理的并行操作的风险和管理
对于建筑和安装服务，税率为9％，简单税为3％（不允许抵扣进项税）；设备销售，税率为13％；调查，设计，咨询的税率为6％。如果未单独计算和开具发票，则需要较高的适用税率。必须控制同时销售和混合销售的不清楚划分的风险。
混合销售的性质是纳税。混合销售的税收处理原则是根据公司主要项目的性质划分增值税项目。例如，建筑材料使用购买的材料，而项目付款在结算时被视为混合销售。，增值税应根据建筑服务计算；同时进行的业务性质属于多重应纳税所得额，应当按照不同的税率或征收率分别计算应纳税所得额，否则应采用较高的适用税率。
对于EPC项目总合同，设计，设备销售和建筑服务应根据并发业务以不同的税率开具发票，增值税应单独计算和缴纳。
{1}应事先计划，合理确定商品销售和建筑服务及其他项目的销售，并在签订合同时分别注明税率。
2）在会计处理中，应分别计算商品的销售收入和建筑安装服务的销售，以避免高适用税率。
3）加强制度建设和业务指导，及时抵扣投入并全额抵扣，更好地应对税收政策变化对企业的影响。
5.水电费与税收有关的风险及对策
建筑公司在施工期间经常使用承包商的水力发电设备，但未获得特殊发票。有时，成本是基于已发行的收据。根据税法，未按规定获得的合法有效凭证不能包含在税金中在扣除之前，存在增加企业所得税支付的风险。如果是一般税项，也会减少增值税扣除额，从而增加增值税和附加费。实际上，有两种主要的处理方法：
（1）转售水电
如果承包商向总承包商提供了该项目所需的水和电，并且承包商同意承包商应向承包商付款，如果承包商是总纳税人，则他可以向该承包商开具增值税专用发票。总承包商;大型纳税人也可以向国家税务主管机关申请增值税专用发票。如果总承包商将水电费付清，总承包商应向分承包商开具水电销售增值税发票。
（2）收款
水电销售单位作为代收代缴款，应直接向建设企业开具发票；否则，视为水电转售，代收方应向建设企业开具增值税发票。
6.简化税收和一般税收的税收相关风险和对策
对于物料供应和合同签订等建设项目，可以采用一种简单的税收计算方法。这为建筑公司的税收筹划提供了空间。如果承包商是不需要增值税发票的政府或公共机构，则应衡量项目的总体税负。如果测得的税负小于3％，则应使用一般税种计算方法。如果高于3％，则应优先考虑。使用简单的税金计算方法。
01
在大量固定资产和在建工程的情况下，企业通常要缴纳巨额进项税。在这种情况下，如果公司采用“简易税法计算”，则不能扣除进项税而采用扣除进项税额的一般税收计算方法对企业来说更为有利。
02
如果计算出简单的税收计算方式更具税收效率，则应计划将其作为供应A的一种方式。由于该政策并未限制A的供应量和数量，因此仅需要适当的供应，需要包含在合同中或作为补充。合同包含物料A的规定。合同明确使用简化的税收计算方法来控制发行人在结算时要求9％增值税发票的风险。
此外，有必要按照SAT公告2017年第43号的规定执行记录备案系统。在按照简化的税收计算方法首次备税时，请先进行备案向机构所在地的国家税务主管部门办理手续，并将其作为供应项目提交。办理备案手续时，应随合同提供施工服务合同（复印件）。
03
如果使用一般的税收计算方法，则必须做好开具发票和获取进项发票的工作，并控制必须简化税收计算的情况的出现。财税〔2017〕58号规定，建设项目总承包商为建筑物的基础和基础以及主体结构提供工程服务。施工单位不得自行购买全部或部分钢材，混凝土，砖石材料，预制构件，否则简单税额计算方法适用于税额计算。
II。企业所得税的风险与管理
1.对于尚未开具发票的费用应计入所得税前不能扣除的风险和控制措施
实际上，已结算但尚未支付的项目成本通常会临时估算并过帐。但是，根据税法，未按规定获得的有效和有效凭证不能在税前扣除。根据国家税务总局公告[2011]第34号规定，对于在次年5月31日清算江水计算之前无法获得的发票，需要加税。
同时，根据国家税务总局公告[2012] 15号，对于未计入企业所得税的临时估计费用的增加，在取得发票后，应按规定作专门的声明和说明，然后补充到项目中。扣除额是每年计算的，追溯确认的期限不得超过5年。
因此，对于将来获得的临时估计成本发票，如果在补充项目发生的年份确认了补充项目，则它将在接下来的几年中面临连续重新申报的问题。同时，可能会超过5年。它对管理影响很大，可操作性相对较差。
（1）对于已缴纳的企业所得税的临时估计成本，它应与税务部门进行临时支出管理，首先在发生时增加税款，并在获得发票时增加取得发票的年份减税（这是目前实践中的普遍做法）。
（2）对于在年底仍过帐的临时估计成本，您应及时与供应商积极协商。在无法全额支付的情况下，您可以先支付发票金额的税款。次年五月在31日之前开具发票，以确保在公司所得税之前不调整这部分成本。
（3）加强制度建设和管理，合理区分工程建设中使用的材料，机械和人工，准确估计完工率。购买的材料用于建造的，确认建造成本；对于机器和人工成本，按结算金额确认。
2.福利设备，与设施有关的折旧费用和其他福利费用（不包括在员工福利费用中）的风险和控制
建筑企业通常设有员工食堂，这是福利设施。有关折旧费用应计入职工福利费用项目。但是，由于食堂通常没有单独的账面价值，因此很难准确确定食堂的当前折旧费用。因此，企业这个问题经常被忽略，食堂的成本并未根据福利项目进行调整。同时，福利税中未计入的食品补贴，员工汽油补贴等职工福利支出，是根据税额计算的。
根据财税[2009] 3号文件，应采用合理的方法确定职工食堂的账面价值，并将食堂产生的折旧费计入职工福利费，并在扣除职工饮食费前扣除。税，以及与此同时的员工福利费用应准确地进行积累，并应将支付给雇员的各种货币或非货币收益汇总到雇员收益中，并按照所得税前工资总额的14％的限额扣除。降低税收风险。
3.期间费用的风险和管理
建筑公司通常在当年预付房屋租金，物业费用并获取发票，这些费用在当年入账，这是账簿中列出的下一年的费用，但不可在所得税前扣除。 。
根据税法，当期成本以权责发生制为基础确认。如果签订的合同具有多年期情况，并且一次性付款，则可以先通过预付款计算不属于当年的成本部分，并在发生实际成本时确认该成本。
III。个人所得税的风险与控制
建筑企业通常会获得非项目人员获得的非金钱利益，而无需预扣个人所得税。在计算员工的个人所得税预提税时，通常仅对员工工资总额中包括的各种类型的工资，补贴等进行个人所得税预提。其他科目中员工福利的收益不计入个人工资计算所得税。
劳动支出和工资支出之间也存在不明确的划分，这导致一些个人劳动支出尚未签订雇佣合同，应开具发票以临时提供劳动服务，这在工资表中列出。在某些情况下，跨省项目经理没有在不同地方缴纳个人所得税。
在跨省和偏远项目中，由于地方税务机关对个人所得税的执行方式有所不同，仍然存在地方主管税务机关要求按照项目所在地的地方缴纳个人所得税的情况。与批准的金额。关于在项目所在地批准并缴纳的个人所得税，一般建筑业企业不得向机构所在地的主管税务机关提供证明材料，也不得在机构所在地扣除个人所得税。
1）根据国家税务总局公告[2015] 52号，不同地方的跨省建设单位应当向经营所在地所在地的税务机关申请全额抵扣。他们支付的建筑工人的工资和薪水支付详细的报关单。实施了全部从业人员全部预提的详细申报的，执行项目经营地的税务机关不得批准征收个人所得税。在项目所在地申报时可以扣除在项目所在地征收的个人所得税。因此，对于一些尚未执行相关税法规定的地方税务机关，应积极沟通协调。
2）应组织项目人员及时研究相关的税收政策，并与当地主管税务机关进行沟通，以向项目所在地的税务机关申请全面的预提详细申报，以及不再按照批准的金额付款。在项目地点申报并缴纳个人税后，可以根据项目地点申报表在机构所在地申报个人所得税时扣除。
3）所有发给个人的应税费用，包括实物费用，均应按照规定予以扣缴并作为个人所得税缴纳。对于劳动性质的个人费用，应在税前及时取得发票。
第四，在施工现场设立分支机构和子公司的问题
对于地方政府发布的某些项目，建筑公司被强制要求在当地设立分支机构或子公司，以在当地保留更多税收来源。这实际上是一个误解。原因是，即使未设立分支机构，建筑公司的大部分税收仍将留在当地。
相关规定如下：
增值税。2016年第17号公告，一般纳税人跨县（市，区）提供建筑服务，如果采用一般税额计算方法计算税额，则从总价中扣除转包费后的余额-价格支出，根据2％的预收税率计算项目所在地的预付款税；跨县（市，区）提供建筑服务的一般纳税人，选择应用简化的税额计算方法来计算税额，以获取全价和价外费用扣除分包合同款后的余额，按照3％的税率计算；同一地级市内的项目不受预付款和异地预付款规定的约束。
企业所得税法规。建筑公司都要求高资格。子公司当然不能具有母公司的资格。建立子公司的方法通常不可行。建立分支机构的企业所得税项目的利润不能全部在本地支付。分层管理，现场预付款，集体清算和财政库房方法用于计算公司所得税，分支机构根据以下公式计算分摊的税款：
所有分支机构征收的总税额=当期纳税人应缴纳的所得税总额×50％；
分支机构评估的税费=所有分支机构评估的税金×分支机构评估的比例；
分配比率是根据营业收入，员工薪酬和总资产的比例计算得出的。这三个因子的权重依次为0.35、0.35和0.30。
可以看出，如果分支机构的设立是亏损的，或者项目的各种因素的权重较低，那么就不会有地方公司所得税或税收。国税函[2010] 156号规定，由建筑企业总部直接管理的跨地区设立的项目部门，应按0.2的比例每月或每季度从总部向项目所在地预分配企业所得税。项目实际营业收入的百分比。项目部门向当地主管税务机关预先付款。
个人所得税。《国家税务总局关于跨省区外项目施工人员个人所得税征收和管理的公告》（国家税务总局公告2015年第52号）规定，总承包企业和分包企业的管理跨省外项目有关人员，技术人员和其他工作人员在其他地方工作期间的薪金所得的个人所得税，应由总承包商和分包商依法代扣代缴，并报项目所在地的税务机关。 。
水总发[2017] 99号“严格禁止或掩饰外国建筑企业在当地设立分支机构或子公司的要求，以为建筑企业创造更加开放和公平的市场环境。 ”分配税负，并为减少会计和管理额外分支机构的成本。
设立分支机构或子公司将大大增加企业的会计成本。企业应与当地政府积极沟通，解释税收政策，消除疑虑，并努力不在施工现场设立分支机构或子公司，而仅设立建设项目。管理部。